Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Fernwärme; Gasetagenheizung; Sanitärobjekttausch; Postleerrohre

1. Die Umstellung einer Gasetagenheizung auf Fernwärme ersetzt Primärenergie durch Abfallwärme und ist demzufolge eine Modernisierung.

2. Der Austausch von Sanitärobjekten stellt keine Modernisierung dar.

3. Die Einrichtung von Postleerrohren ist keine Modernisierung.

Der Bekl. hat die Umstellung der Heizungsart zu Recht als Modernisierung angesehen. Bei dem gebotenen Vergleich des jeweils vom Vermieter gestellten Wohnungsstandards - und lediglich hierauf kommt es an (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 5. Februar 1981 - VG 3 A 40.80 -) - ist eine Gasetagenheizung einerseits einer Sammelfernheizung andererseits gegenüberzustellen.

Hierbei ist den Kl. zuzugeben, daß bei objektiver Betrachtung der reinen Gebrauchswertvorteile im Rahmen des § 11 AMVOB eine Entscheidung nicht offensichtlich zugunsten der Fernwärme ausfallen dürfte. Vielmehr sind beide Arten der Beheizung für den Mieter gleich günstig und bequem, wobei sogar gewisse Vorteile im Hinblick auf eine individuell regulierbare Wärmesteuerung für eine Gasetagenheizung sprechen könnten. Jedoch hat § 4 Abs. 3 Nr. 3 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie (Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG -) in der seit dem 1. Juli 1978 geltenden Fassung der Neubekanntmachung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I S. 993/GVBl. S. 1505), letztmals geändert durch Art. 3 Nr. 1 des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912/GVBl. S. 2241), einen neuen Tatbestand geschaffen, wonach die Änderung einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage innerhalb des Gebäudes für den Anschluß an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung, zur Verbrennung von Müll oder zur Verwertung von Abwärme gespeist wird, eine Modernisierungsmaßnahme ist und demzufolge auch im Rahmen des § 11 AMVOB einen Wertverbesserungszuschlag rechtfertigt. Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB n.F. ist nämlich eine Erhöhung der jährlichen Miete u.a. dann zulässig, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken. Um eine solche Maßnahme handelt es sich bei der Umstellung auf Fernwärme. Die Wärme in den sieben Heizkraftwerken der Bewag, die sich als Hauptaufgabe der Stromversorgung Berlins widmet, wird zu 100 % im Kraft-Wärme-Kopplungsprozeß erzeugt, also unter ausschließlicher Verwendung der bei der Stromerzeugung anfallenden Abfallwärme (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 21. Februar 1984 - OVG 4 B 70.83 -, veröffentlicht in "Das Grundeigentum" 1984, S. 713). Ziel des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes ist es, im Interesse der volkswirtschaftlich erforderlichen Unabhängigkeit von Primärenergie diese so weit wie möglich durch Sekundärenergie zu ersetzen. Wie das Oberverwaltungsgericht Berlin in der genannten Entscheidung überzeugend dargelegt hat, kommt es dabei nicht darauf an, ob für den Mieter dabei eine Heizkostenersparnis entsteht. Es kann daher dahinstehen, ob die Behauptung der Kl., ihre Heizkosten hätten sich durch die Umstellung auf Fernwärme erheblich erhöht, zutreffend ist. Es bedarf auch keiner Prognose dahingehend, in welcher Weise sich die Kosten von Gasheizung und Fernheizung in Zukunft entwickeln werden. Der hier einschlägige Mieterhöhungsgrund ist in der Neufassung des § 11 AMVOB selbständig neben die schon früher geregelten Mieterhöhungsgründe der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauernden Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse getreten. Anders als sie hat er nicht zur tatbestandlichen Voraussetzung, daß die die Mieterhöhung zulassenden Maßnahmen des Vermieters sich unmittelbar zum Vorteil der Mieter auswirken. Die Einsparung von Heizenergie ist im wesentlichen ein Anliegen der Allgemeinheit. Sie ist in Zeiten zunehmender Energieknappheit dringend geboten. Für den Begriff der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie kommt es deshalb in erster Linie nicht auf die finanzielle, sondern auf die mengenmäßige Einsparung von Energie an. Hinter der Neufassung des § 11 AMVOB steht der Gedanke, daß auch die

tlichen ein Anliegen der Allgemeinheit. Sie ist in Zeiten zunehmender Energieknappheit dringend geboten. Für den Begriff der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie kommt es deshalb in erster Linie nicht auf die finanzielle, sondern auf die mengenmäßige Einsparung von Energie an. Hinter der Neufassung des § 11 AMVOB steht der Gedanke, daß auch die privaten Haushalte einen Beitrag zur Energieeinsparung leisten sollen, da sie schließlich einen großen Teil der Energieverbraucher stellen. Insofern muß ein Mieter es auch hinnehmen, wenn eine durch Heizenergie sparende Maßnahmen des Vermieters ausgelöste Mieterhöhung nicht in vollem Umfang durch finanzielle Einsparungen an Heizkosten aufgewogen wird (vgl. OVG Berlin a.a.O.).

Diese zunächst für die Umstellung einer Sammelheizung auf Fernheizung angestellten Erwägungen haben nach Auffassung der Kammer vom 31. August 1981 - VG 14 A 444.80 -). Bei unveränderter Funktionalität liegt eine Verbesserung des Gebrauchswertes nicht vor.

2. Weiterhin muß der Betrag aus der Berechnung herausgenommen werden, der für die Einrichtung von Postleerrohren angesetzt worden ist. Nach ständiger Rechtsprechung liegt in der Verlegung derartiger Rohre keine Gebrauchswertverbesserung. Die Kosten eines Telefonanschlusses für die Mieter sind vom Vorhandensein eines solchen Netzes unabhängig. Die Post gewährleistet ferner auch die Betriebssicherheit derjenigen Telefonleitungen, für die keine Leerrohranlage vorhanden ist. Dem Mieter kann daher die Art und Weise des Verlaufs der Telefonleitungen gleichgültig sein. Ferner sind Störfälle, insbesondere durch Witterungseinflüsse, bei einer ordnungsgemäßen Verlegung der Kabel außerhalb von Lehrrohranlagen so selten, daß sie für den Mieter, der den Gebrauchswert einer Wohnung einzuschätzen hat, nicht ins Gewicht fallen (Verwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 5. Dezember 1974 - VG X A 122.74 -, zitiert in "Das Grundeigentum" 1978, 892; Urteil vom 11. Dezember 1979 - VG 16 A 139.79 -; Urteil der Kammer - schriftliche Entscheidung -, VG 14 A 115.83).