Modernisierungsankündigung wirksam trotz fehlender Abgrenzung von Instandhaltung zur Modernisierung

Modernisierungsankündigung wirksam trotz fehlender Abgrenzung von Instandhaltung zur Modernisierung; Wertverbesserungsmaßnahmen; Verkleinerung des Badezimmers; Mieterhöhung

1. Bei folgenden Arbeiten handelt es sich um Modernisierungsarbeiten: a) im Badezimmer dem Einbau eines Handwaschbeckens mit Armatur; das Einfliesen einer neuen Badewanne; dem Einbau eines freihängenden WCs nebst Spülvorrichtung; die Veränderung/Neuschaffung der Zu- und Abwasserleitungen für die Sanitärobjekte; die Verfliesung der Wände bis zu 2,20 m Höhe; die Verfliesung des Fußbodens; dem Ersatz der Wannenfüll- und Brausebatterie bei Notwendigkeit; dem Einbau eines Stromschutzschalters; die Installation eines Elektroanschlusses (Wandauslasses) im Bereich über dem Waschbecken zum künftigen Anschluß eines Beleuchtungskörpers sowie einer Steckdose neben dem Waschbecken; b) in der Küche dem Einbau einer Doppelspüle mit Unterschrank im Austausch gegen das vorhandene Ausgußbecken; die Anbringung eines Fliesenspiegels über der Doppelspüle.

2. Die dadurch eintretende Verkleinerung des Badezimmers auf etwa 135 cm Breite ist vom Mieter ebenso hinzunehmen wie die Notwendigkeit, Möbel in Bad und Küche anders zu stellen.

3. Die fehlende Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und die Berechnung der zu erwartenden Mieterhöhung nach den Gesamtkosten führt nicht zur Unwirksamkeit der Modernisierungsankündigung.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. ist Mieter der von der Kl. vermieteten Wohnung.

Mit Schreiben vom 28. Januar 2005 kündigte die Kl. dem Bekl. die im Tenor des Urteils (= siehe Leitsatz 1) genannten Arbeiten als "Modernisierungsarbeiten" an und bezifferte zugleich die deswegen zu erwartende Mieterhöhung mit 64,15 Euro/Monat.

Der Bekl. ist verpflichtet, die im Tenor zu 1) bezeichneten Maßnahmen zu dulden. Dies folgt aus § 554 BGB. (...)

Bei den dort genannten Arbeiten handelt es sich um Modernisierungsarbeiten gemäß § 554 Abs. 2 BGB, die der Verbesserung der Mietsache dienen. Dies gilt auch, soweit durch die Auswechslung von Sanitärobjekten der Einbau neuer Zuleitungen oder Armaturen notwendig wird bzw. soweit die Verfliesung der Wände den Einbau einer neuen Steckdose erforderlich macht. Auch bei dem Austausch eines Stand-WCs gegen ein freihängendes WC handelt es sich um eine Verbesserung der Mietsache, da der Fußboden bei einem freihängenden WC besser gereinigt werden kann.

Soweit die Kl. vom Bekl. die Duldung von Malerarbeiten in Küche und Bad verlangt, ist die Klage abzuweisen. Insoweit handelt es sich nicht um Modernisierungsarbeiten, sondern allenfalls um Arbeiten, die in der Folge der übrigen Bauarbeiten üblicherweise miterledigt werden. Daß Malerarbeiten zum Erhalt der Mietsache im Sinne von § 554 Abs. 1 BGB erforderlich, d. h. notwendig sind, ist nicht ersichtlich. Daher muß sie der Bekl. nicht gegen seinen Willen dulden.

Die Folgen der Modernisierungsmaßnahmen sind für den Bekl. nicht so schwerwiegend, daß ihm diese nicht zuzumuten sind. Insbesondere ist ihm zuzumuten, ein schmaleres Badezimmer hinzunehmen, welches gegebenenfalls auch etwas weniger als 135 cm breit ist. Auch die Tatsache, daß er bei Einbau eines Waschbeckens im Bad und der Doppelspüle in der Küche Möbel entfernen oder anders stellen muß, ist nicht so schwerwiegend, daß sie ihn berechtigt, die Arbeiten nicht zu dulden.

Fehler in der Modernisierungsankündigung lassen die Duldungspflicht nicht entfallen. Zu Recht rügt der Bekl., daß die Ankündigung nicht zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten unterscheidet und offenbar die voraussichtliche Mieterhöhung aus der Summe der Kosten beider Arbeiten errechnet. Dieser Fehler läßt die Wirksamkeit der Ankündigung nicht entfallen. Zweck der Ankündigung ist es noch nicht, die neue Miete genau anzugeben, sondern nur, dem Mieter Planungssicherheit zu geben und eine zu erwartende Mieterhöhung so zu bezeichnen, daß dieser prüfen kann, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 BGB Gebrauch machen will. Wenn - wie hier - die Kosten gegebenenfalls etwas zu hoch angegeben werden, kann dies gegebenenfalls Schadenersatzansprüche auf Mieterseite auslösen oder dazu führen, daß eine Mieterhöhung sich später verzögert (vgl. Schilling in: Münchner Kommentar zum BGB, 4. Aufl., Bd. 3, § 554, Rdnr. 37), läßt aber die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung nicht entfallen.

Soweit die Kl. beantragt, den Bekl. zu verpflichten, neben den Handwerkern auch ihr für die Dauer der Arbeiten Zugang zu der Wohnung zu gewähren, ist die Klage abzuweisen. Ihre persönliche Anwesenheit ist zur Durchführung der Arbeiten ersichtlich nicht erforderlich. Ein Anspruch, dort die ganze Zeit anwesend zu sein, steht ihr nicht zu.

Die Verpflichtung des Bekl., die Arbeiten in seiner Wohnung zu dulden, besteht nur, wenn der konkrete Arbeitsbeginn ihm in angemessener Frist einmalig angekündigt wurde, damit er sich hierauf einstellen kann. Insoweit erachtet das Gericht eine Ankündigungsfrist von zwei Wochen als angemessen. Soweit die Kl. beantragt hat, den Bekl. zur Duldung der Arbeiten ohne genauere Ankündigung zu verurteilen, ist die Klage abzuweisen. (...)

Aus den Gründen des LG Berlin: Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO nur noch über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Hiernach hat der Bekl. die Kosten zu tragen, denn er wäre voraussichtlich unterlegen gewesen. Auf die zutreffenden Ausführungen in dem amtsgerichtlichen Urteil wird Bezug genommen. Die Ausführungen in der Berufung überzeugen demgegenüber nicht. Für den Duldungsanspruch ist es irrelevant, ob dieser auf Instandsetzung gemäß § 554 Abs. 1 BGB oder Modernisierung gemäß § 554 Abs. 2 BGB beruht. Die Duldungspflicht entfällt auch nicht dadurch, wenn der fiktive Instandsetzungsanteil bei der Berechnung der voraussichtlichen neuen Miete nicht hinreichend berücksichtigt worden ist; dies erlangt erst bei dem Streit um die Wirksamkeit einer auf § 559 BGB gestützten Erhöhungserklärung Bedeutung. Die geringfügigen, in jeder Modernisierung angelegten Veränderungen der Mietsache durch die Arbeiten hat der Bekl. hinzunehmen. Daß die Küche nach Ersetzung des alten Ausgußbeckens durch eine Doppelspüle nicht mehr als Wohnküche genutzt werden kann, ist nicht nachvollziehbar. (...)

Modernere Sanitärobjekte, Verfliesung der Wände und des Fußbodens des Bades, Einbau einer Doppelspüle und Anbringung eines Fliesenspiegels in der Küche können eine duldungspflichtige Wertverbesserung sein. Die Berechnung der zu erwartenden Mieterhöhung von den Gesamtkosten der Maßnahme ohne Unterscheidung nach Instandhaltungs- und Modernisierungsanteilen führt nicht zur Unwirksamkeit der Ankündigung.

Der Vermieter nahm den Mieter auf Duldung einer Küchen- und Badmodernisierung (u. a. moderne Sanitärobjekte und Verfliesung von Wänden und Fußboden) in Anspruch. Der Mieter beanstandete, daß teilweise auch Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden sollten, die in der Ankündigung nicht näher bezeichnet seien, und der Vermieter die Kosten aller Arbeiten unterschiedslos der Berechnung der zu erwartenden Mieterhöhung zugrunde gelegt habe. Außerdem sei ihm nicht zuzumuten, daß das nur 138 cm breite Bad durch die Baumaßnahmen schmaler werde, er im Bad einen Schrank räumen müsse und die Doppelspüle den Charakter der Küche erheblich verändern würde.

Das AG Neukölln - bestätigt durch das Landgericht - hielt die Klage für begründet. Das gelte auch, soweit durch die Auswechslung von Sanitärobjekten der Einbau neuer Zuleitungen und Armaturen notwendig werde bzw. soweit die Verfliesung der Wände den Einbau einer neuen Steckdose erforderlich mache. Bei dem Austausch eines Stand-WCs gegen ein freihängendes WC handele es sich ebenfalls um eine Wertverbesserung, da der Fußboden bei einem freihängenden WC besser gereinigt werden könne. Die Verkleinerung des Bades und das Umräumen von Möbeln sei vom Mieter hinzunehmen. Die formelle Wirksamkeit der Ankündigung werde auch nicht dadurch berührt, daß diese nicht zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten unterscheide und sich die zu erwartende Mieterhöhung aus der Summe der Kosten beider Arbeiten errechne. Denn Zweck der Ankündigung sei es nicht, die neue Miete genau anzugeben; wenn die Kosten zu hoch angegeben seien, führe das nur dazu, daß sich die Mieterhöhung gegebenenfalls verzögere.