Modernisierungsduldung

Modernisierungsduldung; Instandsetzung; Dachgeschoßausbau; Verlegung von Versorgungsleitungen; Modernisierungsankündigung

1. Müssen anläßlich eines Dachgeschoßausbaues Versorgungsleitungen durch die darunter liegenden Wohnungen verlegt werden, handelt es sich weder um Instandhaltungs- noch um Modernisierungsmaßnahmen.

2. Solche Maßnahmen muß nach Treu und Glauben der Mieter nur dulden, wenn sie ihm entsprechend § 541 b BGB angekündigt wurden.

Das AG hat zu Recht die Klage abgewiesen und sich damit nicht der Auffassung des Kl. angeschlossen, daß der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

Dem Kl. stand aufgrund von § 541 a BGB kein Anspruch darauf zu, daß der Bekl. es dulde, daß der Kl. durch die von ihm beauftragte Hausverwaltung ein Gasrohr und eine Elektroleitung durch seine Wohnung hindurch in das darüber befindliche auszubauende Dachgeschoß einbaue. Denn hierbei handelt es sich nicht um eine Maßnahme, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich ist.

Ein solcher Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 541 b Abs. 1 BGB. Da-nach hat der Mieter Maßnahmen des Vermieters zur Verbesserung der ge-mieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes oder zur Einsparung von Heizenergie unter bestimmten Voraussetzungen zu dulden. Die Durchführung der beiden Leitungen, die der Versorgung einer vom Kl. aus-zubauenden Dachgeschoßwohnung dienen, führen nicht zu einer Verbesserung der gemieteten Räume. Sie führen auch nicht zu einer Verbesserung der sonstigen Teile des Gebäudes. Die Vorschrift des § 541 b BGB dient dazu, dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Mittel an die Hand zu geben, die Wohnqualität der von dem Mieter bewohnten Räumlichkeiten zu verbessern. Maßnahmen, die zu einer Steigerung des Gebrauchs- und Substanzwertes der Mieträume führen, sind an sich nur zulässig, wenn der Mieter ihnen zustimmt. Solche Eingriffe setzen eine Än derung des Mietvertrages voraus. § 541 b BGB verpflichtet den Mieter un-ter bestimmten Voraussetzungen, die genannten Maßnahmen zu dulden und damit in eine Änderung der Mietsache einzuwilligen. Soweit im Gesetz auch von Maßnahmen zur Verbesserung "sonstiger Teile des Gebäudes" die Rede ist, kann es sich dabei nur um Maßnahmen handeln, die mittelbar auch dem Gebrauchswert der Wohnung zugute kommen, ohne daß sie mit einem Eingriff in die Substanz der Mietwohnung verbunden sind, wie z. B. die Anbringung einer wärmedämmenden Fassade. Gleiches gilt von sol-chen Maßnahmen, die der Schaffung bzw. Verbesserung von Einrichtungen dienen, die allen Mietern zugute kommen, wie z. B. die Anlage von Kfz-Stellplätzen oder eines Kinderspielplatzes. Auch solche Maßnahmen sind zwar nicht mit einem Eingriff in die Substanz der Mietwohnung verbunden, wirken sich aber gleichwohl auf den Mietvertrag aus, weil sie den Vermieter dazu berechtigen können, gem. § 3 Abs. 1 MHG eine Erhöhung der Miete vorzunehmen (vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II Rdnr. 309, 311 m. w. N.). Ein solcher Bezug zum Wohnwert der betreffenden Wohnung fehlt aber völlig, wenn der Vermieter einen Dachgeschoßausbau vornimmt. Er berührt die Interessen des Mieters in keiner Weise. Er führt we-der zur Steigerung des Wohnwertes der eigenen Wohnung noch zu des-sen Verringerung. Er gibt dem Vermieter auch keinen Anlaß, etwa eine Mietzinserhöhung durchzusetzen. Der Vermieter kann den Dachgeschoßausbau vornehmen, ohne sich der Zustimmung des Mieters vergewissern zu müssen. Von daher gesehen gibt es keinen Raum für eine Duldungspflicht des Mieters gem. § 541 b BGB.

Dies schließt es gleichwohl nicht aus, daß der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen gem. § 242 BGB gehalten sein kann, kurzfristige Eingriffe in die Substanz seiner Mietwohnung zu dulden, wenn diese zur Vornahme eines wirtschaftlich sinnvollen Dachgeschoßausbaues unvermeidlich sind und nur mit einer geringfügigen Belästigung für den Mieter verbunden sind (vgl. auch BGH, NJW 1972, 723, 724; LG Göttingen, ZMR 1990, 59; Emmerich, Mietrecht, 5. Aufl., §§ 541 a, 541 b , Rdnr. 5 BGB). Ein Eigen tümer, der ein vorhandenes Dachgeschoß zu einer Wohnung ausbaut, verfolgt damit nicht nur allein eigene Interessen an der wirtschaftlichen Ausnutzung seines eigenen Grundstücks. Auch wenn der damit geschaffene Wohnraum den oberen Preiskategorien zuzurechnen ist, so dient ei-ne solche Maßnahme gleichwohl der Gesamtheit der auf Wohnungssuche befindlichen Bevölkerungsteile. Dem Vermieter kann nicht zugemutet wer-den, mit dem Ausbau einer Dachgeschoßwohnung so lange zu warten, bis ein erforderlicher kurzfristiger Eingriff in die Bausubstanz einer vermieteten Wohnung deswegen möglich wird, weil der betreffende Mieter auszieht. Kurzfristige, nicht zu bleibenden Veränderungen der Mietsache füh rende Eingriffe muß der Mieter gem. § 242 BGB hinnehmen, weil seine Weigerung sonst als schikanös aufzufassen wäre. Im vorliegenden Fall ging es darum, daß zwei Leitungen in einer Nische verlegt werden sollten, die sich unmittelbar neben der Wohnungseingangstür befand. Der Mieter ist zur Duldung einer Maßnahme gem. § 242 BGB nur verpflichtet, wenn diese ihm in analoger Anwendung der Voraussetzungen des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB ordnungsgemäß angekündigt wird. Es bedarf keiner näheren Begründung, daß die Pflicht zur Duldung eines Eingriffs, die allein aus § 242 BGB folgt, keinen geringeren formellen Anforderungen unterliegen kann als ein Eingriff aufgrund der Vorschrift des § 541 b Abs. 1 BGB. Gem. § 541 b Abs. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter zwei Monate vor dem Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer schriftlich mitzuteilen. Diesen Anforderungen genügte zunächst nicht das Schreiben der Hausverwaltung vom 30. Juni 1992, weil darin der Beginn der Arbeiten bereits für den 6. Juli 1992 angekündigt wor-den war. Auch das Schreiben vom 20. Juli 1992 entsprach insoweit nicht den Voraussetzungen, weil die Maßnahme schon für den 24. August 1992 angekündigt wurde.

Unabhängig von diesem mehr formellen Gesichtspunkt war der Duldungsanspruch des Kl. hier aber deswegen nicht fällig, weil es durch die zum Ausbau des Dachgeschosses erforderlichen Baumaßnahmen zu Schäden an der Mietwohnung des Bekl. gekommen war. Es ist unstreitig, daß der Bekl. bei Rückkehr von seinem Urlaub Mitte August 1992 in der Woh-nung Wasserflecken vorfand, die darauf zurückzuführen waren, daß die Decken in verschiedenen Räumen seiner Wohnung Löcher aufwiesen. Diese Schäden erreichten ein Ausmaß, daß sich das Bauaufsichtsamt mit Verfügung vom 6. Oktober 1992 genötigt sah, zwei Zimmer in der Wohnung des Bekl. zu sperren und eine Anordnung zur Instandsetzung zu er-lassen. Solange dieser Zustand in der Wohnung des Bekl. gegeben war, war dieser unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht verpflichtet, seinerseits die Durchführung der Verlegearbeiten in seiner Wohnung zu gestatten. Er konnte durchaus verlangen, daß der Kl. seinerseits in Vor-leistung trat und zunächst für eine Beseitigung der Schäden sorgte. Diese Schäden sind unstreitig denn auch am 26. November 1992 beseitigt wor den. Gleichzeitig hat der Bekl. die Verlegungsarbeiten geduldet.

Gleichwohl ist eine Erledigung im eigentlichen Sinne nicht eingetreten, weil der Anspruch mangels einer ausreichenden Ankündigung der Maßnahme entsprechend den Anforderungen des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB nicht fäl-lig war.

Aus denselben Gründen war auch der Anspruch des Kl. auf Duldung der Umlegung des bisher im Keller des Bekl. befindlichen Elektroanschlusses nicht fällig. Auch hier ergab sich prinzipiell eine Duldungspflicht aus § 242 BGB. Jedoch ist nicht ersichtlich, daß die Hausverwaltung des Kl. diese Maßnahme dem Bekl. in einer den Anforderungen des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB entsprechenden Weise angekündigt hätte.

Beim staatlich gewünschten und geförderten Dachgeschoßausbau werden die anderen Mieter des Hauses nicht nur durch die Bauarbeiten gestört, sondern es sind auch meist Umbauarbeiten in den Wohnungen nötig, damit Versorgungsleitungen zum Dachgeschoß geführt werden können. Wann der Mieter solche Arbeiten dulden muß, hat das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 10. Juni 1993 im einzelnen ausgeführt.

Das Gericht stellte zunächst einmal fest, daß die gesetzlichen Regelungen über die Duldungspflicht einer Instandhaltungsmaßnahme oder einer Modernisierungsmaßnahme nicht eingreifen, da es hier um etwas anderes gehe. Nach Treu und Glauben sei aber eine Duldungspflicht des Mieters zu bejahen, wenn ihm diese Maßnahmen rechtzeitig angekündigt worden seien. Das Gericht meinte, es bedürfe keiner näheren Begründung, daß sämtliche formellen Voraussetzungen des § 541 b BGB hier vorliegen müßten, der Vermieter also wie bei einer Modernisierung vorzugehen habe. Daran wird man freilich Zweifel haben können, denn schließlich geht es hier, anders als bei einer Modernisierung, nicht um eine Maßnahme, die zu einer späteren Mieterhöhung führt.