Modernisierungskosten

Modernisierungskosten; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Bau- und Einrichtungskosten; Folgekosten; Instandsetzungskosten; Mietausfälle

Zu den aufgewendeten Bau- und Einrichtungskosten, die nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 der Altbaumietenverordnung Berlin in der Fassung vom 21. März 1961 beim Wertverbesserungszuschlag zu berücksichtigen sind, gehören auch

a) Instandsetzungskosten, die durch Maßnahmen der Wertverbesserung verursacht worden sind (Anschluß an das Urteil vom 19. November 1982 - BVerwG 8 C 84.80 - Buchholz 454,9 Mietpreisrecht Nr. 9) sowie

b) Mietausfälle, die im Zusammenhang mit einer Wertverbesserung vom Vermieter in Kauf genommen werden müssen, weil die wertverbessernde Maßnahme wegen der von ihr ausgehenden Beeinträchtigungen eine gleichzeitige Mietnutzung vernünftigerweise ausschließt.

Das Berufungsgericht nimmt zutreffend an, daß der Einbau der Gasetagenheizung Wertverbesserung im Sinne des § 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB ist. Zweifelhaft kann nur sein, was alles zu den "aufgewendeten Bau- und Einrichtungskosten" gehört.

Das Berufungsgericht verneint dies für die Malerarbeiten (Pos. 1 und 7). Das läßt sich mit den von ihm angegebenen Gründen nicht rechtfertigen. Malerarbeiten dienen zwar in der Regel nur der "Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs" (§ 11 Abs. 4 AMVOB). Die anfallenden Kosten sind (dann) als solche keine Bau- und Einrichtungskosten. Anders liegt es jedoch, wenn Malerarbeiten als begleitende Instandsetzung durch Maßnahmen der Wertverbesserung verursacht worden sind. Das hat der erkennende Senat mehrfach ausgesprochen (Urteile vom 9. Dezember 1981 - BVerwG 8 C 29.79 - Buchholz 300 § 193 GVG Nr. 2 S. 1 <3> und vom 19. November 1982 - BVerwG 8 C 84.80 - Buchholz 454.9 Mietpreisrecht Nr. 9 S. 6 <7>). Daran ist aus den dort dargelegten Gründen festzuhalten. Das Berufungsgericht wird daher aufklären müssen, ob die fraglichen Malerarbeiten eine unmittelbare Folge des Einbaus der Heizung sind oder nicht.

Ähnlich liegt es mit dem Mietausfall (Pos. 8). Auch ein wegen der Durchführung einer Wertverbesserung unvermeidbarer Mietausfall erfüllt den Begriff der "aufgewendeten Bau- und Einrichtungskosten". Das setzt allerdings voraus, daß der Ausfall wahrhaft unvermeidbar war. Mietausfälle, die im Zusammenhang mit einer Wertverbesserung vom Vermieter in Kauf genommen werden, sind nur dann und nur insoweit Aufwendungen für die Wertverbesserung, als die wertverbessernde Maßnahme wegen der von ihr ausgehenden Beeinträchtigungen eine gleichzeitige Mietnutzung vernünftigerweise ausschloß. Das wird lediglich in Ausnahmefällen angenommen werden können.