Modernisierungsmaßnahme

Modernisierungsmaßnahme; Modernisierungskosten für Eigenleistung; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wohnwertverbesserung; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Modernisierungskosten; Eigenarbeit (Vermieter); Schornstein, Ausbrennen, Ausschleudern; Perlmuttversiegelung; Baukostenzuschuß´

1. Die Kosten für das Ausbrennen und Ausschleudern von Schornsteinen im Zusammenhang mit dem Einbau einer Gasetagenheizung gehören zu den Modernisierungskosten.

2. Zur Bewertung von Modernisierungsmaßnahmen in Eigenarbeit.

3. Die Versiegelung von bisher nicht versiegeltem Parkett ist keine Wertverbesserung.

4. Zur Berücksichtigung eines vom Mieter gezahlten Baukostenzuschusses bei der Festsetzung des Modernisierungszuschlages.

Die Kl. haben einen Anspruch auf Feststellung eines monatlichen Wertverbesserungszuschlages. Rechtliche Grundlage dafür ist § 11 AMVOB.

Bei Anwendung dieses Maßstabes ist dem bisher vom Bekl. berechneten Wertverbesserungszuschlag ein Teilwert von 1,38 DM für das Ausbrennen und Ausschleudern von zwei Schornsteinen (vgl. zur Einstufung derartiger Arbeiten als wertverbessernde Maßnahmen bereits Urteil des 2. Senats des OVG Berlin vom 16. April 1982 - OVG 2 B 12.81 -) hinzuzurechnen. Die dabei angefallenen Gesamtkosten in Höhe von 1.298,70 DM sind nach der Anzahl der Wohn- und Gewerbeeinheiten des Hauses, mithin auf 11 Parteien, zu verteilen. Dies entspricht dem Maßstab, den die Kl. selbst gewählt haben und deckt sich im übrigen auch mit dem sonst bekannten Sachverhalt, der vor allem wegen des Umstandes, daß der Schornsteinfeger gutachtliche Stellungnahmen für den Einbau von Gasetagenheizungen in die anderen Wohnungen des Hauses abgegeben hat, dahin gewertet werden muß, daß der Einbau von Gasetagenheizungen im gesamten Haus jedenfalls geplant war.

Eine weitere Erhöhung des Wertverbesserungszuschlages kommt nicht in Betracht. Die Berücksichtigung der Klempner-Installationsarbeiten und der Elektro-Installationsarbeiten ist nicht zu beanstanden. Die Kl. können nicht verlangen, daß statt dessen aufgrund von Kostenangeboten der Handwerksfirmen H. und J. Beträge angesetzt werden. Im Verwaltungsverfahren ist der Wert der von den Kl. in Eigenarbeit durchgeführten Maßnahmen korrekt in der Weise bestimmt worden, daß aus den genannten Kostenangeboten ermittelt worden ist, wieviel die von den Kl. ausgeführten Arbeiten gekostet hätten, wenn sie von Handwerksfirmen durchgeführt worden wären. Daß die danach ermittelten Kostenanteile gesenkt worden sind, ist sachgerecht, weil dadurch der Tatsache Rechnung getragen wird, daß die Eigenarbeit der Kl. infolge ersparter Aufwendungen für Steuer, Sozialversicherungsleistungen und wegen des fehlenden Unternehmerrisikos, das ein Handwerksbetrieb sonst zu tragen hätte, kostengünstiger sein muß. Dabei ist darauf hinzuweisen, daß § 11 AMVOB nur die Umlage der Kosten und Aufwendungen zuläßt, die der Eigentümer tatsächlich getragen hat, so daß es entgegen der Auffassung der Kl. nicht darauf ankommt, welche Kosten hypothetisch entstanden wären, wenn die baulichen Maßnahmen nicht in Eigenarbeit, sondern durch Handwerksbetriebe ausgeführt worden wären. Die Berücksichtigung der geltend gemachten Kosten für Eigenleistungen der Kl. beim Schleifen, Spachteln und Versiegeln des Parketts im Erker- und Loggiazimmer der Wohnung können die Kl. nicht verlangen. Bei diesen Arbeiten handelt es sich nicht um eine bauliche Verbesserung oder um eine Einrichtung, die den Gebrauchswert der Wohnung auf die Dauer in einer meßbaren Weise verbessert. Dies gilt nicht nur, wenn es sich bei den Arbeiten um die Erneuerung einer vorhandenen Parkettversiegelung gehandelt hat, sondern auch dann, wenn das bisher nicht versiegelte Parkett versiegelt worden ist, so daß hier dahinstehen kann, wie die Beschaffenheit des Parketts vor der Maßnahme war. Selbst wenn das Parkett neu versiegelt worden sein sollte, kann dies abgesehen davon, daß zweifelhaft erscheint, ob dies als bauliche Maßnahme oder als Einrichtung im Sinne des § 11 AMVOB angesehen werden könnte, nicht als meßbare Gebrauchswerterhöhung angesehen werden; denn den mit der Versiegelung eintretenden Pflegevorteilen (Wegfall des Bohnerns) stehen die erheblichen Unbequemlichkeiten gegenüber, die der Mieter bei einer zwar erst nach jahrelangem Gebrauch notwendigen, dann aber sehr aufwendigen Erneuerung der Versiegelung - auch wenn deren Kosten vom Vermieter getragen werden - hinzunehmen hat.

Zu Recht hat der Bekl. den für die Wohnung der Beigeladenen berechneten Wertverbesserungszuschlag für die Laufzeit des von den Beigeladenen gezahlten Baukostenzuschusses gemäß § 11 Abs. 3 Satz 2 AMVOB vermindert. Diese Vorschrift bestimmt, daß der Prozentsatz nach § 11 Abs. 1 AMVOB um den Unterschiedsbetrag zwischen dem marktüblichen Zinssatz für erststellige Hypotheken (im Juni 1977, 6,98 v.H.) und dem Zinssatz für das Darlehen (nach dem Mietvertrag war der Baukostenzuschuß nicht verzinslich und er ist auch tatsächlich nicht verzinst worden) zu kürzen ist, wenn die Kosten für die wertverbessernden Maßnahmen vom Mieter gedeckt werden. Dabei kommt es nach Auffassung des Senats auf eine rein wirtschaftliche Betrachtungsweise und nicht darauf an, ob es rechtlich zulässig war, daß Vermieter und Mieter die Kostenübernahme durch den Mieter vereinbart haben. zwar mag deshalb die Vereinbarung eines Baukostenzuschusses im Mietvertrag wegen des 1977 noch geltenden § 29 a Abs. 1 I. BMG, der einmalige Leistungen des Mieters an den Vermieter mit Rücksicht auf die Vermietung von preisgebundenem Wohnraum für unzulässig erklärt, soweit es nicht um Finanzierungsbeiträge zum Neubau, Wiederaufbau, Ausbau, zur Wiederherstellung oder Erweiterung geht, unzulässig gewesen sein, zumal es nicht um Leistungen der Beigeladenen geht, die nach § 10 Abs. 4 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen (Wohnungsmodernisierungsgesetz - WoModG - vom 23. August 1976) vom 23. August 1976 (BGBl. I S. 2429/GVBl. S. 2145) im Rahmen der Bewilligung von Mitteln für eine Modernisierung als Ersatz für Eigenleistungen des Vermieters anerkannt worden sind (vgl. § 29 a Abs. 4 I. BMG); sie führt indessen nicht dazu, daß § 11 Abs. 3 Satz 2 AMVOB, der Leistungen des Mieters zur Modernisierung trotz § 29 a Abs. 1 I. BMG berücksichtigt, nicht angewendet werden dürfte. Eine andere Beurteilung würde den Mieter, der entgegen § 29 a Abs. 1 I. BMG a.F. Leistungen zur Modernisierung zum Zwecke der Wohnungsüberlassung vereinbart, noch dadurch schlechterstellen, daß er trotz der Eigenleistungen den vollen Wertverbesserungszuschlag aufbringen müßte. Demgegenüber ist ausgeschlossen, daß der Mieter bei einem unzulässigen Baukostenzuschuß in den Genuß des ermäßigten Wertverbesserungszuschlages gelangt und gleichwohl seine Leistungen zivilrechtlich unter Hinweis auf § 29 a Abs. 1 I. BMG a.F. nach § 30 I. BMG zurückverlangt; denn die Ermäßigung wird für einen solchen Fall - wie hier geschehen - nur bis zur Rückzahlung gewährt. Für die dargestellte rein wirtschaftliche Betrachtungsweise zu § 11 Abs. 3 Satz 2 AMVOB spricht im übrigen auch § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB, der ausdrücklich klarstellt, daß für die Umlegung nach § 11 Abs. 1 AMVOB nur tatsächlich vom Vermieter getragene Kosten angesetzt werden dürfen.

Soweit die Kl. die Ansicht vertreten, bei einer Berücksichtigung des Baukostenzuschusses trotz § 29 a Abs. 1 I. BMG müsse jedenfalls für die Bestimmung des Zinssatzes nach § 11 Abs. 3 Satz 2 AMVOB darauf abgestellt werden, daß der Baukostenzuschuß gemäß § 30 Abs. 2 I. BMG zu verzinsen gewesen sei, kann dem nicht gefolgt werden, weil der Baukostenzuschuß der Beigeladenen tatsächlich nicht verzinst worden ist. Nur darauf aber kann es angesichts der rechtlichen Verpflichtung aus § 11 Abs. 3 AMVOB, nur tatsächliche Kosten und Aufwendungen anzuerkennen, ankommen.