Modernisierungsankündigung und diverse Modernisierungsmaßnahmen

1. Die Anforderungen an die Darlegung des Vermieters an eine Modernisierungsankündigung sind nicht so hoch anzusetzen, dass ihm die Möglichkeit der Modernisierung erschwert oder sogar vereitelt wird.

2. Bei den folgenden Maßnahmen handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen: Anschluss an die Fernheizung auch bei nur teilweiser Kraft-Wärmekopplung; Ausstattung mit funkablesbaren Wasserzählern; Stilllegung von Schornsteinen im Zusammenhang mit der Änderung der Beheizung; Einbau eines Handtuchheizkörpers; Einbau von Einhandmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzern in Bad und Küche; Anbringung eines Hänge-WCs an einer Vorwandinstallation; Einbau einer styroporgetragenen Einbaubadewanne; Verstärkung des Elektrohausanschlusses; Installation einer Doppelsteckdose; Fassadendämmung nach EnEV; Einbau von Isolierglasfenstern.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst auf das angefochtene Urteil verwiesen. Die Kl. hat die Fassade weitgehend fertiggestellt, die Dämmarbeiten am Balkon der Bekl.wohnung und an den Fenstern der Wohnung sind nicht fertiggestellt. In anderen Wohnungen sind auch die Fenster bereits ausgetauscht.

Die Wohnung der Bekl. verfügt über einen Anschluss für ein Geschirrspülgerät in der Küche, der Anschluss für die Waschmaschine ist im Bad vorhanden.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Kl. ihre auf Duldung von Baumaßnahmen gerichtete Klage weiter, soweit sie in Bezug auf die zuvor noch begehrte Duldung der Kellerdeckendämmung und der Dachdämmung sowie der Errichtung der Fernwärmestation mit zentraler Warmwasserbereitung im Hausanschlussraum im Keller mit den Leitungen im Keller und horizontaler Warmwasserleitungen auf Putz an der Kellerdecke nicht erledigt ist.

Die Bekl. begehrt die Zurückweisung der Berufung und verteidigt unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Verbringens das angefochtene Urteil.

Sie meint, die Fassadendämmung nicht dulden zu müssen, weil die verwendeten Materialien nicht zugelassen seien. Außerdem müsse sie den Fensteraustausch nicht dulden, weil die neuen Fenster erheblich verringerte Glasflächen haben.

II. Die gemäß §§ 511 ff. ZPO form- und fristgemäß eingelegte Berufung ist in der Sache überwiegend erfolgreich und rechtfertigt insoweit eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Der Anspruch auf Duldung der begehrten Maßnahmen scheitert nicht schon an ihrer nicht ausreichenden Ankündigung gemäß § 555c Abs. 1 und 3 BGB.

Mit der Ankündigung vom 18.5.2016 hat die Kl. ausreichend im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB dargelegt und erläutert, welche Modernisierungsarbeiten sie in welchen Zeiträumen ausführen wollte.

Die Anforderungen an die Darlegungen des Vermieters in einer solchen Modernisierungsankündigung sind nicht zu hoch anzusetzen, um dem Vermieter die Möglichkeit der Modernisierung von Wohnraum nicht zu erschweren oder gar zu vereiteln. Schon zur Vorfassung der Regelung in § 555d BGB (§ 554 Abs. 3 BGB a.F.) hatte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28.9.2011 -VIII ZR 242/10, zit. nach juris, ausgeführt:

„Der Gesetzgeber hat sich bei der Neufassung des § 554 Abs. 3 im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsmitteilung des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertretenen Maßstäbe dahin abgesenkt wissen wollen, dass der Vermieter nur noch den voraussichtlichen Umfang und Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme mitteilen sollte, um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Vermieter zu dem vom Gesetz vorgeschriebenen Mitteilungszeitpunkt zu präziseren Angaben häufig gar nicht in der Lage sein wird (BT-Dr. 1414553 S. 36 f., 49 f.).

Auch der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt in der Regel nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede mögliche Auswirkung mitgeteilt wird.

Sie muss auf der einen Seite zwar den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen, ermöglichen (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 37).

Auf der anderen Seite ist aber auch zu berücksichtigen, dass die in § 554 Abs. 3 S. 1 BGB geregelte Mitteilungspflicht nicht darauf abzielt, die in § 554 Abs. 2 BGB näher geregelte sachliche Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gewähren soll (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007- VIII ZR 6107 - Rn. 15). Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf deshalb - wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (BT-Drs. 14/4553, aaO.) - nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und auf diese Weise den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (BayObLG, NZM 2001, 89; MünchKommBGB/Bieber, aaO. Rn. 36; jeweils unter Hinweis auf BVerfGE 79, 80, 84 f.).“

Mit der Neufassung der Regelung in § 555d BGB sind keine anderen gesetzgeberischen Anforderungen geschaffen worden. Im Gegenteil, mit der Neuregelung in § 555c Abs. 3 BGB hat der Gesetzgeber 2013 seinen fortbestehenden Willen erkennen lassen, das Verfahren über die Ankündigung der Modernisierungsarbeiten möglichst einfach und ohne größere Hürden für den Vermieter zu gestalten. Von diesen Prämissen ausgehend ist die Ankündigung den Anforderungen auch gerecht geworden:

Der Bekl. ist in Bezug auf den Anschluss an Fernwärme, der Erneuerung der Warmwasserleitungen, die Verstärkung des Elektrohausanschlusses, der Elektrosteigeleitungen in die Wohnung(en) sowie der weiteren Elektroarbeiten in der Wohnung, der Wärmedämmung und des Austauschs der Fenster und der Ausstattung der Bäder bzw. Küchen mitgeteilt worden, welche Arbeiten im Haus und in der Wohnung vorgesehen sind. Sie kann sich deshalb ein Bild von den im Haus insgesamt und auch von den konkret in ihrer Wohnung vorgesehenen Maßnahmen machen.

Es steht dem Duldungsanspruch auch nicht entgegen, dass die Kl. die insgesamt im Haus vorgesehenen Maßnahmen dargelegt hat und dabei teils Maßnahmen aufgeführt worden sind, die auf die Wohnung der Bekl. nicht zutreffen. Denn das kann die Bekl. aufgrund der Kenntnis ihrer Wohnung erkennen.

Ebenso sind die Angaben in der Ankündigung darüber, wann welche Arbeiten wo beginnen und wie lange sie voraussichtlich andauern werden, bei aufmerksamem Lesen auch ausreichend und enthielten hinreichend genaue Angaben zum Beginn und über die Dauer, so dass es möglich war, Rückschlüsse über die durch die Arbeiten eintretenden konkreten Beeinträchtigungen in Bezug auf die jeweiligen Maßnahmen und die Auswirkungen auf das Bewohnen der Wohnung zu ziehen. Es ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter die Ankündigung mindestens drei Monate vor dem geplanten Baubeginn dem Mieter zukommen lassen muss, wenn sie einen Duldungsanspruch begründen soll. Das bedeutet aber zwangsläufig, dass sich Veränderungen in den Zeitabläufen für die Arbeitsorganisation und das Zusammenwirken der verschiedenen Gewerke ergeben können. Das ergibt sich regelmäßig gerade bei solchen Bauvorhaben, die eine Vielzahl von Mietern eines Hauses oder eines Aufgangs betreffen, weil erst nach der (ersten) Ankündigung die verschiedenen Interessen aller Mieter in Bezug auf Verhinderungen oder Ausführungsdetails bekannt werden und häufig zu Konsequenzen für den Bauablauf führen. Dem könnte nur dann aus dem Weg gegangen werden, wenn die Ankündigungspflicht des Vermieters zweistufig wäre, also nach erster Mitteilung über das „Was“ die Abstimmung mit den Mietern und sodann eine Ankündigung des „Was und Wann“ nach dieser Abstimmung. Eine so weitgehende Verpflichtung hat der Gesetzgeber aber nicht geregelt, um das Verfahren der Modernisierung für den Vermieter nicht nur inhaltlich, sondern auch zeitlich nicht von vornherein zu verkomplizieren.

Die notwendigen und mindestens erforderlichen Angaben enthält die Ankündigung auch in Bezug auf den Austausch der vorhandenen Fenster durch Kunststoffisolierglasfenster. Die Kl. hat insoweit keine - wesentlichen - Änderungen hinsichtlich Fenstergröße und Anordnung der Fenster vorgesehen. Zu den wesentlichen und mitzuteilenden Angaben gehören Angaben darüber, dass und ob bei früheren Fenstern typische Fenstersprossen in Glasflächen wegfallen und Rahmen - bauartbedingt - stärker ausfallen, noch nicht. Das gilt jedenfalls immer dann, wenn es zwischen den Mietvertragsparteien keine ausdrücklichen oder schlüssigen diesbezüglichen Beschaffenheitsvereinbarungen gibt. Deshalb mussten weitergehende konstruktive Beschreibungen der Fenster nicht mitgeteilt werden.

Soweit, wie die Bekl. nun geltend macht, das Fenster der Loggia verschlossen werden soll, ist dieses der Ankündigung in der beigefügten Grundrisszeichnung zu entnehmen.

Die Klage ist auch weitgehend begründet. Im Einzelnen gilt Folgendes:

Fernheizung: Die Kl. hat einen Anspruch auf Duldung des Anschlusses der Wohnung an die Fernheizung und aller damit im Zusammenhang stehenden Arbeiten (Klageanträge 1a] bis 1.e] in der Fassung des Schriftsatzes vom 16.11.2017) gemäß §§ 555d Abs. 1, 555b Nr. 2 BGB.

Durch die Beheizung des Gebäudes mittels der von dem Wärmelieferanten Vattenfall angebotenen Fernheizung wird auch bei der nur teilweisen Kraft-Wärme-Kopplung, wie sie im nächstgelegenen Heiz-(kraft-)werk Blankenburger Straße vorherrscht, im Vergleich zur derzeitigen Gasetagenheizung nicht erneuerbare Primärenergie in Form des Erdgases nachhaltig eingespart, weil jedenfalls teilweise für die Verstromung entstehende Abwärme zur Beheizung genutzt wird und dieser Teil durch Verbrennung von Biogas erfolgt, wobei es sich um erneuerbare Energie handelt. Folglich beträgt der Primärenergiefaktor für das Heizkraftwerk nach dem dem Gericht aus einem Parallelverfahren bekannten Zertifikat der Technischen Universität Dresden von 2015 0,62. Dieser Wert ist erheblich geringer als derjenige für Erdgas mit 1,1. Nach den einschlägigen Technischen Regeln ergibt sich bereits daraus eine Einsparung von Primärenergie (vgl. dazu auch LG Berlin, Urteil vom 20. April 2007 - 63 S 250/06 -, juris). Die Einsparung ist nach dem gegenwärtig Vorhersehbaren auch nachhaltig. Eine vorgesehene Beseitigung der Kraft-Wärme-Kopplung in dem Heizkraftwerk ist trotz der Verringerung des Anteils der Biogasverbrennung nicht zu erwarten. Auch wenn die Kapazitäten des Heiz(kraft-)werks zunehmend ausgeschöpft werden und deshalb der Anteil des Braunkohlestaubs zur Wärmeerzeugung weiter steigt, ändert das nichts an der für absehbare Zeit gegebenen Nachhaltigkeit, also Dauerhaftigkeit der Primärenergieeinsparung, weil Biogas weiterhin Verwendung findet.

Auch wenn das Heizkraftwerk Blankenburger Straße nur zu einem Anteil von weniger als 1/3 nach dem Prinzip der Kraft-Wärme Kopplung arbeitet, das heißt nur zu diesem relativ geringen Anteil die Wärme als Abprodukt der Stromerzeugung entsteht und zur Beheizung Verwendung findet, ändert das an der Bewertung nichts. Eine Modernisierung liegt nicht erst dann vor, wenn der Anteil von Kraft-Wärme-Kopplung mehr als 50 % der Fernwärmemenge ausmachen würde. Die entsprechende Regelung in § 4 Abs. 3 ModEnG, wonach die „Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung … gespeist wird“ eine Modernisierungsmaßnahme sei, findet sich in der aktuellen Regelung des§ 555b Nr. 2 BGB nicht mehr wieder. Vorbehalte gegen Biogas haben den Gesetzgeber jedenfalls nicht zu einer Einschränkung veranlasst. Ob darüber die Maßnahme zu einer nachhaltigen, also messbaren und dauerhaften Endenergieeinsparung führen wird, kann für die hier allein relevante Frage, ob ein Duldungsanspruch besteht, dahinstehen. Zuzugeben ist allerdings, dass es unter umwelt- und klimapolitischen Gesichtspunkten eine Verschlechterung darstellt, da die Verbrennung von Braunkohlestaub allgemein bekannt (§ 291 ZPO) eine verhältnismäßig größere Umweltbelastung durch Feinstaubpartikeleintrag und Kohlendioxid-Ausstoß verursacht als die Verbrennung von Erdgas bei der bisher vorhandenen Gasetagenheizung. Bedenken gegen die Bevorzugung der Wärmeversorgung durch Kraft-Wärme-Kopplung können nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung, die an die Einsparung nur der Primärenergie anknüpft, welche unzweifelhaft auf diese Weise erfolgt, zu keiner anderen Bewertung führen.

Ebenso ist es für den Anspruch nicht von Belang, ob die Maßnahme nach allgemeinen Vorstellungen ein vernünftiges Maß zwischen den Aufwendungen für sie und dem dadurch bezweckten Nutzen hat, d. h. die Aufwendungen durch eine Kostenersparnis auf anderer Ebene ausgeglichen werden. Wirtschaftlichkeit der Maßnahme in diesem Sinne sieht das Gesetz in § 555b BGB nicht als Voraussetzung für den Duldungsanspruch, weder muss die Maßnahme zu geringeren Kosten für die Beheizung und Warmwasserbereitung führen noch müssen sich die Maßnahmen in gewisser Zeit oder für die Mieter jemals amortisieren.

Frühere andere Ansichten im Zusammenhang mit der gesetzlichen Regelung in ModEnG sind dann vom Gesetzgeber in den Nachfolgeregelungen nicht aufgenommen worden.

Ebenso nicht maßgeblich ist, ob die Bekl. gegen den Betreiber der Fernwärmeanlage Vorbehalte hegt, und dass es sich dabei um einen Monopolisten in Berlin handelt, der diese Stellung im Übrigen durch den Verkauf durch das Land Berlin erlangte.

Demokratische Rechte der Bekl. sind durch die Entscheidung der Kl. nicht tangiert. Denn die Entscheidung der Kl. und das Mietrechtsverhältnis mit der Bekl. ist privatrechtlicher Natur und findet ihre Grenzen in den gesetzlichen Regelungen der §§ 555a ff. BGB.

Die Bekl. hat im Zusammenhang mit der Umstellung auf Fernwärme die Entfernung der dann funktionslosen Gasetagenheizung einschließlich der vorhandenen Rohre und Plattenheizkörper zu dulden (Klageantrag 1.a). Die Kl. darf die Heizkörper und Leitungen durch neue ersetzen. Das Gericht weiß aus einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten vergleichbarer Art, dass die unterschiedlichen Ausführungen und Größen der Heizkörper zu Schwierigkeiten bei der zuverlässigen und temperaturgenauen Regelung der Heizungsanlage führen können.

Auch die Anbringung (neuer) Thermostatventile (Klageantrag 1.d) und Mess- und Ablesevorrichtungen sowie der funkablesbaren Kalt- und Warmwasserzähler (Klageantrag 1.i) ist zu dulden. Mess- und Ablesevorrichtungen muss die Kl. zur Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten installieren (§ 555b Nr. 6 BGB, § 4 Abs. 1 und 2 Heizkostenverordnung), und der Mieter hat diesen Einbau auch nach § 5 Abs. 2 Heizkostenverordnung zu dulden. Mess- bzw. Zähleinrichtungen in diesem Sinne für eine Abrechnung der anfallenden Kosten unter Berücksichtigung des Verbrauchsanteils der jeweiligen Mieter können bei der auf die Wohnung beschränkten Heizanlage bisher nicht vorhanden sein.

Thermostatventile haben die auf der Basis der einheitlichen Beheizung des gesamten Hauses erforderlichen Temperaturabgleichungen nach dem Wärmebedarf des jeweiligen Raums zu ermöglichen, deshalb ist es dem Vermieter nicht zu verwehren, bei der erstmaligen Installation einer Fernheizungsanlage im Haus einheitliche und neue Thermostate zu verwenden, ohne sich über die von den Mietern verwendeten Thermostate für bisher vorhandene Heizkörper, deren qualitative Eigenschaften und Funktionsfähigkeit noch näher ins Bild setzen zu müssen.

Soweit die Bekl. angegeben hat, die funkablesbaren Warm- und Kaltwasserzähler dulden zu wollen (1.i), hat sie diesbezüglich prozessual beachtliche Erklärungen nicht abgegeben. Die Ausstattung mit funkablesbaren Wasserzählern stellt eine Komforterhöhung dar, als die Verbrauchsermittlung ohne Mitwirkung der Bekl. und ohne notwendigen Zutritt Dritter zu den Messgeräten erfolgen kann.

Die Bekl. hat auch zu dulden, dass die Kl. die vorhandenen Schornsteine, die für die Beheizung des Gebäudes und der Wohnungen nicht mehr benötigt werden, stilllegt. Diese Maßnahme ist Bestandteil der Modernisierung der Heizungsanlage des Gebäudes, ebenso wie die Dämmung (1.e) und Verkleidung der Stränge (1b) mit den dekorativen Folgearbeiten.

Die Anbringung eines Handtuchheizkörpers stellt eine Komforterhöhung im Vergleich zu dem bisherigen „einfachen“ Heizkörper dar, sein Einbau damit gemäß § 555b Nr. 4 BGB, da er seiner Konstruktion nach dafür gedacht ist, vor allem Handtücher auf ihm zu lagern und zu trocknen oder zu erwärmen. Das ist bei herkömmlichen Plattenheizkörpern nicht oder nur im beschränkten Maße möglich.

Maßnahmen zur Instandsetzung ggf. Modernisierung der Warmwasserleitungen selbst sind seit der Modernisierungsankündigung vom 18.5.2016, die Gegenstand ihrer Duldungsklage ist, nicht mehr Klagegegenstand.

Die Schließung von Wandlöchern usw. in diesem Zusammenhang ist als Instandsetzung jedenfalls gemäß § 555a Abs. 1 BGB zu dulden.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Duldung der Installation der Steigleitungen aus dem Keller (1e der Klage in der Fassung vom 16.11.2017), des Verschlusses aller Decken- und Wanddurchbrüche für die Warmwasser- und Zirkulationsleitungen sowie zur Anbringung einer Trockenbauverkleidung an den horizontalen Wasser- und Abwasserleitungen (1k der Klage in der Fassung vom 16.11.2017) gemäß §§ 555a Abs. 1 BGB die Warmwasser- und Zirkulationsleitungen betreffend und gemäß § 555b Nr. 2 BGB, soweit die Leitungen und Durchbrüche die Heizungsleitungen betreffen. Die Kl. hat klargestellt, dass sie die bereits vorhandene Warmwasserversorgung als Instandsetzung erneuern will.

Bad: Die Kl. hat einen Anspruch auf Duldung der im Bad vorgesehenen Maßnahmen (1f und 1g der Klage in der Fassung vom 16.11.2017), mit Ausnahme der begehrten „erstmaligen“ Installation eines Waschtisches. Soweit der Anspruch zuzuerkennen ist, wird der Komfort des Bades erhöht (§ 555b Nr. 4 BGB), und durch die Einhandmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzern im Bad am Waschtisch und an der Badewanne und in der Küche an der Spüle wird der Wasserverbrauch (§ 555b Nr. 3 BGB) nachhaltig, d. h. dauernd gemindert. Die Durchflussmengenbegrenzer führen dazu, dass in gleicher Zeit weniger Wasser durch die Armatur fließt als ohne diese Begrenzung. Die Einhebelarmaturen sind zum Mischen der gewünschten Wassertemperatur komfortabler zu bedienen als die jetzt noch vorhandenen Armaturen mit jeweils getrennten Auslassventilen für kaltes und heißes Wasser. Die Bedienung mit nur einem Hebel erhöht die Bedienungsfreundlichkeit, und damit den Komfort. Die gewünschte Temperatur kann bei nur einem Hebel, der nur mit einer Hand bedient werden muss, schneller erreicht werden, so dass weniger Wasser mit ungewünschter Temperatur ausfließt. Außerdem kann die erreichte und gewünschte Wassertemperatur auch bei Vergrößern oder Verringern der Wasserdurchlaufmenge gehalten werden, ohne die Temperatur erneut abgleichen zu müssen. Auch das führt zur Einsparung von Wasser, weil damit schneller und ohne Wegfließen des zu kalten oder zu heißen Wassers vor Bedienen des zweiten Ventils die gewünschte Temperatur erzielt werden kann. Wenn der Hebel in der richtigen Stellung gehalten wird, ist auch eine bewusste Verwendung ausschließlich kalten Wassers möglich. Die Durchflussmengenbegrenzung führt darüber hinaus zu weiterer Wasserersparnis.

Das Hänge-WC an einer Vorwandinstallation mit dahinterliegendem Spülkasten und Wasser­-Stopp-Taste führt ebenfalls zu einer Komforterhöhung und zu einer Wassereinsparung. Wie die Berliner Mietspiegel der letzten Jahre ausweisen, werden wandhängende WC allgemein als wohnwerterhöhend bewertet. Wandhängende WC werden als ansprechender und pflegeleichter bewertet, da die Reinigung des Fußbodens am bzw. unter dem WC leichter ist. Die Unterputzinstallation mit dahinterliegenden Installationen führt zu glatten bzw. geraden Wänden, teils mit zusätzlichen Abstellflächen. Das Fehlen von Rohrkonstruktionen auf bzw. vor den Wänden führt neben einer optischen Verbesserung zu einer besseren Reinigungsmöglichkeit. Die Geräuschbelästigung durch die Rohre wird etwas abgedämpft, die Rohre bedürfen von außen keiner regelmäßigen Reinigung und ggf. eines Anstrichs, die Notwendigkeit der Dämmung auch der Kaltwasserrohre macht ihre Verkleidung ohnehin aus optischen Gründen unumgänglich. Der bisher vorhandene Wasserdruckspüler ist gerichtsbekannt mit einer nicht unerheblichen Geräuschbelästigung in den an diesem Strang gelegenen Bädern darunter und darüber verbunden; soweit die notwendigen Druckverhältnisse in der Zuleitung nicht gewährleistet sind, ist er auch unterschiedlich zuverlässig. Demgegenüber wird durch den Spülkasten ein gleichbleibender Wasserdruck bei der Spülung gewährleistet, ohne im Leitungssystem einen veränderten Druck erzeugen zu müssen. Wasserdruckspüler entsprechen heute deshalb bei üblicher Badausstattung nicht mehr dem Stand der Technik.

Auch die vorgesehene Einbaubadewanne (an anderer Stelle) ist zu dulden (§ 555b Nr. 4 BGB). Eingebaute Standardbadewannen haben neben dem optisch günstigeren Eindruck und der Einfliesung, die ein Verschmutzen und Reinigungsbedarf in dem unter der Wanne schwer erreichbaren Bereich beseitigt, auch insoweit Gebrauchsvorteile, als ihr Styroporträger und die Verfliesung einen gewissen wärme- und schalldämmenden Effekt bewirken, sich vor allem warmes Wasser etwas langsamer abkühlt.

Ohne Erfolg hält die Bekl. der Umgestaltung des Bades mit der Umplatzierung der Installationen entgegen, dass die bisher im Bad aufgestellte Waschmaschine keinen Platz mehr finden könnte. Die Kl. will einen Anschluss für die Waschmaschine in der Küche schaffen. Die Küche ist ein durchaus üblicher Aufstellort für Waschmaschinen, wenn auch mit der Bekl. die Aufstellung im Bad durchaus für günstiger erachtet wird. Der Wechsel des Aufstellortes ist nicht von vornherein unzumutbar. Das gilt jedenfalls hier, weil die Küche großzügig geschnitten ist und es vom Platzangebot möglich ist, im Spülenbereich sowohl Waschmaschine als auch Geschirrspülgerät aufzustellen. Die Bekl. hat zwar dargelegt, dass sie in der Küche Einbaumöbel installiert habe, das aber ohne Details. Nicht jede sich ergebende Notwendigkeit zum Umbau bewirkt bereits eine Unzumutbarkeit.

Schließlich ist auch die Neuverfliesung unter Ausweitung des betroffenen Wandbereichs gemäß §§ 555a, 555b Nr. 4 BGB zu dulden. Diese ist zum Teil - jedermann erkennbar - als Folge der Neuinstallationen im Bad erforderlich, zum Teil bewirkt sie eine nachhaltige Komforterhöhung, weil ein größerer Anteil der Wände spritzwassergeschützt und leichter zu pflegen und zu reinigen ist und in diesem Bereich Schönheitsreparaturen (Anstriche, Tapete o. Ä.) dauerhaft entbehrlich werden. Maßgeblich sind hier - ebenso wie bei den übrigen Modernisierungsarbeiten - nicht die individuellen Vorstellungen der Bekl. selbst, sondern die allgemeinen Vorstellungen und Anforderungen, die Mietinteressenten an eine anzumietende Wohnung durchschnittlich stellen. Dabei ist es allgemein bekannt, dass ein überwiegend gefliestes Bad im durchschnittlichen Mietwohnungsbereich stärker geschätzt wird als ein entsprechendes Bad ohne oder mit erheblich weniger gefliesten Bereichen.

Nichts anderes gilt für den gefliesten Boden. Da dieser durch die Hereinführung neuer Heizungsleitungen und die Neugestaltung des Bades an diversen Stellen ohnehin beschädigt wird, ist die Neuverfliesung und (Neu-) Abdichtung jedenfalls als Folge der Modernisierungsarbeiten im Bad und an der Heizung zu dulden.

Soweit die Kl. auch die Duldung des (erstmaligen) Einbaus eines Waschtisches begehrt, ergibt sich allerdings ohne Weiteres kein Anspruch, da das Bad bereits über einen Waschtisch bzw. ein Waschbecken verfügt. Dem Klageantrag und seiner Begründung ist kein Sachverhalt zu entnehmen, aus dem sich ein Anspruch gemäß § 555b BGB ergeben könnte. Das Vorbringen, wonach das Bad vermieterseits nicht mit einem Waschtisch und einer Badewanne ausgestattet gewesen sei, ist angesichts des Umstands, dass die Wohnung 2001 an die Bekl. vermietet wurde und der Standard des Bades dem eines weit vor dieser Zeit ausgestatteten Bades entsprach, so nicht als erheblich anzusehen. Es ist vielmehr - auch die Kl. ist in der Folge nicht darauf zurückgekommen - davon auszugehen, dass die Wohnung 2001 mit dieser Ausstattung angemietet worden ist.

Es ergibt sich zwar aus der der Modernisierungsankündigung beigefügten Grundrisszeichnung, dass die Kl. einen Waschtisch an einer Vorwandinstallation anderer Stelle des Bades installieren will, das ist indessen einem erstmaligen Einbau eines Waschtisches bzw. Waschbeckens nicht gleichzusetzen.

Elektrogeräteanschlüsse im Bereich der Spüle in der Küche: Die Bekl. hat die Schaffung eines Waschmaschinenanschlusses in der Küche zu dulden. Wenn im Bad nach den Modernisierungs- und Instandsetzungsfolgearbeiten keine Waschmaschine mehr aufstellbar ist, handelt es sich um eine gemäß § 555a BGB zu duldende Instandsetzungsmaßnahme. Denn die Kl. schuldet eine Wohnung mit Anschlüssen und Vorrichtungen zum Aufstellen und Betrieb der Waschmaschine. Ist eine Waschmaschine weiterhin im Bad aufstellbar und zu betreiben, dann ist das Angebot einer Alternative in der Küche eine den Wohnwert erhöhende Maßnahme, weil es dem Mieter ermöglicht, seinen Vorlieben gemäß, die Waschmaschine entweder in der Küche oder im Bad aufzustellen.

Die Kl. hat aber in Bezug auf die Schaffung eines Anschlusses für ein Geschirrspülgerät keinen Anspruch gemäß §§ 555a, 555b BGB. Denn die Küche verfügt über einen solchen bereits. Nicht maßgeblich ist, dass und ob die Kl. diesen selbst schuf oder dieser von der Bekl. geschaffen wurde. Denn die Aufstellung und Nutzung von Geschirrspülgeräten ist heutzutage so weit verbreitet, dass sie als vertragsgemäße Nutzung anzusehen ist, was auch die Schaffung der dafür erforderlichen kleineren installationsmäßigen Voraussetzungen (Abfluss über den Spültraps, Zulauf ebenso über den Wasseranschluss der Spüle und Elektroanschluss) umfasst.

Die malermäßige Bearbeitung des Installationsschachtes in der Küche (Klageantrag 1 m) ist als Folge der Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten zu dulden.

Der Verschluss der Deckendurchführung und der Wanddurchführungen und die Anbringung einer Trockenbaubekleidung an den horizontalen Wasser- und Abwasserleitungen sind Folge der Neuinstallation im Rahmen einer Instandsetzung der Warmwasserrohre und der Zirkulationsleitungen für die Warmwasserversorgung und damit gemäß § 555a Abs. 1 BGB zu dulden.

Herdaustausch: Den Austausch des Gasherdes ohne Besonderheiten gegen einen Elektroherd mit Cerankochfläche muss die Bekl. als Folge der Entfernung des Gasanschlusses für das Haus und den Anschluss an die Fernwärme dulden, insoweit handelt es sich um eine Maßnahme im Rahmen der Instandsetzungspflicht der Kl., § 535 Abs. 1 BGB, § 242 BGB. Die Kl. schuldet der Bekl. die Zurverfügungstellung einer Koch- und Backmöglichkeit. Die Umstellung von Gas auf Strom stellt keine so erhebliche Änderung dieser Funktionalität dar, so dass sich hier eine wesentliche Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand nicht ergibt; eine diesbezügliche Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag ist nicht ersichtlich. Die Umstellung auf den Strombetrieb bewirkt eine Erhöhung der Sicherheit im Gebäude und der Wohnung. Es entfallen die Gefahren durch Gas infolge von Leckagen oder nicht ordnungsgemäßem Betrieb der Gasherde und durch offenes Feuer. Demgegenüber steht zwar eine etwas andere Funktionalität mit längeren Aufheizzeiten und auch Nachwärmezeiten. Unter Berücksichtigung dessen, dass die Raumluft nicht durch die Verbrennung von Gas belastet wird und dafür auch kein Mindestmaß an Frischluftzufuhr und -abfuhr gewährleistet werden muss, sind diese Nachteile insgesamt ausgeglichen.

Elektroanlage: Die Bekl. hat die Verstärkung des Elektrohausanschlusses zu dulden, §§ 555d Abs. 1, 555b Nr. 3 BGB (1q der Klage in der Fassung vom 16.11.2017). Dadurch wird mehr Strom zum gleichzeitigen Betrieb von Elektrogeräten zur Verfügung gestellt.

Die Zentralisation der Elektrozähler muss die Bekl. bereits deshalb nicht (mehr) dulden, weil diese bereits erfolgt ist. Der Elektrozähler für die Wohnung ist bereits an zentraler Stelle im Keller installiert, wie die Bekl. unter Bezugnahme auf eine Notiz über einen Zählerwechsel vom 20. April 2017 und ein Foto des zur Wohnung gehörenden Zählers substantiiert dargelegt hat, und dem die Kl. zuletzt nicht mehr entgegengetreten ist. Die Bekl. muss die Verlegung einer neuen Elektroleitung mit größerem Querschnitt, was zu einer größeren Leistungsfähigkeit für die Stromversorgung der Wohnung und damit zu einer Komforterhöhung führt, dulden, § 555b Nr. 3 und 4 BGB.

Die Bekl. muss ferner die Installation einer zusätzlichen Steckdose für die Waschmaschine in der Küche im Bereich der Spüle (1o der Klage in der Fassung vom 16.11.2017) dulden, nicht aber einer zusätzlichen Steckdose für das Geschirrspülgerät, § 555b Nr. 3 BGB, insoweit gilt nichts anderes als bereits weiter oben zum Wasch- und Geschirrspülmaschinenanschluss ausgeführt.

Ebenso muss die Bekl. die Installation einer Doppelsteckdose neben dem Waschbecken im Bad (1o der Klage in der Fassung vom 16.11.2017) dulden. Auch dadurch wird eine Komforterhöhung bewirkt, weil zeitgleich mehr Elektrogeräte benutzt werden können. Maßgeblich ist dabei nicht die aktuelle und individuell konkrete Nutzung, sondern die allgemein gegebene Möglichkeit unter Berücksichtigung dessen, dass zwar der Stromverbrauch vieler Geräte tendenziell geringer wird, sich andererseits aber die Zahl stromverbrauchender Geräte immer mehr erhöht.

Eine FI-Schutzschaltung für das Bad (1o der Klage in der Fassung vom 16.11.2017) hat die Wohnung bereits, deshalb muss die Bekl. dieses weder als Instandsetzung noch als Modernisierung dulden.

Ebenso verfügt die Wohnung bereits über eine Unterverteilung mit Leitungsschutzschaltern und Fehlerstromschutzeinrichtungen (1n der Klage in der Fassung vom 16.11.2017).

Einzellüfter in Bad und Küche: Die Bekl. hat deren Einbau gemäß §§ 555d Abs. 1, 555b Nr. 3 BGB zu dulden.

Durch diese wird eine Entlüftung der bestimmungsgemäß von Feuchtigkeit betroffenen Räume gewährleistet, die unabhängig von dem Lüftungsaufwand des konkreten Mieters ist. Damit wird in jedem Fall der Entstehung von Schimmel vorbeugt.

Dem steht grundsätzlich nicht entgegen, dass beide Räume über Fenster verfügen. Denn die Lüftung über (siehe dazu noch im Folgenden) Kunststoffisolierglasfenster muss mit größerer Aufmerksamkeit und in größerer Häufigkeit erfolgen als bei älteren Fenstertypen, da diese Fenster aufgrund ihrer höheren Dichtigkeit gewollt keinen ständigen unkontrollierten Luftaustausch mehr zulassen. Das macht ein anderes Lüftungsverhalten erforderlich, da ansonsten die Gefahr besteht, dass sich Schimmel bildet. Dieser Gefahr wird durch die automatisch tätigen Lüfter begegnet, die unabhängig vom konkreten Lüftungsverhalten eine regelmäßige Absenkung schimmelkritischer Luftfeuchtigkeit bewirken.

Wärmedämmung an den Fassaden: Die Bekl. hat die Dämmung der Fassade einschließlich der Loggien zu dulden, der Anspruch ergibt sich aus §§ 555d Abs. 1, 555b Nr. 1 BGB. Da die Fassade zu mehr als 10 % beschädigt war, ist die Kl. bereits nach § 9 Abs. 3 der EnEV verpflichtet, die Anforderungen von § 9 Abs. 1 der EnEV an die Wärmedämmeigenschaften der Fassaden einzuhalten. Allerdings ergibt sich nach dem Vorbringen der Bekl., dass die Fassadenarbeiten wegen einer zuvor unzureichenden Instandhaltung der Fassade erforderlich wurden, was die Kl. wiederum zu vertreten hätte, so dass ein Duldungsanspruch hier noch nicht aus § 555b Nr. 6 BGB herzuleiten ist. Die Bekl. hat die Maßnahme gleichwohl zu dulden, weil mit ihr Endenergie eingespart wird. Durch die Dämmung der Fassade wird weniger Energie zur Beheizung der Räumlichkeiten erforderlich, weil ein geringerer Teil der Heizungswärme in den Innenräumen durch eine verbesserte Wärmedämmung verloren geht. Diese selbstverständliche, naturgesetzlichen Regeln folgende Erkenntnis kann die Bekl. nicht erfolgreich unter Bezugnahme auf eine Veröffentlichung eines Diplomingenieurs bestreiten. Es ist nicht erkennbar, ob die Bekl. sich wörtlich oder sinngemäß auf die Veröffentlichung bezieht oder eine Zusammenfassung nach eigenem Verständnis wiedergegeben wird. Es findet sich vor allem keine konkrete Aussage zu der Frage, ob durch die Wärmedämmung in der von der Kl. vorgesehenen und teilweise ausgeführten Weise Heizenergie durch eine verringerte Abgabe von Wärme nach außen bei ansonsten gleichen Innenraumtemperaturen eingespart wird. Maßgeblich sind aber nicht die Überlegungen, ob die Einsparung von Heizenergie unter Berücksichtigung weiterer Aspekte, wie der Fassadenfarbe, der Ausrichtung in der Himmelsrichtung und der Besonnung optimiert werden könnte. Denn der Anspruch der Kl. ist nicht auf das jeweilige Optimum beschränkt, er besteht auch für dahinter zurückbleibende Maßnahmen, wenn sich daraus eine Verbesserung ergibt. Dass die Dämmung auch dazu führt, dass Wärme von außen nicht oder erschwert nach innen gelangt und deshalb diese Wärme für die Beheizung der Innenräume keine Wirkung mehr entfaltet, bestätigt zunächst die Verringerung des Wärmetransports durch die gedämmten Wände. Denn wenn ein Wärmetransport von außen nach innen behindert wird, wird er es auch in umgekehrter Richtung. Es wird allerdings außer Acht gelassen, dass es für die hiesigen typischen Wetterverhältnisse in Bezug auf den Heizenergiebedarf in aller Regel zu vernachlässigen ist. Nennenswerte und für eine Heizungseinsparung planbare Sonnenstrahlungswärme tritt allgemein bekannt, vor allem in der warmen, ohnehin eine Beheizung nicht erfordernden Jahreszeit auf, nicht aber in der Heizperiode. Entscheidend ist aber, die für die Beheizung von Wohnräumen erforderliche Energie einzusparen. Schließlich ist auch nicht maßgeblich, dass und ob mit den Maßnahmen auch die Heizkosten eingespart werden, worauf der zitierte Autor abstellt, es kommt vielmehr nur auf die Einsparung von Heizenergie an.

Auch zu einem höheren Lüftungsbedarf führt die Wärmedämmung gerichtsbekannt an sich nicht. Der vermeintlich größere Lüftungsbedarf entsteht vielmehr erst dadurch, dass es im Vergleich zur ungedämmten Fassade ohne Isolierglasfenster einen verhältnismäßig viel geringeren bzw. kaum noch einen unkontrollierten Luftaustausch gibt, sodass kontrolliertes bzw. bewusstes Lüften den notwendigen Luftaustausch bewirken muss. Der Bedarf an Luftaustausch wird jedoch nicht größer, sondern hängt von den konkreten Feuchtigkeitseinträgen im Innern ab.

Nicht entscheidend kommt es letztlich darauf an, ob der angegebene Ausgangswert in Bezug auf den Wärmedurchgangskoeffizienten und der zu erreichende Wärmedurchgangskoeffizient tatsächlich zutreffen. Insoweit handelt es sich um eine Hilfsgröße bzw. einen allgemein anerkannten Pauschalwert gemäß § 555c Abs. 3 BGB. Maßgeblich für den Duldungsanspruch ist vielmehr, dass und ob diese Maßnahme zu einer Einsparung von Endenergie zur Beheizung führt. Dabei darf die Kl. auf die nach der EnEV gefertigte Energiebedarfsberechnung zurückgreifen, da dieser - unter Abstraktion von konkreten Nutzungsverhältnissen - die bauliche Eigenschaft in Bezug auf den Energiebedarf für die Beheizung - vergleichbar mit anderen Baulichkeiten und dem bisherigen Bauzustand beschreibt. Ob die Bekl. oder Mieter des Hauses nach den Maßnahmen tatsächlich Energie einsparen, hängt auch von ihrem Nutzungsverhalten, ggf. abseits von den verallgemeinerten und abstrakten Werten der EnEV, ab. Jedenfalls ist die Einsparung von Kosten für die Beheizung angesichts der tendenziell steigenden Heizenergiepreise nicht entscheidendes Kriterium für die Begründung des Duldungsanspruchs.

Gegen die mit der Loggiaseitenwanddämmung verbundene Schließung der Verglasung der rechten Seitenwand an sich - offensichtlich infolge der erheblichen Verkleinerung der Fläche durch die in die lichte Öffnung hineinragende Fassaden- und Seitenwanddämmung - hat die Bekl. keine Einwendungen erhoben. Eine erhebliche Verringerung des Lichteinfalls in der hinter der Loggia liegenden Küche ergibt sich ohne Weiteres nicht, da die Seitenwand nicht direkt vor dem Küchenfenster bzw. der Balkontür liegt.

Dem Duldungsanspruch kann die Bekl. nicht den Schutzgedanken von § 25 EnEV entgegenhalten. Der Ansicht des Amtsgerichts Pankow/Weißensee in dem Urteil vom 28. Januar 2015 - 7 C 52/14 - (WuM 2015, 357 = ZMR 2015, 466-469, zit. nach juris) kann nicht gefolgt werden.

§ 25 EnEV richtet sich an den zur Vornahme der Energieeinsparungsmaßnahme verpflichteten Eigentümer, also hier die Kl. Für die Kl. ist diese Maßnahme wegen der großzügigen gesetzlichen Regelung in § 559 BGB aber nicht aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar. Im Gegenteil, die Möglichkeit, die Miete um bis zu 11 % der Modernisierungskosten zeitlich unbegrenzt erhöhen zu können, stellt nicht nur sicher, dass der Eigentümer die Kosten für die Modernisierung zurückerlangt, sie sichert ihm auch dauerhaft erhöhte Mieteinnahmen. Dass die Kl. sich auf einen geringeren Satz von 9 % der Kosten beschränken will, ändert daran nichts Wesentliches. Ein Schutz des Mieters ist hier allenfalls über die mietrechtlichen Regelungen möglich, wie sie in § 559 Abs. 4 und 5 BGB vorgesehen sind, welche aber die Duldungspflicht nicht berühren. Da der Gesetzgeber dem Vermieter die Möglichkeit ausdrücklich einräumt, kann der Mieter sich folglich auch gegenüber dem Vermieter nicht auf eine Treuwidrigkeit oder dergleichen berufen. Das vom Amtsgericht Pankow/Weißensee im zitierten Urteil in Bezug genommene Urteil des Kammergerichts Berlin aus dem Jahr 1996 erfasst einen vollständig anderen Sachverhalt, nämlich einen Streit unter Wohnungseigentümern, für die Aspekte der Wirtschaftlichkeit von Belang sind.

Der Anspruch ist auch noch nicht erloschen, denn die Dämmung ist nicht fertiggestellt.

Es ergibt sich nicht, dass die Kl. die Duldung zur Verwendung nicht zugelassener Dämmstoffe begehrt. Die Ausführungen der Bekl. tragen diese Behauptung nicht. Die Kl. hat die entsprechenden Belege über die Verwendbarkeit der Dämmstoffe vorgelegt. Der Hinweis auf Rechtsprechung des EuGH verfängt nicht. Denn diese ist für den hier gegebenen Fall nicht einschlägig.

Soweit die Bekl. geltend macht, die bereits erfolgte Dämmung sei nicht fachgerecht, hat sie dies vor allem unter Bezugnahme auf die eingestandenermaßen nicht fertiggestellten Teile getan. Da die Kl. die Arbeiten fertigstellen will, werden diesbezügliche Mängel beseitigt. Im Übrigen steht der Bekl. im Rahmen ihres Gewährleistungsanspruchs ggf. ein Anspruch auf Beseitigung von Mängeln der Mietsache zur Seite, sollte sich eine Mangelhaftigkeit nach Beendigung der Ausführung herausstellen.

Fensteraustausch: Die Kl. hat auch einen Anspruch auf Duldung des Austausches der vorhandenen Fenster durch Isolierglasfenster und der damit im Zusammenhang stehenden Einbau- und Anpassungsarbeiten (1s der Klage in der Fassung vom 16.11.2017), §§ 555d Abs. 1, 555b Nr. 2 BGB. Die einzubauenden Fenster haben einen wesentlich besseren Wärmedämmwert als die vorhandenen Doppelkastenfenster. Dabei ist es gerichtsbekannt, dass die Angaben der Kl. durchschnittlichen Werten von Doppelkastenfenstern und heute üblichen Isolierglasfenstern entsprechen.

Weil die Kl. die Außenmaße und die wesentliche Gestaltung der Fenster unverändert lassen will, wie die bereits in Nachbarwohnungen eingebauten Fenster zeigen, mussten weitere Angaben zur Größe usw. nicht erfolgen. Die inzwischen in anderen Wohnungen eingebauten Fenster lassen Größenabweichungen lediglich als Folge der bauartbedingt erforderlich breiteren Rahmen und Fensterglasfassungen erkennen.

Zwar hat die Bekl. eine Verringerung der Glasflächen ermittelt, die sich trotz Einsparung von Fenstersprossen und Vergrößerungen der ungeteilten Glasflächen ergibt, gleichwohl ergeben sich noch keine Veränderungen, die auch den Charakter der betroffenen Wohnräume in Bezug auf ihre Besonnung bzw. Belichtung erheblich veränderten. Die fiktiven rechnerischen Überlegungen über eine Verringerung der Erwärmung durch Besonnung sind nicht maßgeblich. Dass die Belichtung bzw. Besonnung der Räume bei den hiesigen klimatischen Gegebenheiten eine maßgebliche Wärmequelle darstellte, ergibt sich - auch aus dem Vorbringen der Bekl. - nicht. Die im ersten Obergeschoss rechts gelegene Wohnung ist mit ihren straßenseitigen Fenstern in westlicher und mit den rückwärtigen Fenstern in östlicher Richtung gelegen.

Dem Duldungsanspruch des Vermieters im Rahmen einer Wohnungsmodernisierung kann der Mieter nicht den Schutzgedanken von § 25 EnEV entgegenhalten. § 25 EnEV richtet sich an den zur Vornahme der Energieeinsparungsmaßnahme verpflichteten Eigentümer, der sich von der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Antrag von den Anforderungen der Verordnung befreien lassen kann, soweit die Anforderungen im Einzelfall durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen, beispielsweise wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können. Für den Vermieter sind Energiesparmaßnahmen – hier: Wärmedämmung an den Hausfassaden – wegen der Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) nicht aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar.

Die Parteien sind Vermieterin und Mieterin einer Wohnung in Berlin. Im Jahr 2014 kündigte die Vermieterin der Mieterin die Durchführung von umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung an. Mangels entsprechender Duldungserklärung der Mieterin nahm die Vermieterin diese Anfang 2015 vor dem zuständigen Amtsgericht auf Duldung der angekündigten Modernisierungsarbeiten in Anspruch. Teil der Modernisierungsarbeiten waren die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems mit 16 cm Stärke an der hofseitigen Fassade und an der straßenseitigen Fassade, die Anbringung einer Dämmung von 6 cm an den Loggia-Seitenwänden der gesamten Fassade und am Giebel des Hinterhauses mit 16 cm Stärke. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee wies die Klage in erster Instanz als unbegründet ab, da die Modernisierungsarbeiten nicht ordnungsgemäß nach § 555 c BGB angekündigt worden seien. Mit der daraufhin eingelegten Berufung wurde der Klage durch das Landgericht Berlin überwiegend stattgegeben.

Der Vermieterin steht der geltend gemachte Duldungsanspruch im Hinblick auf die Anbringung des Wärmedämmverbundsystems zu. Die Mieterin habe die Maßnahmen zu dulden, weil mit ihr Endenergie eingespart werde. Durch die Dämmung der Fassade werde weniger Energie zur Beheizung der Räumlichkeiten erforderlich, weil ein geringerer Teil der Heizungswärme in den Innenräumen durch eine verbessere Wärmedämmung verloren gehe.

Dem Duldungsanspruch könne die Mieterin schließlich nicht den Schutzgedanken von § 25 EnEV entgegenhalten. Der Ansicht des Amtsgerichts Pankow/Weißensee in dem Urteil vom 28. Januar 2015 - 7 C 52/14 - sei daher nicht zu folgen. § 25 EnEV richte sich an den zur Vornahme der Energieeinsparungsmaßnahme verpflichteten Eigentümer. Für die Vermieterin sei diese Maßnahme wegen der großzügigen gesetzlichen Regelung in § 559 BGB aber nicht aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar. Im Gegenteil: Die Möglichkeit, die Miete um bis zu 11 % der Modernisierungskosten zeitlich unbegrenzt erhöhen zu können, stelle nicht nur sicher, dass der Eigentümer die Kosten für die Modernisierung zurückerlange, sie sichere ihm auch dauerhaft erhöhte Mieteinnahmen. Dass die Vermieterin sich auf einen geringeren Satz von 9 % der Kosten beschränken wolle, ändere daran nichts Wesentliches.

Ein Schutz des Mieters sei hier allenfalls über die mietrechtlichen Regelungen möglich, wie sie in § 559 Abs. 4 und 5 BGB (Ausschluss des Mieterhöhungsrechts in Härtefällen) vorgesehen seien, welche aber die Duldungspflicht nicht berührten. Da der Gesetzgeber dem Vermieter die Möglichkeit ausdrücklich einräume, könne der Mieter sich folglich gegenüber dem Vermieter auf eine Treuwidrigkeit oder dergleichen nicht berufen.

Das Urteil ist mittlerweile rechtskräftig.

RA Christian Gammelin