Modernisierungskostenumlage bei Gewerberäumen

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Zur Umlage von Modernisierungskosten bei Gewerberäumen.

Die Klage ist in vollem Umfang begründet. Die Kl. haben gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung der von ihnen begehrten Mieterhöhung. Eine einseitige Erhöhung des Mietzinses um einen Modernisierungszuschlag kommt nicht in Betracht, da es sich bei dem Mietverhältnis zwischen den Parteien um ein Gewerberaum-Mietverhältnis handelt und somit die Vorschriften der Altbaumietenverordnung oder des Miethöhegesetzes nicht einschlägig sind. Auch aus § 15 Abs. 4 des Mietvertrages ergibt sich nicht, daß der Vermieter die Miete einseitig um einen Modernisierungszuschlag erhöhen kann. Vielmehr ist § 15 Abs. 4 des Mietvertrages dahingehend auszulegen, daß der Vermieter gegen den Mieter nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen Anspruch auf die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses um einen angemessenen Zuschlag haben soll.

Nach dem Inhalt des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages kommt es nicht darauf an, ob die in dem Haus durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen sich auch im Sinne einer Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten der Gewerberäume auswirkt. Selbst dann jedoch, wenn man die entsprechenden Vertragsklauseln einschränkend dahingehend auslegt, daß der Mieter nur verpflichtet sein soll, seine Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses um einen angemessenen Zuschlag zu erteilen, wenn sich die Modernisierungsmaßnahmen auch auf die von ihm gemieteten Räume auswirken, kann der Bekl. seine Zustimmung zu der von den Kl. geforderten Mieterhöhung nicht verweigern. Denn die von den Kl. durchgeführten Maßnahmen stellen auch eine Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten der Gewerberäume dar (wird ausgeführt).

Für die Frage, wie die Höhe eines angemessenen Zuschlages zum Mietzins zu bestimmen ist, sind zwar - wie oben ausgeführt - die entsprechenden für Wohnraum geltenden Vorschriften, nach denen Modernisierungskosten in Höhe von 11 % jährlich auf die Mieter umgelegt werden können, nicht direkt anwendbar, sie geben jedoch einen Hinweis darauf, was der Gesetzgeber als angemessenen Zuschlag bei Wohnraummietverhältnissen angesehen hat. Für die Bestimmung der Angemessenheit eines Modernisierungszuschlages für Gewerbemietverhältnisse können sie daher entsprechend herangezogen werden. Das Gericht sieht deshalb einen Zuschlag in Höhe von 11 % jährlich der auf die Gewerberäume des Bekl. entfallenden Modernisierungskosten als angemessen an.