Modernisierungsmaßnahme

Modernisierungsmaßnahme; Austausch Holz- gegen Kunststofffenster

1. Der Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG dar.

2. Das Kopfstimmenprinzip im Rahmen der doppelt qualifizierten Mehrheit gemäß §§ 22 Abs. 2, 25 Abs. 2 WEG erfordert keine Korrektur zugunsten von Mehrfacheigentümern; insofern hat der Gesetzgeber den vermögensrechtlichen Belangen nach der Gesetzesbegründung ausdrücklich durch Aufnahme der erforderlichen Mehrheit der Miteigentumsanteile Rechnung getragen.

3. Die Darlegungs- und Beweislast bei der Anfechtungsklage gemäß § 43 Nr. 4 WEG liegt grundsätzlich beim Kläger. Werden konkrete Einwendungen erhoben, so trifft die Beklagte eine sekundäre Beweislast ("substantiiertes Bestreiten").

I. Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in München. Die Gemeinschaft hatte sich seit 1988 immer wieder mit dem Austausch schadhafter Holzfenster befasst und diese bereits teilweise durch Kunststofffenster ersetzt. Ein Mehrheitsbeschluss vom 26.7.2006 zum Austausch der restlichen Holzfenster gegen Kunststofffenster war auf Anfechtung der Kl. hin rechtskräftig für ungültig erklärt worden. Auf der Eigentümerversammlung vom 29.7.2008 fasste die Gemeinschaft unter TOP 5b den Beschluss zum Austausch der restlichen Holzfenster gegen Kunststofffenster im Rahmen einer Modernisierung gemäß § 22 Abs. 2 WEG. Der Beschluss wurde mit den Stimmen von 37 von 49 Eigentümern und mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile gefasst.

Die Kl. haben gerügt, es liege keine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG vor und es fehle an der erforderlichen Kosten-Nutzen-Analyse. Da ihnen zwei Einheiten in der Anlage gehören, seien ihre Gegenstimmen doppelt zu zählen; § 25 Abs. 2 WEG sei im Hinblick auf den Vermögensschutz von Mehrfacheigentümern entsprechend auszulegen. Schließlich haben sie auch das Auszählungsergebnis bestritten. Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl.

Die Rügen der Kl. in der Sache greifen nicht durch: Eine Maßnahme im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG (Modernisierung) liegt vor.

§ 22 Abs. 2 WEG betrifft Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgehen, und die zugleich der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB, also der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts, der dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der Einsparung von Energie oder Wasser dienen. Das Wort "dienen" bedeutet dabei, dass die Maßnahme sinnvoll und nicht etwa geboten sein muss (BT-Drucks. 16/887 S. 30). Bei der Beurteilung ist auf den Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sinnvollen Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers abzustellen (BT-Drucks. a.a.O.).

Eine dauerhafte Gebrauchswerterhöhung im Sinne dieser Vorschriften liegt in dem Austausch von Holz- durch Kunststofffenster. Kunststofffenster sind gegenüber Holzfenstern haltbarer, müssen nicht gestrichen werden, verursachen damit geringere Instandhaltungskosten, und sind der Gefahr der Schimmelbildung und des Verfaulens nicht ausgesetzt. Sie sind damit auch unabhängiger vom Lüftungsverhalten der Eigentümer bzw. Mieter, was gerade für vermietende Eigentümer einen deutlichen Vorteil darstellt. Vor diesem Hintergrund hat auch die herrschende Rechtsprechung nach der bisherigen Rechtslage beim Austausch von Kunststoff- gegen Holzfenster regelmäßig eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung und keine bauliche Veränderung angenommen (BayObLGR 2005, 266; WuM 1991, 56; OLG Köln WuM 1997, 455).

Auch das Oberlandesgericht München geht im Beschluss vom 2.7.2008 (Az. 32 Wx 091/08, den Parteien bekannt) in einem obiter dictum davon aus, dass der Austausch von Kunststoff- gegen Holzfenster (muss wohl "Holz- gegen Kunststofffenster" heißen, d. Red.) eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB darstelle, ohne dies allerdings näher zu begründen.

Auf die von den Kl. angezweifelte nachhaltige Energieeinsparung kommt es dabei nicht an, da die Energieeinsparung in § 559 Abs. 1 BGB nicht kumulativ, sondern alternativ neben der Gebrauchswerterhöhung genannt ist. Gleiches gilt für die Anpassung an den Stand der Technik, die alternativ zur Modernisierung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in § 22 Abs. 2 WEG steht. Auch ist die vom Kl. verlangte Kosten-Nutzen-Analyse durch einen Sachverständigen zur Wirtschaftlichkeit der Maßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG nicht erforderlich.

Wirtschaftliche Gesichtspunkte sind zwar nach dem Willen des Gesetzgebers neben den Innovationsgesichtspunkten zu berücksichtigen, allerdings nur in dem oben dargestellten Rahmen. Im vorliegenden Fall hat die Kammer angesichts der auf der Hand liegenden - auch wirtschaftlichen - Vorteile keinen Zweifel, dass die beschlossene Maßnahme nach dem Maßstab auch eines wirtschaftlich denkenden Hauseigentümers sinnvoll ist. Der vom Kl. angesetzte Maßstab an die Wirtschaftlichkeit, nämlich eine Amortisation der aufgewendeten Kosten, ist dagegen zu streng und geht sogar über das hinaus, was zur Begründung einer Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung erforderlich wäre. Keine Voraussetzung des § 22 Abs. 2 WEG ist auch die Erforderlichkeit einer Instandhaltungs- oder -setzungsmaßnahme.

Der Kl. ist auch durch die Kosten der Maßnahme nicht unbillig belastet im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG. Kosten der Maßnahme sind nur im Ausnahmefall als erhebliche Beeinträchtigung anzusehen, nämlich dann, wenn sie das Maß der Aufwendungen übersteigen, die dazu dienen, das gemeinschaftliche Eigentum in einen Zustand zu versetzen, wie er allgemein üblich ist; andernfalls muss der Eigentümer mit solchen Kosten rechnen (BT-Drucks. 16/887, Seite 31). Solche übersteigerten Aufwendungen sind hier weder ersichtlich noch vorgetragen.

Der Beschluss ist auch mit der erforderlichen Mehrheit der Stimmen zustande gekommen.

aa. Die doppelt qualifizierte Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2 WEG erfordert eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG lautet: "Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme." Wohnungseigentümer ist in der Regel derjenige, der zu Recht im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist (OLG Brandenburg ZWE 2006, 447). Entgegen der Auffassung der Kl. findet sich für ihre Ansicht, bei den Kopfstimmen sei auf die Anzahl der Wohnungen abzustellen, keinerlei Anhaltspunkt im Wortlaut. Denn ein Wohnungseigentümer, der zwei Wohnungen hat, wird dadurch nicht zu zwei Wohnungseigentümern. Dies ist auch in der Rechtsprechung und Kommentarliteratur herrschende Meinung (BGHZ 49, 250 [256]; OLG Frankfurt RPfleger 1978, 415; BayObLG 1982, 203 [206]; NJW-RR 1986, 566; OLG Karlsruhe WuM 1988, 325; KG Rpfleger 1978, 24; Jennißen-Elzer, § 24 Rdnr. 11; Harz/Kääb, Fachanwaltskommentar, S. 872; Palandt-Bassenge, BGB, 68. Aufl. WEG § 24 Rdnr. 6; Riecke/Schmid-Riecke, Fachanwaltskommentar § 25 Rdnr. 52; Spielbauer/Then, WEG, § 25 Rdnr. 8; Bärmann/Armbrüster/Merle/Pick/Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 25 Rdnr. 27; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 25 Rdnr. 2).

Sofern die Kl. dagegen unter Berufung auf Schoene, NJW 1981, 435, argumentieren, der Gesetzgeber habe den mehrfachen Wohnungseigentümer nicht benachteiligen wollen, so hat der Gesetzgeber gerade für die §§ 22 Abs. 2 und 16 Abs. 4 WEG neu ausdrücklich die erhebliche Bedeutung des vermögensrechtlichen Elements durch die Aufnahme der zusätzlich erforderlichen Mehrheit aller Miteigentumsanteile berücksichtigt (BT-Drucks. 16/887 Seite 25). Die von den Kl. angeführten verfassungsrechtlichen Bedenken im Hinblick auf Art. 14 GG vermag die Kammer vor diesem Hintergrund nicht zu teilen.

Auch ist es nicht erforderlich, auf die Unterlagen über Verhandlungen über das alte WEG zurückzugreifen, da sich die Auslegung des neu geschaffenen § 22 Abs. 2 WEG hinreichend klar aus der dortigen Gesetzesbegründung ergibt und der Gesetzgeber im Übrigen auch keine Veranlassung gesehen hat, die ihm bekannte Auslegung des § 25 Abs. 2 WEG durch die bisherige Rechtsprechung ggf. korrigierend klarzustellen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 13 Nr. 7 der Gemeinschaftsordnung, auf die sich die Kl. berufen. Nach dieser Regelung richtet sich das Stimmrecht der Wohnungseigentümer nach der Größe ihrer Miteigentumsanteile. Gemäß § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG ist die Beschlussfassung gemäß Satz 1 unabdingbar. Dies bezieht sich auch auf die doppelt qualifizierte Mehrheit (Spielbauer/Then, WEG, § 22 Rdnr. 25). Entgegen der Auffassung der Kl. ist diese Vorschrift also einer abweichenden Vereinbarung nicht zugänglich.

Diese Mehrheit wurde erreicht: Die erforderliche Kopfstimmenanzahl (3/4-Mehrheit) betrug bei 49 stimmberechtigten Eigentümern 36,75, also aufgerundet 37 Stimmen. Diese lagen vor.

Die erforderliche einfache Mehrheit der Miteigentumsanteile wurde mit 648,004 erreicht.

Es war unschädlich, dass die Tiefgarageneigentümer an der Abstimmung teilnahmen, da die Fenstersanierung die Instandhaltung bzw. -setzung von Gemeinschaftseigentum betrifft, und damit Sache aller Eigentümer ist. Im Übrigen haben die Bekl. mit Schriftsatz vom 23.9.2008 nachvollziehbar dargelegt, dass auch ohne die Tiefgarageneigentümer die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht worden wäre, da die beiden ausschließlichen Tiefgarageneigentümer an der Abstimmung nicht teilnahmen, und da die Ja-Stimmen der Tiefgarageneigentümer in der Summe einen Miteigentumsanteil von 22,85/1000stel ausmachen, somit auch ohne diese Anteile die Mehrheit der Miteigentumsanteile erreicht worden wäre.

cc. Der Mehrheitsbeschluss ist auch tatsächlich mit der im Protokoll angegebenen Anzahl der Stimmen bzw. Anzahl der Miteigentumsanteile zustande gekommen.

Grundsätzlich trägt der Kl. die Darlegungs- und Beweislast für die Unrichtigkeit des Abstimmungsergebnisses. Es genügt also nicht ein pauschales Bestreiten der Richtigkeit. Eine Beweislastumkehr wegen der dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht einsehbaren Umstände der Auszählung ist grundsätzlich nicht zulässig, da sie zu systemfremden Ausforschungsbeweisen führen würde (Zöller-Greger, ZPO, 27. Aufl., vor § 284 Rdnr. 34). Rügt der Kl. substantiiert, so trifft die Bekl. eine sekundäre Behauptungslast bzw. die Verpflichtung zu substantiiertem Bestreiten, wenn ihnen ausnahmsweise zuzumuten ist, die prozessordnungsgemäße Darlegung durch nähere Angaben zu ermöglichen (Zöller, a.a.O.; OLG Stuttgart BB 2008, 2357 für die aktienrechtliche Anfechtungsklage).

Die Kl. haben insoweit auch nach substantiierter Darlegung des Abstimmungsvorgangs durch die Bekl. unter Vorlage der Anwesenheitsliste, Vollmachten und der Abstimmungsliste weiterhin pauschal dessen Richtigkeit bestritten. Der Beweisantrag auf Einvernahme des Verwalters wurde ersichtlich ins Blaue hinein gestellt. Es wurde nicht ansatzweise dargetan, welche Stimmen falsch gezählt oder behandelt worden seien. Das Amtsgericht und die Bekl. in ihrer Berufungserwiderung haben auf die Beweislastverteilung und die Erforderlichkeit der Substantiierung hingewiesen. Zu Recht haben die Bekl. im Übrigen darauf hingewiesen, dass sich das Abstimmungsverfahren nach § 13 Ziff. 7 a der Gemeinschaftsordnung richtet, also durch Zuruf, Handheben o. Ä. zu erfolgen hat.

dd. Damit kann offenbleiben, ob vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des BayObLG und des OLG Köln (s. o.) und der Tatsache, dass bereits 142 von 316 Fenstern ausgetauscht worden sind, nicht bereits eine einfache Mehrheit für die Maßnahme als solche der modernisierenden Instandsetzung genügt hätte.

Der Beschluss entspricht auch im Übrigen ordnungsmäßiger Verwaltung. Nach Auffassung der Kammer ist der Prüfungsumfang bei einem Beschluss nach § 22 Abs. 2 WEG nicht auf die dort genannten Tatbestandsvoraussetzungen beschränkt. Vielmehr muss auch ein solcher Beschluss im Übrigen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Konkrete Einwendungen wurden jedoch hierzu nicht vorgebracht. Soweit die Kl. rügen, der Beschluss beinhalte einen Eingriff in ihr Sondereigentum, kann offenbleiben, ob dieser Vortrag wegen Verspätung zurückzuweisen wäre, da, unterstellt, Sondereigentum wäre auch tangiert, dieser Eingriff jedenfalls hinzunehmen und ggf. der hierdurch entstehende Schaden zu ersetzen wäre, § 14 Nr. 4 WEG.

Das Kopfstimmprinzip im Rahmen der doppelt qualifizierten Mehrheit gemäß §§ 22 Abs. 2, 25 Abs. 2 WEG erfordert keine Korrektur zugunsten von Eigentümern mehrerer Wohnungen, so das LG München.

Am 29. Juli 2008 beschlossen die Wohnungseigentümer, die restlichen Holzfenster gegen Kunststofffenster auszutauschen. Der Beschluss wurde mit den Stimmen von 37 von 49 Eigentümern und mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile gefasst. Ein Anfechtungskläger berief sich u. a. darauf, dass er in der Anlage zwei Objekte innehabe und seine Gegenstimme deshalb doppelt zu zählen sei.

Die Berufung blieb erfolglos. Es gehe um eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes, so dass es auf eine Kosten-Nutzen-Analyse nicht ankomme. Die Dreiviertel-Mehrheit nach § 22 Abs. 2 WEG sei nach dem Kopfstimmrecht auszuzählen, auch wenn sonst in der Teilungserklärung das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile zu rechnen sei. Die doppelt qualifizierte Mehrheit sei erreicht worden. Grundsätzlich trage der Kläger die Darlegungs- und Beweislast für die Unrichtigkeit des Abstimmungsergebnisses. Es genüge also nicht ein pauschales Bestreiten der Richtigkeit.

Das LG bestätigt, dass die doppelt qualifizierte Mehrheit des § 22 Abs. 2 WEG in erster Linie nach dem Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG zu berechnen ist. Auf die Frage der ergänzende Auszählung nach dem vereinbarten Stimmrecht (vgl. Prof. Merle, GE 2009, 90 ff.) kam es daher nicht an. Auch die Tiefgaragen-Eigentümer wären bei der Abstimmung mit einzubeziehen, da es bei der Fenstersanierung um das Gemeinschaftseigentum geht.