Modernisierungskosten und ihre Verteilung

Modernisierungskosten und ihre Verteilung; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Modernisierungskosten; Heizkörper, nachträglich; Warmwasseranlage, ölbefeuert; Treppenhausheizung; Malerarbeiten; Gehwegplatten

1. Wird im Zuge des Heizungseinbaus die Montage eines Heizkörpers vergessen (hier: im Treppenhaus), können später dafür entstehende Kosten noch zu den Modernisierungskosten rechnen.

2. Der Ersatz einer kriegsbedingt stillgelegten koksbefeuerten Warmwasserversorgungsanlage durch eine ölbefeuerte Warmwasseranlage ist eine Modernisierung.

3. Für die Kosten des Einbaus einer Treppenhausheizung erscheint die Kostenverteilung nach Wohnungen sachgerecht.

4. Die aufgrund der Steigeleitungsverstärkung im Treppenhaus anfallenden Malerkosten gehören auch dann zu den Kosten der Modernisierung, wenn das Treppenhaus in einem renovierungsbedürftigen Zustand war; regelmäßig ist aber nicht der Anstrich des gesamten Treppenhauses notwendig.

5. Die Kosten für das Verlegen neuer Platten zwischen Gehweg und Hauseingangstür können anläßlich von wertverbessernden Arbeiten an Hausanschlußleitungen Modernisierungskosten sein.

Ausgangspunkt der rechtlichen Beurteilung ist § 11 der Altbaumietenverordnung Berlin - AMVOB -.

Der Einbau eines Heizkörpers im Treppenhaus im Jahre 1981 ist trotz des zeitlichen Abstandes zu dem Einbau der Zentralheizung noch als Teil der alten Baumaßnahme anzusehen, da nach den von dem Bekl. nicht bestrittenen Ausführungen des Kl. in der mündlichen Verhandlung die Installation des Heizkörpers ursprünglich beabsichtigt und nur vergessen worden war und insbesondere sämtliche hierfür erforderlichen Leitungen und Anschlüsse bereits beim Einbau der Zentralheizung gelegt wurden.

Der Abzug von 25 v.H. der Kosten der Heizungs- und Warmwasseranlage als Wiederherstellungskosten für die Warmwasseranlage ist nicht gerechtfertigt. Zwar hatte das Haus früher bereits eine Warmwasserbereitungsanlage (wird ausgeführt). Jedoch stellt die Installation der ölbefeuerten Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage durch den Kl. im Jahre 1977 keine Wiederherstellung oder Neuerstellung der kriegsbedingt zerstörten oder stillgelegten alten Warmwasserversorgungsanlage dar, so daß es auf die Frage, in welchem zeitlichen Abstand nicht mehr von einer Wiederherstellung des alten Zustandes gesprochen werden könne (vgl. hierzu OVG Berlin, GE 1982 S. 275), nicht ankommt. Der Kl. hat nicht die alte koksbefeuerte Warmwasseranlage instandgesetzt oder neu erstellt, sondern eine andersartige neue Anlage, nämlich eine ölbefeuerte Zentralheizung, die zugleich auch warmes Wasser liefert, installiert. Diese neue Anlage stellt eine Wertverbesserung auch gegenüber dem Vorkriegszustand dar. Die Kosten dieser Wertverbesserung sind bei der Festsetzung des Modernisierungszuschlages anzusetzen, ein "Restwert" der ersetzten Alteinrichtung ist nicht abzuziehen (vgl. BVerwG, GE 1983, S. 129).

Für die Treppenhausheizung erscheint die Verteilung der Kosten nach Anzahl der Wohnungen und nicht nach der Heizfläche sachgerecht.

Die vom Kl. geltend gemachten Kosten für den Anstrich des Treppenhauses sind im Gegensatz zur Auffassung des Bekl. bei der Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages anzusetzen. Darauf, ob das Treppenhaus vorher in einem schlechten, renovierungsbedürftigen Zustand war, kommt es nicht an. Bei der Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages sind alle Kosten zu berücksichtigen, die durch eine Wertverbesserungsmaßnahme adäquat verursacht werden, auch wenn es sich um Kosten für Maßnahmen handelt, die bei isolierter Betrachtung keine Wertverbesserung darstellen. Daß diese Kosten auch ohne die Wertverbesserungsmaßnahmen - jetzt oder später - hätten aufgewendet werden müssen, muß ohne Betracht bleiben (vgl. BVerwG, GE 1982, S. 273). Allerdings wird durch Arbeiten zum Verlegen einer neuen Steigeleitung in der Regel nicht der Anstrich des gesamten Treppenhauses erforderlich werden. Jedoch hat der Kl. vorgetragen, ohne daß der Bekl. dem entgegengetreten wäre, daß sich im Treppenhaus vorher "Linkrusta-Paneel" befunden habe, das durch die Stemmarbeiten für die Leitungsschlitze zerstört worden sei und nicht wieder habe ersetzt werden können, und daß außerdem das Einsetzen von Isolierfenstern auf den Zwischenpodesten und der Schmutz bei den Stemmarbeiten einen völligen Neuanstrich erforderlich gemacht hätten. Diese Begründung ist überzeugend. Es erscheint glaubhaft, daß die alte Wandverkleidung nicht mehr im Handel erhältlich war und die durch die Verlegung der Steigeleitung zerstörten Teile auch nicht wieder entsprechend ersetzt werden konnten. Daß das Einsetzen neuer Fenster, mögen die Rahmen auch den alten Maueröffnungen angepaßt und dementsprechend keine Maurerarbeiten erforderlich sein, anschließend Malerarbeiten an den Wänden erforderlich macht, ist ebenfalls einleuchtend. Nach allem kommt eine weitere Aufteilung des Betrages von 5.284,98 DM, der für den Neuanstrich eines gesamten Treppenhauses nicht sehr hoch ist, nicht in Betracht.

Die vom Kl. geltend gemachten Kosten für die Neuverlegung von Platten im Hauszugang zwischen Bürgersteig und Haustür sind bei der Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages in voller Höhe berücksichtigungsfähig. Die Ausführungen des Kl. beim Ausschachten des mitten im Zugangsweg verlaufenden etwa 60 cm breiten Grabens für die Hausanschlußleitungen seien die hierfür aufzunehmenden 80 Jahre alten in Zementmörtel verlegten Platten zerbrochen, so daß am Ende nur etwa die Hälfte der Platten liegengeblieben sei und, da Platten in gleicher oder ähnlicher Art im Handel nicht erhältlich gewesen seien, auch die restlichen unzerstörten Platten hätten aufgenommen und der Zugangsweg in voller Breite mit neuen Platten habe belegt werden müssen, ist überzeugend. Wenn die Platten in der Mitte des Weges in einer Breite von über 60 cm ersetzt werden müssen, erscheint es kaum möglich, an den Rändern die alten Platten liegen zu lassen und doch eine gerade und sicher begehbare Wegfläche zu erhalten, die nicht zu"geflickt" aussieht. Mithin sind die Kosten für die Abfuhr der alten und die Verlegung der neuen Platten auf dem Hauszugangsweg durch die Verlegung des neuen Hausanschlusses verursacht.

Von den Kosten für die Sanitärinstallationen sind die Kosten für den Anschluß der Wohnung der Beigeladenen an die Warmwasserversorgung bei der Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages zu berücksichtigen. Ein Anschluß an eine zentrale Warmwasserversorgung stellt eine Wertverbesserung dar. Daß bereits früher wegen der Warmwasserbereitungsanlage Warmwasserleitungen vorhanden gewesen sein müssen, steht der erneuten Berücksichtigung nicht entgegen, da es sich - wie oben ausgeführt - bei der nunmehr installierten Anlage um eine neue Anlage handelt und jedenfalls die Beigeladene erst hierdurch warmes Wasser in Küche und Bad zur Verfügung hat.