Modernisierungsanspruch des Mieters

Modernisierungsanspruch des Mieters; Energieverluste an Heizungsrohren; Nachrüstungsverpflichtung des Vermieters

Ein Mieter hat keinen Modernisierungsanspruch aus der Heizungsanlagenverordnung mit der Maßgabe, daß der Vermieter verpflichtet ist, Energieverluste an Heizungsrohren eines 1954 errichteten Bauwerks durch Baumaßnahmen zu beseitigen.

Der Bekl. ist nicht deshalb zur Verweigerung der Warmwasserkostennachforderung berechtigt, weil der Betrieb der Anlage nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung entspricht, so daß die für die Energiebeschaffung getätigten Aufwendungen, weil sie der Kl. nicht für erforderlich halten durfte (§ 670 BGB), auf die Mieter nicht umlagefähig sind.

Die getätigten Aufwendungen können nur dann nicht als erforderlich an-gesehen werden, wenn die hierfür beschaffte Energie nicht zur Versorgung der Mieter verwendet worden wäre, was der Bekl. nicht behauptet hat, oder wenn die Anlage fehlerhaft wäre, d.h. zum Nachteil des Mieters von der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung abweicht.

Zwar kann auch eine unwirtschaftliche, mit hohem Energieverlust verbundene Beheizung bzw. Warmwasserversorgung einen Mangel der Mietsache darstellen (OLG Düsseldorf MDR 1983, 229). Dies setzt indes voraus, daß eine mit weniger Energieverlust auskommende Beheizung von den Parteien vereinbart wurde.

Mangels einer im Regelfall fehlenden ausdrücklichen Vereinbarung ist bei Auslegung des Vertrages nach den §§ 133, 157 BGB davon auszugehen, daß der Vermieter die Überlassung einer Mietsache nach Maßgabe des technischen Standards schuldet, der im jeweiligen Zeitpunkt der Errichtung ihrer einzelnen Teile galt. Der Mieter, der z.B. im Jahre 1989 eine im Jahre 1900 errichtete Altbauwohnung mietet, kann nicht erwarten, daß die-se technisch dem Stand von 1989 entspricht, da er nicht davon ausgehen kann, daß der Vermieter das Gebäude einschließlich seiner Anlagen stän dig der technischen Entwicklung nachrüstet. Vielmehr will der Vermieter, für den Mieter erkennbar, die Sache so anbieten, wie sie ist. Eine andere Auffassung führte auch zu unsinnigen Ergebnissen. Der Aufwand für die ständige technische Nachrüstung stände in keinem angemessenen Verhältnis zu der hierdurch erreichten jeweiligen Wohnwertverbesserung; die Einkalkulierung der Modernisierungskosten in den Mietzins führte zu nicht mehr tragbaren Miethöhen. Außerdem wäre dem Vermieter wegen der be grenzten Duldungspflicht der Mieter (§ 541 b BGB) eine Nachrüstung rechtlich nur eingeschränkt möglich.

Nach dem von dem Bekl. eingereichten Gutachten ist der Warmwassererzeuger aus dem Jahre 1977 technisch einwandfrei. Die Energieverluste rühren hiernach aus der unzureichenden Isolierung der von der Anlage zu den Nutzern führenden Leitungen her, die bereits bei Errichtung des Bau-werks 1954 eingebaut wurden. Daß die fehlende Isolierung der Leitungen nicht dem technischen Stand von 1954 entspricht, hat der Bekl. nicht dar-getan.

Die unzureichende Isolierung der Leitungen könnte nur dann einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn der Kl. verpflichtet gewesen wäre, diese technisch zu verbessern, d.h. der Bekl. insoweit einen Modernisierungsanspruch hätte.

Ein Modernisierungsanspruch folgt nicht aus der Heizungsanlagenverordnung. Hierbei handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Regelung, die allenfalls der öffentlichen Hand gegen den Vermieter einen Anspruch auf Vornahme bestimmter Maßnahmen gewährt. Daß diese Verordnung zu ei-ner Änderung des Inhalts des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages führt, ist weder dieser Verordnung noch ihrer Ermächtigungsgrundlage zu entnehmen.

Der Kl. war gegenüber dem Bekl. auch nicht aus dem Mietvertrag zu einer Modernisierung der Anlage verpflichtet. Ein solcher Anspruch läßt sich der Vereinbarung nicht entnehmen. Insbesondere ist der Kl. nicht wegen des Inkrafttretens der Heizungsanlagenverordnung zu einer Modernisierung verpflichtet; eine Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen entsprechenden Zustand zu halten, besteht nicht, soweit nicht das Recht des Mieters auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Sache, etwa durch behördliche Nutzungsbeschränkungen, beeinträchtigt wird.

Ob die Voraussetzungen eines Modernisierungsanspruchs aus Treu und Glauben gegeben sind (AG Schöneberg, GE 1989, 1001), kann dahinstehen, da hierfür der Vortrag des Bekl. ausreichendes nicht hergibt.