Modernisierungskosten bei Beauftragung eigener Bauträgergesellschaft

Modernisierungskosten bei Beauftragung eigener Bauträgergesellschaft; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; wirtschaftliche Identität; Bauträgergesellschaft

1. Zum Problem der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen durch eine mit dem Hausverwalter wirtschaftlich identische Bauträgergesellschaft, die keine eigenen Bauleistungen erbringt.

2. Zum Nachweis der aufgewendeten Kosten im Sinne des § 11 Abs. 1 AMVOB.

3. In die gem. § 11 AMVOB aufgewendeten Kosten für Wertverbesserungsmaßnahmen sind solche Beträge nicht aufzunehmen, die der Eigentümer zwar gezahlt haben mag, die jedoch wirtschaftlich keinen Gegenwert in der den Gebrauchswert der Wohnung verbessernden Maßnahme gefunden haben.

Der Kl. ist Eigentümer des mit einem um die Jahrhundertwende errichteten Mietwohnhaus bebauten Grundstücks in Berlin.

Im Jahre 1978 ließ der Kl. eine ölbefeuerte Zentralheizungsanlage einbauen, an die nur die in den Vorderhäusern gelegenen Wohnungen angeschlossen wurden. Es wurde eine geschlossene Warmwasserpumpenheizungsanlage mit einer Wärmeleistung von 128 KW/h (= 110060 kcal/h) eingebaut, in den hierfür als Heizraum bzw. als Tankraum baulich hergerichteten Kellerräumen, die dazu jeweils mit einer feuerhemmenden Tür versehen und deren Decken und Träger feuerhemmend verputzt wurden, wurden einerseits zwei Heizkessel mit jeweils der halben Wärmeleistung und zwei entsprechenden Ölbrennern sowie den dazugehörigen Steuer- und Sicherungseinrichtungen, andererseits ein standortgefertigter Heizöllagerbehälter mit 9600 l Nenninhalt eingebaut. Die Kellerverteilungsleitungen und die durch die Treppenhäuser geführten Vor- und Rücklaufstränge wurden aus Stahl ausgeführt und sind gedämmt. Von dort aus sind die ungedämmten Anbindungsleitungen aus Kupfer zu den stählernen Flachwandkonvektoren geführt. Jede Wohnung kann einzeln abgesperrt werden. Die in den Wohnungen vorhandenen Öfen, teils Kachelöfen, teils andere Öfen, wurden sämtlich entfernt und die Fußböden hergestellt. Diese von verschiedenen Firmen durchgeführten Arbeiten wurden aufgrund eines Vertrages des Hauseigentümers mit der "Bauträgergesellschaft mit beschränkter Haftung" B-GmbH durchgeführt, die selbst keine Bau- oder Architektenleistungen erbringt und deren Geschäftsführer der sonst mit der Verwaltung des Hauses beauftragte Kaufmann A. ist. Dieser ist neben seiner Ehefrau, die nur 500,-- DM der Stammeinlage hält, auch einziger Gesellschafter der B GmbH. Als Pauschalpreis für die in den vom Grundstückseigentümer vorgelegten Vertragsunterlagen nicht näher bezeichneten Bauleistungen wurde ein Betrag von 280.000,-- DM vereinbart und vom Grundstückseigentümer an die B-GmbH überwiesen.

Rechtliche Grundlage der Entscheidung ist nach der Übergangsvorschrift des § 34 der Altbaumietenverordnung Berlin - AMVOB - die Vorschrift des § 11 AMVOB in der Fassung vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 130/GVBl. S. 345), denn der Einbau der Heizungsanlage, für die der Wertverbesserungszuschlag verlangt wird, ist vor dem 1. April 1979 erfolgt. Danach darf der Eigentümer bei baulichen Verbesserungen die jährliche Miete um 14 v.H. der aufgewendeten Bau- und Einrichtungskosten erhöhen, soweit er diese getragen hat und durch sie der Gebrauchswert des Wohnraumes auf die Dauer verbessert wird (§ 11 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 AMVOB).

Wenn § 11 Abs. 3 AMVOB darauf abstellt, daß Aufwendungen nur insoweit berücksichtigt werden, als durch sie der Gebrauchswert des Wohnraumes auf Dauer verbessert wird, so schließt dies die Berücksichtigung solcher Beträge aus, die der Eigentümer zwar gezahlt haben mag, die jedoch wirtschaftlich keinen Gegenwert in der den Gebrauchswert der Wohnung verbessernden Maßnahme gefunden haben. Dies bedeutet zwar nicht, daß der Eigentümer in der Auswahl der bauausführenden Unternehmen dahin beschränkt wäre, daß er das billigste Unternehmen suchen und mit der Ausführung betrauen müßte; es schließt auch nicht aus, daß der Eigentümer für die Durchführung umfangreicherer, insbesondere mehrere Gewerke umfassender Baumaßnahmen einen Generalunternehmer beauftragt, dem für seine eigenen Leistungen und für das von ihm übernommene Risiko auch eine angemessene Gewinnspanne zuzubilligen ist (vgl. Urteil des Senats vom 5. Juni 1984- OVG 4 B 102.83 -). Ist jedoch das die Arbeit unmittelbar ausführende Unternehmen oder Generalunternehmen mit dem Eigentümer wirtschaftlich identisch (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 11. November 1977 - VG X A 77.76 -) oder ist es wie im vorliegenden Falle mit der vom Eigentümer mit der Hausverwaltung beauftragten Person wirtschaftlich identisch, so bedarf die Frage, ob der berechnete und gezahlte Preis sich in einem angemessenen Verhältnis zu den erbrachten Leistungen hält, einer besonders sorgfältigen Prüfung, die insbesondere dann nicht bei der Pauschalvereinbarung und dem Nachweis für das Erbringen der vereinbarten Zahlungen halt machen kann, wenn diese - wie im vorliegenden Falle - über den konkreten Leistungsumfang keinerlei detaillierten Aufschluß geben. Wird in einem derart gelagerten Fall der Umfang der Bauleistungen und der für diese an die Subunternehmen gezahlten Preise nicht durch Vorlage der entsprechenden Verträge und/oder Rechnungen offengelegt, so daß sich anhand dieser Unterlagen ausschließen läßt, daß dem mit dem Eigentümer oder seinem Verwalter identischen oder wirtschaftlich identischen Generalunternehmen Beträge zugeflossen sind, die in dem vom Generalunternehmen übernommenen Leistungen und Risiken keine Rechtfertigung finden, so ist es rechtlich nicht zu beanstanden, wenn die Preisstelle für Mieten, statt den Wertverbesserungszuschlag mangels nachprüfbarer Unterlagen auf null DM festzusetzen, diesen auf der Grundlage eines von ihr anhand ihr bekanntgewordener Preise berechneten Durchschnittspreises für die werterhöhende Maßnahme errechnet und festsetzt. Dem Eigentümer, der tatsächlich höhere anerkennungsfähige Aufwendungen gehabt hat, steht es frei, diese durch Vorlage der vorerwähnten Unterlagen nachzuweisen, was ihm in den Fällen, in denen das Generalunternehmen mit ihm selbst oder mit seinem Verwalter wirtschaftlich identisch ist, rein tatsächlich auch ohne weiteres möglich ist; abgesehen davon ist es Sache des Hauseigentümers, die vertraglichen Vereinbarungen über die Ausführung von wohnwertverbessernden Maßnahmen so zu treffen, daß er später bei Streit über den Wertverbesserungszuschlag die erforderlichen Nachweise führen kann.