Modernisierungskosten

Modernisierungskosten; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Versorgungsleitungen; Fernwarmwasserleitungen; Beleuchtung (Hof, Keller, Hausflur); Schuttbeseitigung; Gerümpelbeseitigung; Bauleitung der Eigentümer

1. Auch bei Warmwasserleitungen der Fernheizung handelt es sich um Versorgungsleitungen im Sinne des § 11 Abs. 1 Nr. 3 AMVOB a.F.

2. Zur Frage, ob und welche Kosten für bauliche Maßnahmen im Bereich der Hof-, Keller- und Hausflurbeleuchtung Modernisierungskosten sein können.

3. Die Beseitigung von Schutt und Gerümpel, die erforderlich ist, um in einem bestimmten Raum Modernisierungsmaßnahmen durchführen zu können, ist noch nicht Teil der Baumaßnahme.

4. Zur Berücksichtigung von Kosten für Bauleitung durch den Eigentümer.

Ausgangspunkt der rechtlichen Beurteilung ist § 11 der Altbaumietenverordnung Berlin - AMVOB -. Die hier in Rede stehenden baulichen Maßnahmen an der am 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewesenen und damit unter den Geltungsbereich der AMVOB fallenden Wohnung der Ehefrau des Beigeladenen wurden vor dem 1. April 1979 begonnen, so daß nach der Übergangsregelung des § 34 AMVOB in der Fassung der Änderungsverordnung vom 8. März 1979 (BGBl. I S. 287/GVBl. S. 593) § 11 AMVOB in der bis dahin geltenden Fassung anzuwenden ist. Nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB ist eine Erhöhung der jährlichen Miete um 14 v.H. der aufgewendeten Baukosten bei baulichen Verbesserungen und nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 AMVOB um 6 v.H. der Kosten bei Hausanschlüssen an Versorgungsleitungen zulässig, wenn der Vermieter bauliche Verbesserungen durchgeführt hat, durch die der Gebrauchswert des Wohnraumes auf die Dauer verbessert wird (§ 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB).

Zu Recht hat das Verwaltungsgericht für die Kosten des Bewag Anschlusses einen Umlegungsmaßstab von 6 v.H. jährlich zugrunde gelegt. Auch bei den Warmwasserleitungen der Fernheizung handelt es sich um Versorgungsleitungen im Sinne des § 11 Abs. 1 Nr. 3 AMVOB, denn sie dienen der Versorgung der Haushalte mit (Wärme-)Energie ebenso wie Gas- oder Elektroleitungen. Die gelieferte Energie in Form von heißem Wasser wird auch verbraucht, das Wasser verliert beim Durchfließen der Wärmetauscher der Fernheizungsstation im Keller Wärme, die an das Wasser der Zentralheizungs- und Warmwasseranlage des Hauses abgegeben wird. Bei dem von der Bewag in Rechnung gestellten Betrag handelt es sich ausweislich des Rechnungstextes ("berechnen wir ihnen für den Anschluß dieses Gebäudes an unser Heißwassernetz einen einmaligen Betrag von 28.800,-- DM [vor Mehrwertsteuer]"), um die Kosten des "Hausanschlusses" im Sinne des § 11 Abs. 1 Nr. 3 AMVOB. Zu den Hausanschlüssen rechnen alle Anschlüsse, die von dem allgemeinen Versorgungsnetz in das Mietgrundstück bis zum Hauptanschluß erforderlich sind (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 9. Dezember 1977 - OVG II B 7/77 -, GE 1978, S. 197). Eine Beschränkung der mit 6 v.H. jährlich umlagefähigen Aufwendungen auf die für den Hausanschluß technisch erforderlichen Kosten läßt sich der Vorschrift des § 11 Abs. 1 Nr. 3 AMVOB nicht entnehmen. Bei den hiernach berücksichtigungsfähigen "Aufwendungen" handelt es sich, wie der Wortlaut und der Sinnzusammenhang zeigen, um die Kosten, die der Hauseigentümer oder Vermieter aufgewendet hat. § 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB spricht von "aufgewendeten Bau- und Einrichtungskosten", Nr. 2 von "Aufwendungen des Vermieters" und Nr. 3 nur von "Aufwendungen". Daß bei den hier interessierenden Regelungen des § 11 Abs. 1 Nr. 1 und 3 ein Unterschied zwischen "aufgewendeten...Kosten" und "Aufwendungen" gemacht werden sollte, ist nicht ersichtlich. Auch bei den gemäß Nr. 1 mit 14 v.H. umzulegenden Kosten für Baumaßnahmen - im vorliegenden Fall z. B. der Heizungsbau - sind nicht etwa "Selbstkostenpreise", sondern die tatsächlich vom Eigentümer bezahlten Kosten anzurechnen, wovon auch die Kl. ausgehen. Somit kommt es nicht darauf an, wie die Bewag den in Rechnung gestellten Betrag kalkuliert hat, sondern nur darauf, daß die Kl. 32.256,-- DM für den Hausanschluß aufgewendet haben. Die Begründung, die für die verminderte Umlegungsmöglichkeit bei den Aufwendungen für Hausanschlüsse gegeben wird, daß nämlich der Vermieter, ist der Anschluß installiert, von weiteren Aufwendungen im allgemeinen entbunden ist, weil die Bewag die Anlage weiter funktionsfähig hält (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 9. Dezember 1977 - OVG II B 7/77 - GE 1978, S. 197), trifft auch für den vorliegenden Fall zu. Es ist nicht ersichtlich, daß die Kl. die Fernwärmeleitungen und die Austauschstation auf eigene Kosten unterhalten und warten mußten, vielmehr ergibt das von den Kl. in Kopie übersandte Schreiben der Bewag vom 25. Oktober 1983, in dem von der "monatlichen Kontrolle der Übernahmestation" die Rede ist, daß diese Arbeiten von der Bewag durchgeführt werden.

Eine Berücksichtigung der geltend gemachten Kosten für die Hof-, Keller- und Hausflurbeleuchtung bei der Berechnung des Wertverbesserungszuschlages ist nicht möglich. Wie das Verwaltungsgericht zu Recht ausgeführt hat, gehört die Beleuchtung von Hofwegen, Treppen und Keller zu den Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag und ergibt sich auch aus der Verkehrssicherungspflicht. Die Kl. selbst haben vorgetragen, die Beleuchtung sei in der Vergangenheit stets ordnungsgemäß gewesen. Demgegenüber bedeutet die Installation stromsparender und bruchsicherer Beleuchtungskörper und "bequemer erreichbarer Schalter" keinen nennenswerten Gebrauchsvorteil für die Mieter. Das gleiche gilt für die Tatsache, daß die neuen Leitungen für die Hof- und Kellerbeleuchtung nach dem Vortrag der Kl. nunmehr dreiphasig und geerdet und damit sicherer sind. Das von den Kl. herangezogene Urteil des Kammergerichts vom 17. Mai 1984 (GE 1984, S. 757) betrifft einen Fall, in dem durch eine neue Elektroinstallation die Anschlußkapazität verstärkt und eine größere Sicherheit erreicht wurde. Die Vergrößerung der Anschlußkapazität steht hier nicht in Frage, auch die Sicherheitsverbesserung durch die Installation dreiphasiger Leitungen stellt bei der Treppenhaus-, Hof- und Kellerbeleuchtung (anders als z. B. bei Anschlüssen für Haushaltsgeräte, etwa in der Küche) keine meßbare Wohnwertverbesserung dar. Das gleiche gilt für die Installation der "Schinkel-Leuchten" im Hausflur. Diese Maßnahme stellt gegenüber der früheren, nach Angaben der Kl. selbst ordnungsgemäßen Beleuchtung möglicherweise eine ästhetische Verbesserung dar, die aber als Wohnwertverbesserung für die Berechnung des Wertverbesserungszuschlages nicht meßbar ist. Die wegen des Heizungsbaus zusätzlich erforderlich gewordene Beleuchtung von Kellerräumen und -gängen ist in den angegriffenen Bescheiden berücksichtigt.

Auch die weiteren vom Kl. geltend gemachten Kosten für Schuttabfuhr in Höhe von 2.504,21 DM sind bei der Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages nicht berücksichtigungsfähig. Nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB können umgelegt werden die Baukosten bei baulichen Verbesserungen, d. h. die Kosten für Baumaßnahmen oder die Kosten als Folge von Baumaßnahmen, die eine Wohnwertverbesserung darstellen. Die Beseitigung von Schutt und Gerümpel, die erforderlich ist, um in einem bestimmten Raum Baumaßnahmen durchführen zu können, hat mit dem Bauen selbst noch nichts zu tun und kann auch nicht als Teil der Baumaßnahme angesehen werden. Es handelt sich allenfalls um die Vorbereitung von Baumaßnahmen, die erst beginnen konnten, nachdem Schutt und Gerümpel abgeräumt waren, aber ebensowenig wie bei der Abfallbeseitigung um die eigentlichen Baumaßnahmen. Anders als z. B. die Anlage eines Zuganges für Baufahrzeuge oder die Verlegung von Elektrizitäts- oder Wasserleitungen, die für die Bauarbeiten benötigt werden, die als Teil der Bauarbeiten anzusehen wären, weil sie den Beginn der Baumaßnahmen selbst darstellen und ohne die nachfolgenden Arbeiten sinn- und zwecklos erschienen, handelt es sich beim Freiräumen des hier fraglichen Kellerraumes nicht um die Einrichtung der Baustelle, sondern höchstens um die Vorbereitung hierzu und um eine Maßnahme, die auch ohne die später beginnenden Bauarbeiten sinnvollerweise durchgeführt werden kann. Schuttabfuhr ist keine Bau- vielmehr eher eine Instandhaltungsmaßnahme. Es gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung eines Hauses, Gerümpel und Schutt nicht im Keller liegenzulassen, sondern zu beseitigen, ohne daß es in diesem Zusammenhang darauf ankommt, ob die Kl. gegebenenfalls hierzu aufgrund der Verpflichtung, die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 536 BGB) oder aufgrund anderer Vorschriften (z. B. des Wohnungsaufsichtsgesetzes oder des Abfallbeseitigungsgesetzes) verpflichtet wären oder ob die Kl. ohne den Einbau der Fernheizungsanlage den fraglichen Kellerraum hätten freiräumen lassen.

Auch die Kosten für die "Bauleitung" durch den Kl. hat das Verwaltungsgericht zu Recht bei der Bemessung des Wertverbesserungszuschlages nicht anerkannt. Berücksichtigungsfähig sind nach § 11 AMVOB nur die aufgewendeten Kosten, soweit sie der Vermieter tatsächlich getragen hat. Es kommt nicht darauf an, welche Kosten hypothetisch entstanden wären, so daß die Frage, ob die Kl. einen Architekten hätten hinzuziehen können - dies hat der Bekl. in der mündlichen Verhandlung bejaht - und dessen Kosten umlagefähig gewesen wären, nicht entscheidungserheblich ist. Kosten für die Bauaufsicht sind den Kl. nicht entstanden, die zeitlichen Aufwendungen des Kl. können sie nicht als aufgewendete Kosten geltend machen. Die Verwaltung des eigenen Hauses ist die Sorge für das eigene Vermögen. Der allgemeine zeitliche Aufwand für die Verwaltung des eigenen Vermögens stellt keine "aufgewendeten Baukosten" im Sinne des § 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB dar.

Eine Ausnahme kann allenfalls insoweit gelten, als durch eigene Aufwendungen des Vermieters Kosten erspart werden, die sonst neben den Aufwendungen für die Verwaltung entstanden wären, die mithin von den Kosten der allgemeinen Vermögensverwaltung abgrenzbar sind. Die hier streitigen Verwaltungsarbeiten anläßlich von Modernisierungsmaßnahmen unterscheiden sich jedoch nach Art und Umfang nicht von den Aufgaben z. B. bei größeren Reparaturmaßnahmen, mit denen eine Mieterhöhung nicht begründet werden könnte, weil sie zu den typischen Aufgaben des Hausverwalters gehören. Die Ausnahme kann z. B. für handwerkliche oder ähnliche Leistungen des Vermieters eingreifen, da solche Arbeiten nicht mehr als Verwaltungsaufwand angesehen werden können (vgl. den der Entscheidung des erkennenden Senats vom 27. März 1984 - OVG 4 B 45.83 -zugrundeliegenden Fall) oder für Leistungen, die zum Beruf des Vermieters gehören und insoweit in Geld bemessbar sind, wie etwa Architektenleistungen (vgl. VG Berlin, GE 1978, S. 501). Die Hausverwaltung ist ein (entgeltlich ausgeübter) Beruf nur hinsichtlich der Verwaltung fremder Häuser, während die Kl. ihr eigenes Haus verwalten. Daran ändert nichts, daß der Kl. von seiner Ehefrau, die sonst die Hausverwaltung wahrnimmt, mit der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen beauftragt wurde; gleichwohl bleibt es auch für den Kl. die Verwaltung seines eigenen Hauses. Der Kl. ist auch weder Architekt noch Ingenieur, die von ihm wahrgenommene Bauaufsicht erforderte mithin nicht die besonderen Fähigkeiten eines Architekten. Der Kl. behauptet selbst nicht, daß er die einem Architekten vergleichbaren Fachkenntnisse habe, er trägt vielmehr vor, daß er aufgrund seines Berufs als Rechtsanwalt die Bauaufsicht habe durchführen können. Damit entfällt aber eine Anwendung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, nach der der Kl. seine Kosten bemessen hat, denn die Honorare, die die Honorarordnung für Architekten vorsieht, können Leistungen anderer Personen ohne entsprechende fachliche Aus- und Vorbildung nicht zugrunde gelegt werden. Auch eine Bemessung der Kosten nach der Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte, die der Kl. ebenfalls erwogen hat, kommt nicht in Betracht. Die Tätigkeit erweist sich - wie ausgeführt - als die Verwaltung eigenen Vermögens. Diese Verwaltungstätigkeit könnte aber als zum Berufsbild des Rechtsanwaltes gehörend allenfalls insoweit angesehen werden, als es sich um Verwaltung fremden Vermögens handelte. Daß er im Rahmen der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen über die Verwaltungstätigkeit hinaus eine besondere anwaltliche Tätigkeit - etwa bei juristischen Auseinandersetzungen - ausgeübt hätte, hat der Kl. nicht dargetan.