Modernisierungsgleitklausel bei preisgebundenem Wohnraum

Modernisierungsgleitklausel bei preisgebundenem Wohnraum; langjährige Zahlung nach unwirksamer Mieterhöhung

1. Eine bei preisgebundenem Neubau zulässige Mietpreisgleitklausel umfaßt eine Mieterhöhung nach Modernisierung nur dann, wenn dies ausdrücklich im Wortlaut der Klausel erwähnt ist. 2. Eine langjährige Zahlung des Mieters auf eine unwirksame Mieterhöhung stellt keine Vertragsänderung dar (Bestätigung von AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 1999, 1653).

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Der Vermieter kann bei preisgebundenem Wohnraum die Miete durch Erklärung gemäß § 10 WoBindG erhöhen, ohne daß diese Erhöhung zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung des Mieters bedürfte. Die Bekl. können zwar eine Erhöhung des Mietzinses nur durchsetzen, wenn ihre Erhöhungserklärungen dem § 10 I WoBindG entsprechen. Nach § 4 Vlll NMV gelten nämlich die Formvorschriften des § 10 I WoBindG entsprechend auch für die Fälle, in denen zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart ist, daß der Mieter die jeweils zulässige Miete zu entrichten hat. Von dieser Vorschrift werden Mietpreisgleitklauseln, Nachforderungsvereinbarungen und ähnliche Abreden erfaßt (BGH NJW 1982, 1587, 1588), wobei hinsichtlich der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung der Bekl. auf die entsprechenden Entscheidungen der Kammer (Urteile vom 29. Januar 1998 - 62 S 245/97, 62 S 313/97, 295/97) verwiesen werden kann. Daraus allein folgt aber nicht, daß die Zahlungen der Kl., die diese entsprechend den Mieterhöhungserklärungen der Bekl. leisteten, ohne Rechtsgrund geleistet wurden, soweit sie die vereinbarte Grundmiete überstiegen, die Kostenmiete aber nicht überschritten. Eine solche Auffassung liefe darauf hinaus, den Erhöhungserklärungen der Bekl. die Bedeutung einer Anspruchsvoraussetzung in dem Sinne beizumessen, daß nur eine dem § 10 WoBindG entsprechende Erklärung des Vermieters den Anspruch auf Erhöhung der Miete zur Entstehung bringt. Eine so weitreichende Bedeutung hat sie aber jedenfalls dann nicht, wenn die jeweils zulässige Kostenmiete als vertragliche Miete vereinbart gilt. Anspruchsbegründend ist dann nämlich die vertragliche Regelung, daß die Kostenmiete gezahlt werden soll (BGH a. a. O.). Abzustellen ist damit entscheidend auf den jeweiligen Regelungsgehalt dieser Klausel im Mietvertrag. Liegt eine einschlägige Mietgleitklausel nicht vor, steht dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch zu (OLG Karlsruhe ZMR 1986, 239). Von dem Vorliegen einer solchen auch die Modernisierung umfassenden Mietpreisgleitklausel ist nur dann auszugehen, wenn sich in dem verwendeten Mietvertrag eine Formulierung findet, nach der im Falle der Modernisierung eine bestimmte Miete aIs vereinbart gelten soll. Die erhöhte Miete muß automatisch an die Stelle der vertraglich vereinbarten Miete treten: es reicht nicht aus, daß der Vermieter sich lediglich das Recht zur Mieterhöhung vorbehalten will (LG Berlin, Urteil vom 11. Oktober 1988 - 64 S 240/88 - MM 1989, 24). Die im Mietvertrag zwischen den Parteien enthaltene Klausel bezieht sich ihrem Wortlaut nach jedoch nur auf Erhöhungen mit Erklärungen gemäß § 18 I BMG, also lineare Steigerungen der Kostenmiete, gilt damit jedoch nicht für Mieterhöhungen wegen vom Vermieter veranlaßter baulicher Veränderungen (vgl. insoweit LG Berlin, Urteil vom 21. April 1988 - 62 5 334/87 - GE 1988, 945).

In der Zahlung durch die Kl. auf die unwirksame Erhöhungserklärung kann auch nicht die Annahme eines Angebots zur Mieterhöhung gesehen werden. Diese Ansicht der Bekl. ist schon deshalb abzulehnen, weil die Erklärung des Vermieters nach § 10 I WoBindG kein Vertragsangebot darstellt, sondern einseitig rechtsgestaltende Wirkung ausüben will. Für den Mieter besteht daher keine Veranlassung, eine den Mietvertrag betreffende Willenserklärung abzugeben. Der Vermieter, der den Mietzins einseitig erhöhen will, erwartet eine solche auch nicht. Insoweit fehlt dem Mieter jedenfalls das Bewußtsein, einer Vertragsänderung zuzustimmen.

Wir hatten in GE 1999, 1611 über das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg berichtet, wonach eine unwirksame Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung im sozialen Wohnungsbau dazu führte, daß der Mieter die Erhöhungsbeträge für einen Zeitraum von mehr als drei Jahren zurückverlangen konnte.

Das Landgericht Berlin hatte in seinem Urteil vom 20. April 2000 diese Entscheidung bestätigt und kurz und knapp ausgeführt, die Zahlung sei nicht als Zustimmung zu einer Vertragsänderung anzusehen, da eine Mieterhöhung ein Vertragsangebot darstelle. Die entgegenstehenden Entscheidungen, die wir zitiert haben, erwähnt auch das Landgericht nicht, so daß eine endgültige Klärung noch aussteht. Hinzuweisen ist auch darauf, daß das OLG Karlsruhe in einem vergleichbaren Fall (WuM 1986, 169) ausdrücklich ausführt, das Rückzahlungsverlangen des Mieters könne unbillig sein, wenn der erhöhte Mietzins über eine besonders lange Zeit hinweg geleistet worden ist. In dem vom OLG Karlsruhe entschiedenen Fall ging es nur um einen Zeitraum von etwas mehr als einem Jahr, bei dem vom LG Berlin entschiedenen Fall um mehr als drei Jahre.