Modernisierungsmaßnahme

Modernisierungsmaßnahme; finanzielle Härte

Die Zumutbarkeit einer Mieterhöhung wegen beabsichtigter Modernisierungsmaßnahmen hängt wesentlich davon ab, welcher Betrag dem Mieter nach Abzug des um den zu erwartenden Wertverbesserungszuschlag erhöhten Mietzinses für seine Lebensführung noch verbleibt.

Die Kl. (Vermieterin) verlangt von den Bekl. (Mietern) gemäß § 541 b Abs. 1 BGB, die Anbringung einer Wärmedämmfassade zu dulden. Die Klage wurde abgewiesen.

Gemäß § 541 b Abs. 1 BGB besteht ein Duldungsanspruch nicht, wenn die beabsichtigten Mieterhöhungen zu einer zu erwartenden Erhöhung des Mietzinses führen würden, die für den Mieter ei-ne unzumutbare Härte bedeutet. Das aber ist hier anzunehmen.

Die Zumutbarkeit einer Mieterhöhung ist freilich nicht absolut, sondern jeweils bezogen auf den konkreten Einzelfall festzustellen. Nur auf diese Weise kann den schutzwürdigen Interessen der Parteien Genüge getan werden. Es läßt sich daher kein allgemeiner Erfahrungswert dahingehend aufstellen, daß ein Mieter zum Beispiel grundsätzlich bis zu einem Drittel seines Nettoeinkommens für Miete aufzubringen habe. Maßgebend ist vielmehr, wie hoch das zu berücksichtigende Nettoeinkommen in dem konkreten Fall überhaupt ist.

Denn die Zumutbarkeit einer Mieterhöhung hängt wesentlich davon ab, welcher Betrag dem Mieter nach Abzug des um den zu erwartenden Wertverbesserungszuschlag erhöhten Mietzinses für seine Lebensführung noch verbleibt. Dabei darf nicht unbeachtet bleiben, daß dem Mieter zuge-billigt werden muß, auch nach Durchführung der Modernisierung und der darauf beruhenden Erhöhung des Mietzinses nicht nur einen solchen Betrag zur allgemeinen Lebensführung zur Verfügung zu behalten, der ihn außerstande setzt, jedwede weitere finanzielle Belastung, wie zum Beispiel eine sonstige Mieterhöhung, Aufwendungen in einem Krankheitsfall oder auch nur Ermöglichung eines Erholungsurlaubs, aufzufangen. Infolgedessen ist die Grenze für die Zumutbarkeit einer infolge einer Wertverbesserung hinzunehmenden Erhöhung des Mietzinses regelmäßig nicht erst dort zu ziehen, wo der Mieter mit dem ihm verbleibenden Einkom-mensrest nur noch ein absolutes Existenzminimum bestreiten könnte.

Vorliegend beläuft sich das zu berücksichtigende Mietereinkommen nach dem unbestrittenen Vortrag der Bekl. auf insgesamt 2.900 DM monatlich. Die zu erwartende Mieterhöhung würde - selbst bei Berücksichtigung der Hilfsanträge -, mithin dazu führen, daß den Bekl. jeweils nur noch ca. 1.000 DM für ihre allgemeine Lebensführung übrig bliebe. Diesen Betrag erachtet die Kammer in Ansehung der oben dargestellten Grundsätze als nicht mehr ausreichend, weshalb die von der Kl. beabsichtigten Maßnahmen in jedem Fall zu einer den Bekl. nicht mehr zumutbaren Erhöhung des Mietzinses führen würden.

Ob ein Mieter verpflichtet ist, eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme überhaupt zu dulden, hängt entscheidend davon ab, ob die Modernisierungsmaßnahme dem Mieter finanziell zumutbar ist - ob er also die durch die Modernisierung erhöhte Miete überhaupt noch bezahlen kann. Natürlich gibt es endlose rechtliche Auseinandersetzungen darüber, was denn unter dem Begriff der "Zumutbarkeit" eigentlich zu verstehen sei (zum Meinungsstand vgl. Blömeke/Blümmel, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, Teil A Rdnr. 37 ff.). Alle Versuche, eine objektive Grenze zu ziehen - etwa durch eine feste Prozentgrenze der Gesamtmiete in bezug auf das Nettoeinkommen des Mieters oder eine festgesetzte Prozentgrenze in bezug auf die Mietsteigerung - sind letzten Endes zum Scheitern verurteilt. Das hat die Rechtsprechung zwar häufig versucht, doch gab es nie eine einheitliche Linie; denn das Gesetz verlangt letztlich eine Individualprüfung.

Wie das Landgericht Berlin durch Urteil vom 23. Januar 1992 entschied, hängt die Zumutbarkeit einer Mieterhöhung wegen beabsichtigter Modernisierungsmaßnahmen wesentlich davon ab, "welcher Betrag dem Mieter nach Abzug des um den zu erwartenden Wertverbesserungszuschlag erhöhten Mietzinses für seine Lebensführung noch verbleibt". (So auch Blömeke/Blümmel a.a.O. Teil A Rdnr. 45.), die die Auffassung vertreten, der Mieter müsse seinen bisherigen Lebenszuschnitt auch nach einer Modernisierung im wesentlichen fortsetzen können. Wo aber ist sozusagen die "Schmerzschwelle"? Eine gewisse Klarheit bringt die neue Entscheidung:

Die Grenze für die Zumutbarkeit einer Mietzinserhöhung ist regelmäßig nicht erst dort zu ziehen, wo dem Mieter letztlich mit dem verbleibenden Einkommensrest nur noch ein absolutes Existenzminimum verbleibt.

Im betreffenden Fall belief sich das Mietereinkommen auf insgesamt 2.900 DM. Davon wären dem Mieter nur noch 1.000 DM für seine allgemeine Lebensführung geblieben. Das war nach Ansicht des Landgerichts Berlin zuwenig.