Modernisierungskosten bei Beauftragung eines Generalübernehmers

Modernisierungskosten bei Beauftragung eines Generalübernehmers; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Modernisierungsmaßnahme; Modernisierungskosten; Generalübernehmer

Zur Durchführung und zum Kostenansatz von Modernisierungsmaßnahmen durch einen Generalübernehmer.

Der Rechtsvorgänger der Kl. ließ das Haus, in dem der Beigeladene Mieter war, modernisieren. Unter anderem stattete er es mit einer Zentralheizungsanlage aus. Die Ausführung sämtlicher Arbeiten übertrug er in einem "Generalübernehmer-Bauvertrag" vom 27. März 1976 mit Nachträgen der G Altbaumodernisierung mbH (im folgenden G), die auch die Grundstücksverwaltung übernommen hatte. Im Rahmen der zwischen beiden geschlossenen Pauschalfestpreisvereinbarung erteilte die G dem Eigentümer über die Heizungsanlage eine Rechnung vom 23. November 1976, die mit einem Gesamtbetrag von 230 547,-- DM abschloß. Hiervon entfielen auf Heizzentrale, Ölfeuerungsanlage und Rohrleitungen/Heizkörper (Rechnungspositionen 1 bis 3) 155 700,-- DM, auf "bauseitige- und FB-Maßnahmen", nämlich Herstellung der Heizzentrale, des Tankraumes, der Schornsteinanlage und der Kellerdecke in der Heizzentrale sowie Stemm-, Schlitz-, Schließ- und Malerarbeiten (Pos. 4) 25 200,-- DM, auf den Abriß alter Öfen und Herde, Fußböden 22 600,-- DM (Pos. 5), auf Elektroinstallationen und Verdrahtungen 4.200,-- DM und auf die Mehrwertsteuer 22.847,-- DM. Zu diesen Kosten zahlte die Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WBK) dem Eigentümer aus dem damaligen Konjunkturprogramm einen Zuschuß von 77 490,-- DM. Wegen der durchgeführten baulichen Maßnahmen forderte der Rechtsvorgänger der Kl. von den Mietern Wertverbesserungszuschläge zur Miete.

Ausgangspunkt der rechtlichen Beurteilung des Klagebegehrens ist § 11 Abs. 1 AMVOB.

Was die allein streitige Höhe des Wertverbesserungsaufwandes betrifft, so wird die Annahme der Widerspruchsbehörde und des Verwaltungsgerichts, die Kosten des Einbaus der Zentralheizung hätten nur 155 700,-- DM betragen, den tatsächlichen Gegebenheiten nicht gerecht. Der Einbau der Heizung bestand nicht nur in der Lieferung und Installation einer Heizzentrale und Ölfeuerungsanlage sowie von Rohrleitungen und Heizkörpern durch eine Heizungsbaufirma. Vielmehr war es auch notwendig, Kellerräume für die Aufnahme von Heizzentrale und Öltank einzurichten, die Schornsteinanlage zu sanieren, was nach den Feststellungen der PfM durch Ausbrennen und Einzug von Westaflex-Rohr geschah, Wand- und Deckendurchbrüche zu stemmen und wieder zu schließen, Heizungsrohre und Heizkörper anzustreichen, die überflüssig gewordenen Öfen und Herde abzureißen und die Fußböden dort herzurichten sowie die Heizzentrale elektrisch anzuschließen. Mit Recht weist die Kl. darauf hin, daß der genannte Preis von 155 700,-- DM netto sich nur auf die technische Anlage als solche bezog, nicht dagegen auch die genannten weiteren Arbeiten umfaßte, die mit weiteren 74 000,-- DM netto gesondert berechnet wurden. Daß die Kosten der betreffenden Arbeiten ebenfalls zum Wertverbesserungsaufwand gehören, kann nicht zweifelhaft sein.

Es besteht kein Anhalt dafür, daß die Rechnung vom 23. November 1976 manipuliert wurde (wird ausgeführt). Ebensowenig sind solche Zweifel deshalb angebracht, weil der Preis, den die G dem Rechtsvorgänger der Kl. für die Heizungsanlage als solche berechnete, höher lag als der Preis von 147 360,-- DM brutto, den sie mit ihrer Subunternehmerin, der F Heizung T GmbH, hierfür und für einen Teil der Stemmarbeiten vereinbart hatte. Als "Generalübernehmerin" schloß die G die Verträge mit den am Bau beteiligten Unternehmen im eigenen Namen. Deren Preise waren ihre Bezugspreise und damit nur Rechnungsposten innerhalb ihrer eigenen Preiskalkulation. Diese mußte selbstverständlich zu einem höheren Preis für die technische Anlage führen, da die G bei ihrer Preisgestaltung beispielsweise auch die anteiligen Architekten- und Bauabnahmekosten sowie ihr eigenes Unternehmerrisiko zu berücksichtigen hatte und auch einen Gewinn aufschlagen durfte. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch, daß die F-Heizung T GmbH ihre Forderung gegen die G später in einem gerichtlichen Vergleich vom 19. Oktober 1978 auf rund 97 000,-- DM ermäßigte, weil sie ihre Werkleistung unvollständig und mangelhaft erbracht hatte. Selbst wenn der Preisnachlaß nicht durch die Kosten der erforderlichen Nacharbeiten aufgewogen worden sein sollte, käme der Vorteil nur der G zugute, die nicht verpflichtet war, ihn an ihren Auftraggeber weiterzugeben.