Modernisierungsmaßnahme

Modernisierungsmaßnahme; Mieterhöhungserklärung; Form; Wirksamkeit

Wenn der Vermieter mehrere - auch getrennt abrechenbare - Modernisierungsmaßnahmen zugleich durchführt und zum Gegenstand einer einzigen Mieterhöhungserklärung gemacht hat, so ist die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung hinsichtlich jeder Einzelmodernisierung zu überprüfen.

Die Berufung der Kl. ist nur in geringem Umfang, nämlich nur insoweit begründet, als ihr aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 21. Januar 1998 nur wegen der Heizungsmodernisierung eine Mieterhöhung von monatlich 54,69 DM zusteht. Da die Bekl. bereits 50 DM anerkannt und gezahlt haben, ergibt sich für die streitgegenständlichen elf Monate (3/1998-1/1999) ein Nachzahlungsbetrag von monatlich 4,64 DM (insgesamt 51,59 DM). Demgemäß ist die Feststellungswiderklage der Bekl. in Höhe dieses Differenzbetrages (4,64 DM) abzuweisen.

Eine weitergehende Mieterhöhung (als die zuerkannten 54,69 DM) steht der Kl. nicht zu, jedenfalls nicht auf der Grundlage des Mieterhöhungsschreibens vom 21. Januar 1998. Denn diese Erklärung erfüllt in bezug auf die Modernisierung der Elektro- und Sanitäranlagen - also abgesehen von der Heizungsmodernisierung - nicht die Wirksamkeitsvoraussetzungen des § 3 Abs. 3 MHG:

Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung hält die Kammer die Erhöhungserklärung in bezug auf die Heizungsmodernisierung für ausreichend berechnet und erläutert, nicht jedoch für die weiteren baulichen Maßnahmen.

Zwar hat die Kammer wiederholt ausgesprochen, daß es bei Großprojekten - wie hier - nicht Aufgabe des Mieterhöhungsverfahrens sein kann, gegenüber jedem einzelnen Mieter das gesamte Bauvorhaben bis ins Detail neu abzurechnen. Die Kammer folgt insoweit der Auffassung von Bub-Treier (III, 564), die mit Recht hervorheben, daß Rechnungspositionen nicht im einzelnen aufgeführt und erläutert werden müssen, weil dies insbesondere bei umfangreichen baulichen Maßnahmen zu einem nicht mehr vertretbaren Umfang und damit auch zu einer Unübersichtlichkeit der Erhöhungserklärung führt - ein derartiger Aufwand aber, auch wegen des dem Mieter zustehenden Einsichtsrechts, nicht erforderlich ist. Der geforderten "Rechnungslegung" ist daher genügt, wenn der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der "Abrechnung" klar ersehen und überprüfen kann, so daß die Einsichtnahme in die dafür vorliegenden Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist.

Dieser Grundsatz, den der BGH (Urt. v. 23.11.1981, WM 1982, 207) - und ihm folgend die "negativen Rechtsentscheide" des KG (v. 28.5.1998, WM 1998, 474) und des OLG Brandenburg (v. 15.7.1998, WM 1999, 107) - für die Rechnungslegung i. S. d. § 259 BGB aufgestellt hat, gilt mindestens auch, wenn es darum geht, einem Mieter zu erklären, daß und warum welche Modernisierungskosten, die der Mieterhöhung zugrunde gelegt werden sollen, angefallen sind.

Die Kammer hat deshalb in der Vergangenheit wiederholt gesagt, daß der Vermieter das Mieterhöhungsschreiben - insbesondere bei umfangreichen Baumaßnahmen - nicht mit Einzelheiten "überfrachten" muß, daß vielmehr die Baukosten nur insoweit zu individualisieren sind, als es die Erläuterung erfordert und die Verständlichkeit nicht hindert. Andererseits hat die Kammer auch gesagt, daß, wenn der Vermieter mehrere - auch getrennt abrechenbare - Modernisierungsmaßnahmen zugleich durchführt und zum Gegenstand einer einzigen Mieterhöhungserklärung gemacht hat, die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung hinsichtlich jeder Einzelmodernisierung zu überprüfen ist (Argument aus § 139 BGB).

1. Dies vorausgeschickt, erfüllt allein die Mieterhöhungserklärung wegen der Heizungsmodernisierung die Voraussetzungen einer hinreichenden Berechnung und Erläuterung i. S. d. § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG. Die Arbeiten wurden als Pauschalauftrag für die gesamte Wohnanlage vergeben und abgerechnet. Es reichte mithin die Angabe der Gesamtkosten (ergänzt um die Gesamtkosten für den Fernwärmeanschluß und die Hausanschlußarbeiten) nebst der Darstellung, daß und wie die Kosten auf die Wohnungen verteilt worden sind.

Materiell ist der Erhöhungsanspruch begründet, weil die Schaffung einer zentralen Heizungsanlage - wie die Kammer wiederholt entschieden hat - eine bauliche Maßnahme i. S. d. § 3 Abs. 1 MHG ist, da sie nicht nur den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, sondern auch einen nachhaltigen Energieeinsparungseffekt hat.

Die Summe der auf diese Maßnahme entfallenden Baukosten (5.065,11 DM) - zuzüglich anteiliger Architektenkosten, die die Kammer mit 901,03 DM ermittelt hat - führt aufgrund der von der Kl. zutreffend vorgenommenen Berechnung gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG zu einem Erhöhungsbetrag von 54,69 DM.

2. In bezug auf die Elektroarbeiten einerseits und die Sanitärarbeiten andererseits wertet die Kammer das Mieterhöhungsschreiben - wie sich nach Einsichtnahme der klägerischen Unterlagen im Termin ergeben hat - als nicht ausreichend erläutert:

Weder der Text des Mieterhöhungsschreibens noch die beigefügt gewesenen Anlagen I und II geben Aufschluß darüber, wie die Kosten der Schlußrechnungen auf die Wohnung der Bekl. verteilt worden sind. Diesen Aufschluß gibt erst die im Termin überreichte "Kostenaufstellung für die Wohnung X.-Straße 8 ER". Danach ergeben sich die Kosten für die streitgegenständliche Wohnung gerade nicht - jedenfalls nicht ohne die erforderliche Erläuterung - "direkt gemäß Schlußrechnung", wie es in der Anlage II des Mieterhöhungsschreibens vom 21.1.1998 heißt. Aus dieser Spezifizierung wird vielmehr deutlich, daß die Wohnungen nicht in gleichem Umfang von den Baumaßnahmen betroffen waren, weshalb unter "Zuordnung" verschiedene Umlageschlüsse für bestimmte Einzelarbeiten zur Anwendung gekommen sind. Hieraus wird zugleich deutlich, daß die Kl. ohne diese Spezifizierung selbst nicht in der Lage gewesen wäre, die konkret auf die Wohnung der Bekl. entfallenden Kosten, die dann Eingang in die Anlage II gefunden haben, zu ermitteln. Diese Spezifizierung stellt sich damit als das fehlende - und für das Verständnis unverzichtbare - Bindeglied zwischen den Kostenaufstellungen in den Anlagen I und II heraus.

Erst diese Spezifizierung hätte es den Bekl. ermöglicht, die ihnen für die Elektro- und Sanitärarbeiten angelasteten Kosten klar zu ersehen und zu überprüfen, wie sie auch hieraus erst hätten erkennen können, daß und in welcher Höhe Instandhaltungsanteile berücksichtigt worden sind.

Da sich nach allem gezeigt hat, daß die Mieterhöhungserklärung (was die Elektro- und Sanitärarbeiten angeht) nicht aus sich heraus verständlich ist, weil erst die im Termin überreichte Spezifizierung den notwendigen Aufschluß über die die Wohnung der Bekl. betreffenden Kosten gibt, ist die Mieterhöhung hinsichtlich dieser beiden Maßnahmen als (form-) unwirksam zu werten (§ 3 Abs. 3 MHG i. V. m. §§ 125, 139 BGB). Dies hat zur Folge, daß auf diese Erklärung die begehrte Modernisierungserhöhung wegen der Elektro- und Sanitärarbeiten nicht gestützt werden kann.

Dieser Formmangel konnte auch nicht nachträglich - durch Überreichung der Kostenspezifizierung im Termin - geheilt werden, weil es für die Frage der Formwirksamkeit auf den Zeitpunkt der Abgabe dieser (einseitigen) Willenserklärung ankommt.

Mit dem Argument der Kl., das Verlangen nach einer derart spezifizierten Erläuterung sprenge den Rahmen einer übersichtlich zu haltenden Mieterhöhungserklärung und sei auch im Hinblick auf den Umfang der Maßnahmen unzumutbar, kann die Kl. nicht durchdringen, weil - wie schon die vorgelegte Spezifizierung zeigt - die Kl. selbst diese Spezifizierung vorgenommen hat, auch vornehmen mußte, um die Kosten zutreffend auf die Wohnung verteilen zu können. Als Anlage der Mieterhöhungserklärung beigefügt, hätte diese Spezifizierung auch keinesfalls das Mieterhöhungsverlangen überfrachtet bzw. den Mieter überfordert.