Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Leistungsangebot, verbessertes; Leistungsbereitstellung; Ofenheizung; Gasetagenheizung; Zentralheizung; Dachfußboden, Dämmung; Modernisierungskosten

1. Eine Wertverbesserung wird durch ein verbessertes Leistungsangebot erreicht und ist unabhängig davon, ob der Mieter davon Gebrauch macht.

2. Beim Vergleich zweier Gebrauchswertlagen kommt es auf die Leistungsbereitstellung durch den Vermieter an (hier: von Ofenheizung auf Zentralheizung bei zwischenzeitigem mieterseitigem Einbau einer Gasetagenheizung).

3. Die Dämmung des Dachfußbodens mit 40 mm Hartschaum ist eine Wertverbesserung.

4. Zahlungen des Vermieters an den Mieter für den Erwerb von Wertverbesserungen des Mieters sind Modernisierungskosten.

1. Die Verstärkung elektrischer Steigeleitungen, d. h. die Vergrößerung des Leitungsquerschnittes und die entsprechende Auslegung der Sicherungseinrichtungen wird vom Kl. nicht bestritten. Der Argumentation des Kl., die Verstärkung der Steigeleitung bringe ihm keinen Vorteil, da ihm das bisherige Leistungsangebot mangels verbrauchsintensiver elektrischer Geräte ausreiche, ist der Bekl. zu Recht nicht gefolgt. Eine Wohnwertverbesserung wird durch ein verbessertes Leistungsangebot, durch die Möglichkeit, eine verbesserte Leistung in Anspruch nehmen zu können, bestimmt. Wenn der Mieter von dem verbesserten Angebot keinen Gebrauch macht, ist dies sein Recht, ändert jedoch an der Feststellung einer Wertverbesserung nichts, hebt sie nicht etwa auf. Die Anerkennung einer baulichen Maßnahme als Wohnwertverbesserung ist nicht von der tatsächlichen Nutzung durch den Mieter, sondern von der Nutzungsmöglichkeit durch ihn abhängig (vgl. VG Berlin, Urteile vom 11.12.1979 - VG 16 A 400.79 -, GE 80 S. 341, und vom 21.9.1981 - VG 14 A 29.81 -).

2. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß grundsätzlich eine Zentralheizung gegenüber einer Ofenheizung eine Wertverbesserung ist. Die Vorbehalte des Kl. gegen die Anerkennung der Kosten für den Einbau der Ölzentralheizung als Wertverbesserungsaufwand im konkreten Fall sind verständlich, greifen aber bei rechtlicher Betrachtung nicht durch. Auszugehen ist vom Vergleich der Leistungsbereitstellung des Vermieters - und lediglich hierauf kommt es an (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 5. Februar 1981 - VG 3 A 40.80 - sowie Urteil der Kammer vom 4. Oktober 1984 - VG 14 A 269.83) - vor und nach Ausführung der Baumaßnahmen. Der Kl. hatte eine Wohnung mit Ofenheizung gemietet. Durch die Erlaubnis, eine Gasetagenheizung einbauen zu dürfen, und die Verpflichtung des Kl., diese für den Fall auszubauen, daß die Beigeladene die Wohnungen der Siedlung von Ofen- auf Zentralheizung umstellen sollte, ändert sich die vertragliche Leistungsbereitstellung der Beigeladenen nicht.

Diese schuldete nach wie vor eine Ofenheizung.

Die Wohnung behielt nach dem Mietvertrag den Standard "Ofenheizung". Sie behielt ihn auch, als der Kl. seiner Verpflichtung nachkam, die Etagenheizung zu entfernen. Erst durch den Einbau einer Ölzentralheizung und den Anschluß der Wohnung des Kl. an diese änderte sich die Leistungsbereitstellung der Beigeladenen. Der Wohnungsstandard wandelt sich von "Ofenheizung" zu "Zentralheizung". Das Ergebnis, die Heizungsumstellung als Wertverbesserung anzuerkennen, wird noch unter einem anderen Gesichtspunkt bestätigt. Eine Wohnwertverbesserung ist nur dann gegeben, wenn eine bauliche Veränderung auf Dauer angelegt ist (vgl. Wortlaut des § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB und BVerwGE 27, 202 und Buchholz 454.9 Nr. 2). Dies war bei der Etagenheizung des Kl. nicht der Fall, denn der Dauerhaftigkeit des Einbaus der Etagenheizung stand die Ausbauverpflichtung des Kl. entgegen. Tatsächlich war die Etagenheizung auch nur sieben oder acht Jahre, also für eine vorübergehende Zeit eingebaut.

3. Die Rechnung der Firma beweist, daß der Boden des genannten Dachraumes der Siedlung - 5.155,68 qm - gefegt, mit zwei Lagen 20 mm starker Hartschaumplatten ausgelegt und mit 19 mm starken Spanpreßplatten abgedeckt wurde, um die Begehbarkeit des Dachbodens zu gewährleisten. Damit steht fest, daß der gesamte Dachboden eine Wärmedämmung erhielt und nicht nur ein - im übrigen nicht nachgewiesener - Schaden im Boden über der Wohnung des Kl. instand gesetzt wurde. Im übrigen würde der Nachweis einer Beschädigung des Dachbodens über der Wohnung des Kl. zu keiner anderen rechtlichen Beurteilung führen, denn jedenfalls läge dann der Schwerpunkt der Maßnahmen im Bereich der wertverbessernden Wärmedämmung und nicht bei der Instandsetzung weniger beschädigter Fußbodenplatten (BVerwG, Beschluß vom 3. April 1981 - 8 B 82.80 - GE 82,143 -).

4. Die Zahlungen der Beigeladenen für den Erwerb von durch den Kl. veranlaßte Wertverbesserungen sind Wertverbesserungsaufwand. Von ihm war allerdings der vom Kl. zu Recht bemängelte Aufwand für einen Unterschrank in der Küche, ein Einbaumöbel, abzusetzen (OVG GE 79, 278). Dies hat der Bekl. durch Erklärung in der mündlichen Verhandlung getan.