Modernisierungskosten

Modernisierungskosten; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Aufräumungskosten; Ofenabriß; Baubetreuungskosten; Bauleitung; wirtschaftliche Identität; Zentralheizungsanlage; Umlegungsmaßstab

1. Kosten für Aufräumungsarbeiten stellen keinen Bauaufwand im Sinne des § 11 AMVOB dar; Aufräumungsarbeiten können deshalb auch nicht als Beginn von baulichen Maßnahmen im Sinne des § 34 AMVOB gewertet werden.

2. Beim Einbau einer Zentralheizungsanlage anstelle von Einzelöfen sind die Kosten für den Abriß vorhandener Öfen für jede Wohnung einzeln zu ermitteln.

3. Zum Ansatz von Baubetreuungskosten, wenn die wirtschaftlich mit dem Eigentümer identische Muttergesellschaft zur Bauleitung gegenüber der als Bauträgergesellschaft fungierenden Tochtergesellschaft eingeschaltet ist.

Rechtlicher Ausgangspunkt für die Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages ist § 11 AMVOB. Aufräumungsarbeiten stellen, wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat (vgl. Urteil vom 23. Oktober 1984 - OVG 4 B 131.83 -) keinen Bauaufwand im Sinne des § 11 AMVOB dar, weil das Entfernen von Gerümpel aus dem Keller zur ordnungsgemäßen Verwaltung eines Hauses gehört.

Bei der Berechnung des nach beheizter Fläche umzulegenden Anteils des Bauaufwandes für den Einbau der Zentralheizung sind die Sperrmüllabfuhr betreffende Position der Rechnung für den Heizungseinbau auszuscheiden, weil - wie oben dargelegt - das Beseitigen von Sperrmüll in Hauskellern keine Baumaßnahme im Sinne des § 11 AMVOB darstellt. Ebenso sind die Ofenabrißkosten hier auszuscheiden, weil sich der Abriß vorhandener Öfen nur für die einzelne Wohnung, in der er erfolgt, wohnwertverbessernd auswirkt, so daß der Bauaufwand insoweit für jede Wohnung einzeln zu ermitteln ist.

Die von der X-GmbH berechneten Baubetreuungskosten können nach § 11 AMVOB nicht berücksichtigt werden. Die Kl. kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, ihr Rechtsvorgänger habe diesen Betrag an die X GmbH, die eine eigene Rechtsperson sei, bezahlen müssen und sei nicht gehalten gewesen, die Rechtmäßigkeit dieser Forderung anzuzweifeln, denn die X-GmbH ist wirtschaftlich mit dem Rechtsvorgänger der Kl. identisch. Da dieser auch Geschäftsführer der Gesellschaft war, kann sie weiter nicht damit gehört werden, er habe nicht wissen können und sich auch nicht darum zu kümmern brauchen, ob die X-GmbH nach ihrer personellen Ausstattung berechtigt war, Architektenleistungen in Rechnung zu stellen. Wegen der wirtschaftlichen Identität der X-GmbH mit dem Grundstückseigentümer muß die Kl. sich vielmehr so behandeln lassen, als hätte ihr Rechtsvorgänger die Bauleitung selbst durchgeführt, so daß sie nur dann die Berücksichtigung von Architektenhonoraren für die Bauleitung usw. verlangen könnte, wenn ihr Rechtsvorgänger selbst Architekt oder Bauingenieur gewesen wäre und das Erbringen derartiger Leistungen zu seinem Gewerbe gehört hätte (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 20. Dezember 1977 - VGXA 161.76 -); in allen anderen Fällen kann der Grundstückseigentümer ein Entgelt für seinen infolge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhöhten Verwaltungsaufwand nicht in die Berechnung des Bauaufwandes einstellen (ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. Urteil vom 23. Oktober 1984 - OVG 4 B 131.83 -). Es kann dahinstehen, ob ein Hauseigentümer, der geschäftsmäßig eine Vielzahl eigener Häuser verwaltet und der zwar nicht selbst Architekt oder Bauingenieur ist, wohl aber innerhalb seiner Verwaltung einen Architekten oder Bauingenieur beschäftigt und mit der Planung und Bauleitung wohnwertverbessernder Maßnahmen befaßt, berechtigt ist, Architektenhonorare bei der Ermittlung des Bauaufwandes im Rahmen des § 11 AMVOB in Rechnung zu stellen, denn jedenfalls hatte die hier tätig gewesene Frau St. keine derartige Qualifikation. Hinzu kommt hier, daß die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme einem Generalunternehmer übertragen war, der seinerseits unter dem Titel "Insgemeinkosten" u. a. für das Anfertigen der Genehmigungsunterlagen und die Bauüberwachung Beträge in Rechnung stellte und bezahlt erhielt, die bei der Ermittlung des Bauaufwandes berücksichtigt wurden. In den Fällen, in denen die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme einem Generalunternehmer übertragen war, entfällt typischerweise ohnehin großenteils der Verwaltungsmehraufwand, der sonst für den Grundstückseigentümer mit der bauleitenden Tätigkeit verbunden ist. Schließlich beweist hier der Inhalt der Bauakten, daß wesentliche von der Leistungsbeschreibung umfaßte angebliche Tätigkeiten der X-GmbH tatsächlich von den von der G. beauftragten Subunternehmern geleistet und mit Sicherheit bei der Kalkulation ihrer Preise berücksichtigt worden sind. Sämtliche Bauanträge wurden von diesen Unternehmen gestellt.

Als angemessenen Abrißaufwand für den vorhandenen transportablen Ofen sieht der Senat einen Preis von 39,-- DM zuzüglich Mehrwertsteuer an, wie er sich aus der entsprechenden Rechnung der G für das Haus ergibt, der nur unwesentlich von dem vom Bekl. für angemessen gehaltenen Preis von 35,-- DM abweicht. Der in der Rechnung der G für das Haus genannte Einzelpreis von 95,-- DM muß als völlig überhöht angesehen werden und kann jedenfalls dann, wenn Grundstückseigentümer und Modernisierungsgeneralunternehmer wie im vorliegenden Falle wirtschaftlich identisch sind, nicht der Ermittlung des Bauaufwandes zugrunde gelegt werden (vgl. Urteil des Senats vom 8. Januar 1985 - OVG 4 B 12.84 -). Weist der Eigentümer in einem solchen Falle nicht durch Vorlage der Rechnung des ausführenden Subunternehmers nach, daß dieser Betrag für die konkrete Maßnahme tatsächlich aufgewandt worden ist, so muß er sich gefallen lassen, daß die tatsächlich durchgeführte einzelne Baumaßnahme nur mit einem geschätzten Durchschnittspreis bei der Ermittlung des Bauaufwandes berücksichtigt wird. Gleiches gilt für den Preis von 400,-- DM für den Abriß einer Kochmaschine, der entsprechend auf den vom Bekl. für angemessen gehaltenen Schätzpreis von 263,60 DM zu reduzieren ist.

Der Einbau der Klingel- und Türöffneranlage und die Verstärkung des Hausanschlusses sind auf alle 44 Wohneinheiten des Hauses umzulegen, denn diese Maßnahme kommt allen Wohnungen gleichermaßen zugute.

Bei der Erweiterung der Steigeleitung, die für Vorderhaus und Seitenflügel getrennt abgerechnet worden ist, kann der erhebliche Aufwand für die lange Verbindungshauptleitung zu den Seitenflügeln und dem Quergebäude den Wohnungen im Vorderhaus ebensowenig angelastet werden, wie umgekehrt den kleineren und damit zahlreicheren Wohnungen im Seitenflügel und Quergebäude der Umstand angelastet werden kann, daß von der Steigeleitung im Vorderhaus nur 12 (größere) Wohneinheiten bedient werden.

Die Beträge aus Titel V der Rechnung stellen keinen Wertverbesserungsaufwand dar, da die technische Überprüfung der elektrischen Anlage in der einzelnen Wohnung für den Wohnwert ohne jeden Belang ist; der Vermieter kommt insoweit nur seiner Instandhaltungspflicht nach.

Die Zahlungen an die X-GmbH wegen der Bauleitung können aus den oben bereits erörterten Gründen auch hier nicht in Ansatz gebracht werden. Im übrigen wird dort Reparaturaufwand für vorhandene Anlagen geltend gemacht.