Modernisierungsmaßnahme

Modernisierungsmaßnahme; finanzielle Härte/Modernisierung; Einkommen des Mieters; Zumutbarkeitsprüfung; Duschbad mit WC; Einzimmerwohnung; Aufwendungsersatzanspruch bei Modernisierung

1. Eine Modernisierungsmaßnahme ist für den Mieter nicht schon dann unzumutbar, wenn die zu erwartende Mietzinserhöhung zu einer Verdoppelung des bisher geschuldeten Mietzinses führt; es kommt im Rahmen der nach § 541 b Abs. 1 BGB vorzunehmenden Zumutbarkeitsprüfung vielmehr auf das jeweilige Einkommen des Mieters, nicht aber auf von dessen individueller Belastbarkeit unabhängige objektive Schranken einer Mietzinserhöhung an.

2. Der Einbau eines Duschbades mit WC ist bei einer Einzimmerwohnung, die weder über eine Innentoilette noch über eine Waschmöglichkeit verfügt, auch dann zu dulden, wenn hierdurch die Fläche der Küche halbiert wird.

3. Ein Vorschußanspruch nach § 541 b Abs. 3 BGB besteht nicht für die Beseitigung völlig unbestimmter, erst in Zukunft und nur möglicherweise im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen eintretender Schäden.

Die zulässige Berufung der Bekl. hat keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Bekl. zu Recht zur Duldung des Einbaus von Heizkörpern und des Anschlusses ihrer Wohnung an die im Hause bereits vorhandene Ölzentralheizung sowie des Einbaus des Durchlauferhitzers verurteilt.

Die selbständige Anschlußberufung der Kl. ist insoweit zulässig und begründet, als die Bekl. über die erstinstanzliche Verurteilung hinaus auch zur Duldung des Duschbadeinbaus mit Innentoilette - wie aus dem Urteilsausspruch ersichtlich - zu verurteilen war.

Unzulässig ist die Anschlußberufung, soweit sie sich gegen die Abweisung der Feststellungsklage richtet; denn insoweit fehlt es bereits an der gemäß §§ 522 Abs. 2, 519 Abs. 3 Ziff. 2 ZPO erforderlichen Berufungsbegründung.

1. Anschluß an die Ölzentralheizung: Die Bekl. ist gemäß § 541 b Abs. 1 BGB zur Duldung dieser unstreitig den Gebrauchswert der Wohnung erhöhenden Maßnahme verpflichtet. Die baulichen Folgen der vertikalen Leitungsführung sind der Bekl. zumutbar, denn der von ihr geltend gemachte Nachteil der optischen Beeinträchtigung wird dadurch aufgewogen, daß diese Leitungsführung das Aufstellen von Möbeln weniger erschwert als die horizontal oberhalb der Scheuerleiste verlaufenden Leitungen, was gerade bei einer kleinen Wohnung bedeutsam ist. Die Bekl. ist auch verpflichtet, die Verlegung der "rohen" Kupferleitungen zu dulden. Es reicht aus, wenn die Leitungen nach der Verlegung gestrichen werden.

Der Bekl. steht kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB an der Duldungspflicht zu. Denn ein Vorschußanspruch aus § 541 Abs. 3 2. Halbsatz BGB in Höhe von pauschal 250 DM für zu erwartende Aufwendungen infolge der ausstehenden Modernisierung ist nicht begründet, weil die Bekl. nicht dargelegt hat, wofür sie den Vorschuß verwenden will. Ein Vorschuß kann aber nur für nach Art, Umfang und Höhe konkretisierte Aufwendungen geltend gemacht werden (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 50. Aufl., § 541 b Rdnr. 27). Ein Vorschußanspruch für die Beseitigung völlig unbestimmter, erst in Zukunft und nur möglicherweise im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen eintretender Schäden besteht nicht.

Die Bekl. kann auch kein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen an der aus Rigips-Platten angebrachten Verkleidung der Be- und Entwässerungsleitungen in der Küche geltend machen. Die Geltendmachung des insoweit grundsätzlich bestehenden und auch fälligen Anspruches aus § 536 BGB ist nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ausgeschlossen, weil die Küche im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen ohnehin völlig umgestaltet wird und anschließend von den Kl. wieder zum Mietgebrauch hergerichtet werden muß.

2. Duschbadeinbau: Die Bekl. ist auch insoweit gemäß § 541 b Abs. 1 BGB zur Duldung verpflichtet.

a) Der Einbau eines Duschbades (gesonderter Raum mit Dusche, Waschbecken und Toilette) hat eine objektive Gebrauchswerterhöhung und bessere Nutzungsmöglichkeit der Wohnung zur Folge, weil die von der Bekl. innegehaltene Wohnung derzeit über keine besondere Waschmöglichkeit (d. h. nur eine Waschmöglichkeit am Spülbecken in der Küche) und nur über eine Außentoilette verfügt. Entgegen der Auffassung der Bekl. geht der beabsichtigte Duscheinbau nicht über die im Rahmen des § 541 b BGB zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen hinaus, insbesondere nicht unter Berücksichtigung der im Vergleich zum bisherigen Mietzins von 113,59 DM relativ hohen voraussichtlichen Mietzinssteigerung - die voraussichtliche Mieterhöhung für den Duschbadeinbau und den Einbau des dann notwendigen Durchlauferhitzers beträgt insgesamt 161,33 DM monatlich - und auch nicht im Hinblick auf die notwendige Grundrißveränderung mit der dadurch bedingten Verkleinerung der Küche auf ungefähr die Hälfte der bisherigen Fläche.

aa) Der teilweise in Literatur und Rechtsprechung vertretenen Auffassung, eine Modernisierungsmaßnahme, die eine voraussichtliche Mietsteigerung um das Doppelte und mehr zur Folge habe, sei in jedem Falle unverhältnismäßig und nicht zu dulden (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 323 m. w. N.), kann nicht gefolgt werden. Diese Ansicht ist vom Wortlaut und vom Zweck des Gesetzes nicht gedeckt. Denn gemäß § 541 b Abs. 1 BGB sind Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume vom Mieter grundsätzlich zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten, der baulichen Folgen, vorausgegangener Verwendungen des Mieters oder der zu erwartenden Erhöhung des Mietzinses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung ist demgemäß lediglich einer der im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den Belangen des Mieters einerseits und des Vermieters sowie der anderen Mieter andererseits zu berücksichtigenden Gesichtspunkte. Dabei hängt die Zumutbarkeit der zu erwartenden Mieterhöhung für den Mieter von dessen jeweiligem Einkommen ab.

Dies ergibt sich auch aus den Gesetzesmaterialien (Bundestags-Drucksache 9/2079 Seite 12: "Auf Grund dieser Regelung braucht der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich nicht hinzunehmen, wenn sie zu einer Miete führen, die für ihn nicht mehr tragbar ist. Anders kann die Lage allerdings dann zu beurteilen sein, wenn eine wohnungswirtschaftlich sinnvolle Modernisierung daran scheitern würde, daß die Miete für einen einzelnen zahlungsschwachen Mieter zu hoch wird."). Von der individuellen Belastbarkeitsgrenze des Mieters unabhängige, objektive Schranken einer Mietzinserhöhung sieht das Gesetz damit nicht vor; es kommt vielmehr immer auf das jeweilige Einkommen des Mieters an (vgl. Palandt-Putzo, a.a.O., § 541 b Rdnr. 16; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III. A Rdnr. 1112).

bb) Auch die durch den Duschbadeinbau bedingte Halbierung der Küche mit einem neu zu schaffenden Zugang vom einzigen Zimmer der Wohnung aus führt nicht zu einer solchen Auswechslung des Vertrauensgegenstandes, daß keine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 541 b BGB mehr vorläge. Denn der Mieter ist im Rahmen dieser Vorschrift auch verpflichtet, Grundrißveränderungen hinzunehmen, wenn diese durch die Modernisierungsmaßnahme notwendig werden. Würde man dies anders beurteilen wollen, wäre generell der erstmalige Einbau einer Innentoilette oder eines Bades von § 541 b BGB nicht mehr erfaßt. Mit der Einführung dieser Vorschrift war aber gerade eine Modernisierung von Wohnungen auf einen allgemein gängigen Standard gewollt, wobei hierunter hauptsächlich der Einbau von Toiletten und Badezimmern fiel.

b) Der Bekl. ist die vorgesehene Modernisierungsmaßnahme auch unter Berücksichtigung ihres berechtigten Interesses an der Beibehaltung der bisherigen Küche als zusätzlichem Aufenthaltsraum sowie an der bisherigen Raumaufteilung des einzigen Zimmers zumutbar. Denn die Kammer kommt im Rahmen der gemäß § 541 b Abs. 1 BGB vorzunehmenden Abwägung dieser Interessen der Bekl. mit denjenigen der Kl. zu dem Ergebnis, daß deren Interesse an dem Einbau mit der damit verbundenen Mieterhöhung sowie der Möglichkeit, künftig einen höheren Mietzins oder gegebenenfalls höheren Verkaufspreis zu erzielen, überwiegen. Dabei kommt dem Umstand, daß eine Wohnung ohne besondere Waschmöglichkeit und ohne Innentoilette nicht mehr den Anforderungen und Erwartungen an übliche hygienische und sanitäre Verhältnisse entspricht, entscheidendes Gewicht zu. Maßgeblich sind insoweit die Erwartungen eines durchschnittlichen Mieters. Der Mindeststandard, der heute aber von einem durchschnittlichen Mieter erwartet wird, ist das Vorhandensein einer Innentoilette sowie einer Duschmöglichkeit innerhalb der anzumietenden Wohnung. Darauf, ob die Bekl. für sich selbst eine Möglichkeit gefunden hat, außerhalb ihrer Wohnung zu duschen, oder die Benutzung der noch vorhandenen Außentoilette trotz der damit verbundenen Nachteile vorzieht, um die Küche in ihrer bisherigen Größe zu erhalten, kann es deshalb nicht entscheidend ankommen. Da der Einbau einer Innentoilette sowie einer Dusche in die Einzimmerwohnung nicht anders als durch eine Verkleinerung der Küche und den Einbau einer Tür zur Küche von dem einzigen Zimmer aus zu verwirklichen ist, muß letztlich das Interesse der Bekl. an der bisherigen optimalen Ausnutzung der Wohnfläche, insbesondere der zusätzlichen Nutzung der Küche als Aufenthaltsraum, zurückstehen.

Die gegenteilige Auffassung, aufgrund der geringen Größe der Wohnung sei eine Wohnwertverbesserung durch den Duschbadeinbau nicht zu erzielen, weil die geplante Gebrauchswerterhöhung durch die gleichzeitig bedingten Gebrauchswertminderungen neutralisiert bzw. überboten würde, kann nicht auf das in WuM 1962 Seite 75 veröffentlichte Urteil des Landgerichts Karlsruhe gestützt werden.

Dort ging es um den Einbau eines Sitzbades in der Küche ohne räumliche Abtrennung mit den vom Landgericht a.a.O. dargestellten Nachteilen. Soweit sich die Bekl. auf das in WuM 1986 Seite 138 veröffentlichte Urteil des Landgerichts Frankfurt beruft, ist zu berücksichtigen, daß es dort nicht um den erstmaligen Einbau einer Innentoilette und einer Dusche oder Badmöglichkeit ging, die Wohnung vielmehr mit einem zusätzlichen WC sowie einem zusätzlichen Badezimmer (neben der bereits vorhandenen Dusche) ausgestattet werden sollte, und das Kinderzimmer hierdurch nicht mehr als vollwertiger Raum nutzbar gewesen wäre.

3. Die Bekl. ist demzufolge auch zur Duldung des für die Warmwasserversorgung des Duschbades und der Küche erforderlichen Durchlauferhitzers verpflichtet. Daß der nach ihrer Behauptung in der Wohnung bereits vorhandene 5-Liter-Warmwasserboiler auch für die Benutzung der Dusche ausreichen würde, hat sie nicht substantiiert dargelegt.

4. Der Duldungsanspruch der Kl. ist auch fällig, denn es liegt eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung gemäß § 541 b Abs. 2 BGB vor. Insbesondere wahrt das Modernisierungsankündigungsschreiben der Kl. vom 23. Mai 1990 die Schriftform des § 126 Abs. 1 BGB. Die Unterschrift des Kl. zu 1 ist zwar nicht lesbar. Dies ist aber auch nicht erforderlich. Es reicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vielmehr aus, daß das Schriftbild einen individuellen Charakter aufweist, der die Nachahmung durch einen beliebigen Dritten mindestens erschwert (BGH, NJW 1989, 588; 1967, 2310). Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Denn der Schriftzug des Kl. zu 1 läßt - wenn auch sehr undeutlich - erkennen, daß er aus Buchstaben besteht. Entgegen der Auffassung der Bekl. handelt es sich nicht um eine bloße Paraphe. Denn eine Paraphe, d.h. eine erkennbar abgekürzte Form des Namens, die nicht als Unterzeichnung anerkannt werden kann, liegt nur bei einer Buchstabenfolge vor, die sich als bewußte und gewollte Abkürzung darstellt (BGH NJW 1967 a.a.O.). Aufgrund des schräg nach rechts oben auslaufenden Striches des Schriftzuges des Kl. zu 1 kann von einer erkennbar gewollten Abkürzung vorliegend nicht die Rede sein.

Eine Modernisierung ist für den Mieter nicht schon dann unzumutbar, wenn die zu erwartende Mieterhöhung zu einer Verdoppelung der bisherigen Miete führt. Es kommt bei der Prüfung, ob eine Modernisierungsmaßnahme unter finanziellen Gesichtspunkten zumutbar ist, nur auf das jeweilige Einkommen des Mieters an. So das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 28. Oktober 1991.

Außerdem entschied das Gericht, daß der Einbau einer Dusche mit WC bei einer Einzimmerwohnung, die weder über eine Innentoilette noch über eine Waschmöglichkeit verfügt, auch dann zu dulden ist, wenn hierdurch die Fläche der Küche halbiert wird.

Schließlich beschäftigte sich das Gericht auch noch mit dem Problem der Vorschüsse bei Modernisierungsmaßnahmen. Rechtsgrundlage dafür ist § 541 b Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach muß der Vermieter Aufwendungen, die der Mieter aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen machen mußte, angemessen ersetzen; auf Verlangen hat der Vermieter auch Vorschuß zu leisten. Wie das Landgericht Berlin entschied, besteht ein solcher Vorschußanspruch aber nicht für die Beseitigung völlig unbestimmter, erst in Zukunft und nur möglicherweise im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen eintretender Schäden.