Modernisierungskostenumlage

Modernisierungskostenumlage; Fahrstuhleinbau; Betriebskostenvorschuß, Verteilungsmaßstab

1. Es entspricht billigem Ermessen, die Modernisierungskosten nach dem Einbau eines Fahrstuhls nicht gleichmäßig umzulegen, sondern die Mieter der oberen Etagen stärker zu belasten. 2. Einen Betriebskostenvorschuß für den eingebauten Fahrstuhl muß der Mieter jedenfalls dann nicht zahlen, wenn es an einer nachvollziehbaren Berechnung und Erläuterung und einer Darlegung des Verteilungsmaßstabes fehlt.

Die Berufung ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig begründet worden. Die zulässige Berufung der Kl. führt in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zum Erfolg, im übrigen war sie unbegründet und daher zurückzuweisen.

Den Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Zahlung des Modernisierungszuschlages gem. dem Mieterhöhungsschreiben vom 1. Oktober 1992 in Höhe von monatlich 110,64 DM gem. § 3 MHG für den Zeitraum von November 1992 bis Februar 1993 zu.

Voraussetzung für einen derartigen Anspruch ist zunächst die materielle Berechtigung der erfolgten Modernisierung; hierbei kommt es - entgegen der Auffassung der Bekl. - nicht auf die tatsächliche Duldung, sondern auf die Duldungsverpflichtung im materiellen Sinne nach § 541 b BGB an. Die Modernisierungsankündigung vom 13. März 1992 ist in Ordnung; im übrigen handelt es sich bei einem Fahrstuhleinbau ersichtlich um eine Wohnwertverbesserung, die zu dulden die Bekl. verpflichtet war.

Das Mieterhöhungsschreiben vom 1. Oktober 1992 ist auch hinreichend erläutert (§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG). Insbesondere die Aufteilung der Kosten - unterteilt in einen linearen und einen progressiven Verteilungsschlüssel - bedarf einer weiteren verbalen Erläuterung nicht; sie ist aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar. Daß die unterschiedliche Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen mit der jeweils verschiedenen Wohnwertverbesserung (je nach Lage der Wohnung) zusammenhängt, erschließt sich auch dem juristisch ungebildeten Laien ohne weiteres.

Wegen des Vorliegens einer Wohnwertverbesserung zugunsten der Bekl. kann auf die zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen werden, wobei zu berücksichtigen ist, daß das Amtsgericht seine Erkenntnisse im Wege der Augenscheinseinnahme gewonnen hat.

Entgegen der Auffassung des angefochtenen Urteils hält die Kammer den Verteilungsschlüssel im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 2 MHG für angemessen (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 3 MHG Rdnr. 62). Hierbei ist zu beachten, daß die Belastung der Mieter der oberen Etagen um ca. 1/3 höher liegt als die der Bekl.; soweit das Amtsgericht in seinem angefochtenen Urteil eine Mehrbelastung der Mieter in den oberen Etagen von 8 % annimmt, ist zu berücksichtigen, daß es sich hierbei um die Mehrbeteiligung an den Gesamtkosten handelt, aber nicht die Belastung in Relation der Mieter untereinander. Die Billigkeit eines Verteilungsschlüssels kann sich jedoch in erster Linie nur an den Unterschieden zwischen den einzelnen Mietern und deren unterschiedlicher Inanspruchnahme einer Modernisierung als Wohnwertverbesserung orientieren und läßt sich nicht an der Gesamtbelastung an den Kosten beurteilen.

Es mag im übrigen durchaus sein, daß auch andere Verteilungsschlüssel zu einem billigen Ergebnis führen würden; hierauf kommt es jedoch nicht an, da es letztlich allein um den in der in Streit befindlichen Mieterhöhungserklärung geht. Dieser führt zu einer relativen Mehrbelastung der Mieter in den oberen Etagen und ist daher - angesichts der intensiveren Nutzung durch diese Mieter - sachgerecht.

Aus den oben angeführten Gründen steht den Kl. auch ein Anspruch auf Feststellung der Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung des in Rede stehenden Modernisierungszuschlages zu. Insoweit besteht auch ein Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO, da der Zahlungsanspruch in Rechtskraft lediglich bezüglich des streitbefangenen Zeitraums erwächst, eine Zahlungsverpflichtung der Bekl. für die Zukunft jedoch nicht ausspricht.

Ein Anspruch der Kl. auf Änderung des Mietvertrages mit der Maßgabe, daß die Bekl. einen monatlichen Betriebskostenvorschuß von 7,00 DM zu zahlen hätte, besteht jedoch nicht. Hierbei kann dahinstehen, ob ein solcher Anspruch auf Neueinführung von Betriebskosten grundsätzlich bestehen kann (so Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 4 MHG Rdnr. 17 f.). Denn vorliegend fehlt es jedenfalls an einer nachvollziehbaren Berechnung und Erläuterung sowie an der Darlegung eines Verteilungsmaßstabes (hier ist zu beachten, daß sich im Rahmen der Betriebskosten als Verteilungsschlüssel unter Umständen die Wohnfläche oder aber ein ähnlicher Schlüssel wie bei den Modernisierungskosten anbieten könnte). Da mithin eine nachvollziehbare Darlegung und Berechnung der voraussichtlich anfallenden Betriebskosten und ihrer Umlage von den Kl. nicht dargetan ist, greift ein Anspruch der Kl. auf Abänderung des Mietvertrages insoweit nicht durch.

Bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung sind die Kosten nach § 3 MHG auf die Mieter "angemessen" zu verteilen; die Betriebskosten sind nach "billigem Ermessen" auf die Mieter umzulegen.

Ein Vermieter hatte nach Einbau eines Fahrstuhls die Baukosten nicht gleichmäßig verteilt, sondern die Mieter der höheren Etagen stärker belastet, weil sie ja auch einen höheren Gebrauchsvorteil von der Modernisierung hatten.

Das Landgericht Berlin hielt in seinem Urteil vom 10. März 1994 dies für gerechtfertigt. Der gesunde Menschenverstand spielt eben auch bei Juristen noch eine Rolle.

Ob der Mieter nach Einbau eines Fahrstuhls einen Betriebskostenvorschuß dafür zu zahlen hat, ließ das Landgericht dagegen offen, denn jedenfalls war dies im konkreten Fall zu verneinen. Es fehlte an einer nachvollziehbaren Berechnung und Erläuterung des geltend gemachten Vorschusses.