Modernisierungsankündigung des Voreigentümers und Veräußerung

Modernisierungsankündigung des Voreigentümers und Veräußerung; keine Mitteilungspflicht der Heizkosten bei Einbau einer Gasetagenheizung; allgemein üblicher Zustand in Ost-Berlin; Gasetagenheizung anstelle von Gaseinzelöfen/Gasraumheizern/Gasaußenwan dheizern

1. Der Erwerber tritt nach Eintragung im Grundbuch in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein und kann sich auf eine Modernisierungsankündigung des Voreigentümers berufen.

2. Die Umstellung von Gaseinzelofen bzw. Gasaußenwandheizern auf Gasetagenheizung ist eine Modernisierung; soll eine Gasetagenheizung eingebaut werden, müssen die zu erwartenden Heizkosten nicht mitgeteilt werden.

3. Im Ostteil Berlins gab es 1995 nur in 27,1 % der Wohnungen eine Sammelheizung, so daß der Mieter sich auf eine unzumutbare Belastung durch die Miethöhe berufen kann.

Die Aktivlegitimation des jetzigen Kl. in bezug auf den von den vorherigen Kl. geltend gemachten Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung in die von dem Bekl. inne gehaltene Wohnung Gstraße 1, Berlin, war gegeben. Es ist unstreitig, daß das Grundstück Gstraße im Wege der Rückerstattung an die vorherigen Kl. zurückgelangt ist, so daß diese gemäß §§ 16 Abs. 2, 17 Vermögensgesetz in das Mietverhältnis eingetreten sind, das die damalige Kommunale Wohnungsverwaltung mit Vertrag vom 1. Februar 1977 mit dem Bekl. begründet hatte. Ferner ist unstreitig, daß der jetzige Kl. am 16. April 1998 in das Grundbuch eingetragen worden ist, so daß er von diesem Zeitpunkt an gemäß § 571 BGB in die Rechte und Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis eingetreten war. Der neue Kl. hat damit auch den fälligen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme erworben, und zwar ungeachtet der Tatsache, daß dieser auch schon während der Zeit der vorherigen Kl. fällig war. Denn der auf eine Veränderung der Mietsache gerichtete Anspruch konnte unmöglich bei den bisherigen Vermietern verbleiben. Der neue Kl. trat in die Rechte ein, die den bisherigen Kl. aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 18. August 1997 erwachsen waren. Jede andere Auffassung würde dazu führen, daß der jetzige Kl. gehalten wäre, eine neue Modernisierungsankündigung zu erlassen, wenn er das Vorhaben der bisherigen Kl. fortsetzen wollte. Dies wäre überflüssig.

Der Kl. konnte nach Maßgabe des Ankündigungsschreibens seiner Rechtsvorgänger von dem Bekl. die Duldung des Einbaus einer Gasetagenheizung verlangen, § 541 b Abs. 1 BGB. Der Einbau einer Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung in eine Wohnung, die bisher mit zwei Gasraumheizern vom Typ Gamat 364 und einem Kohleofen in der Küche ausgestattet war, stellt eine Verbesserung des Wohnwertes dar. Dies versteht sich in bezug auf den vorhandenen Kohleofen schon allein wegen der Bedienungsfreundlichkeit und in bezug auf die beiden Gasraumheizer deswegen von selbst, weil es sich bei diesen um technisch veraltete Geräte handelt, für die es in zunehmenden Maße schwierig sein dürfte, Ersatzteile zu beschaffen. Weiterhin garantiert eine Gasetagenheizung bei richtiger Einregulierung eine gleichmäßige Temperatur in allen Räumen, was bei einer Wärmeversorgung mit unterschiedlichen Heizquellen keineswegs selbstverständlich ist. Ein weiterer Vorteil ergibt sich aus der Tatsache, daß auch der Toilettenraum mit einem Heizkörper ausgestattet werden sollte, weil dieser bisher nicht über eine Heizquelle verfügte. Die Warmwasserversorgung war ebenfalls von Vorteil, weil bisher lediglich ein Elektroboiler in der Küche vorhanden war, der nur eine begrenzte Menge erhitzten Wassers zur Verfügung stellen konnte, während bei einem Gasdurchlauferhitzer warmes Wasser unbegrenzt zur Verfügung steht. Dies war ungeachtet der Tatsache, daß die Wohnung nicht über ein Bad verfügte, vorteilhaft. Weil allein schon der Einbau der Gasetagenheizung eine Verbesserung des Wohnwertes darstellt, kommt es nicht auf die Frage an, ob die Modernisierungsmaßnahme auch der Einsparung von Heizenergie dient.

Das Ankündigungsschreiben vom 18. August 1997 entsprach den Anforderungen des § 541 b Abs. 2 BGB. [...]

Nicht erforderlich war die Angabe der zu erwartenden Heizkosten. Zwar wird verschiedentlich die Auffassung vertreten, daß der Vermieter den Mieter über die zu erwartenden Betriebskosten informieren muß, die sich für ihn aus einer Modernisierungsmaßnahme ergeben können (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 288 m.w.N., Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz, 1995, Seite 111, Rdnr. 47, LG Berlin - ZK 64 - GE 1993, 861). Die Kammer vermag sich dieser Auffassung nicht anzuschließen, soweit sie für eine von dem Mieter auf eigene Kosten zu betreibende Gasetagenheizung gelten soll, weil sich diese Verpflichtung nicht aus dem Gesetz ergibt. Mitzuteilen ist nach dem Wortlaut des Gesetzes die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses. Mietzins ist gemäß § 535 Satz 2 BGB diejenige Leistung, die der Mieter an den Vermieter als Entgelt für die Überlassung der gemieteten Sache zum Gebrauch erbringt. Dazu gehören selbstverständlich auch Vorschüsse für Betriebs- und Heizkosten, die der Mieter an den Vermieter zahlt. Die Kosten, die dem Mieter aus dem Betrieb der Gasetagenheizung erwachsen, ergeben sich aber aus den Entgeltforderungen des Gasversorgungsunternehmens. Mit diesen Forderungen hat der Vermieter nichts zu tun. Im übrigen lassen sich diese Kosten nur theoretisch auf Grund einer Wärmebedarfsberechnung, die von einem bestimmten Heizverhalten ausgeht, schätzen. Die tatsächlichen Kosten hängen aber in hohem Maße von dem individuellen Heizverhalten des jeweiligen Mieters ab. Bei der Verteilung der Heizkosten einer vom Vermieter für das gesamte Haus betriebenen Zentralheizungsanlage sind die Kosten für den einzelnen Mieter hingegen je nach dem, zu welchen Prozentsätzen die Kosten nach Quadratmetern Wohn- beziehungsweise Heizfläche und Verbrauch umgelegt werden, nur in unterschiedlichem Maße steuerbar. Hier sind die Heizkosten aufgrund von Erfahrungswerten leichter vorhersehbar.

Der Bekl. konnte sich nicht darauf berufen, daß die Erhöhung des Mietzinses für ihn zu einer unzumutbaren Belastung führen würde, § 541 b Abs. 1 Satz 2 BGB. Seinen glaubwürdigen Angaben zufolge erzielten er und seine Ehefrau ein monatliches Nettoeinkommen von 2.275,95 DM. Bei dem Einbau der Gasetagenheizung wäre die Miete einschließlich des Betriebskostenvorschusses auf 640,60 DM gestiegen. Zusätzlich wären entsprechend den Angaben des Kl. Heizkosten auf der Basis von 1,40 DM/m2 x 52,70 m2 = 73,78 DM entstanden, so daß sich eine monatliche Belastung von insgesamt 714,38 DM ergeben hätte. Dieser Betrag würde 31 % des Nettoeinkommens ausmachen, was noch tragbar wäre. Für beide Personen bliebe ein Betrag von 1.561,57 DM übrig, was noch ausreichend wäre.

Die Prüfung dieser Frage ist nicht etwa deswegen entbehrlich, weil der Einbau der Gasetagenheizung zu einem Wohnungsstandard führen würde, der allgemein üblich wäre, § 541 b Abs. 1 Satz 3 BGB. Nach der Rechtsprechung des BGH ist dies nur dann der Fall, wenn dieser Zustand bei wenigstens zwei Dritteln in Gebäuden gleichen Alters in einer Region angetroffen wird (Rechtsentscheid vom 19. Februar 1992 - NJW 1992, 1386). Der Ost- und der Westteil Berlins können aufgrund der unterschiedlichen politischen und wirtschaftlichen Entwicklung auch nach der Vereinigung, was die Frage der Wohnverhältnisse in bezug auf Altbauten anbetrifft, noch nicht als einheitliche Region angesehen werden. Der vom Amtsgericht eingeholten Auskunft des Statistischen Landesamts vom 1. April 1998 zufolge befanden sich im Jahre 1995 nur in 27,1 % der im Ostteil Berlins bewohnten Wohnungen in bis 1918 erstellten Gebäuden Sammelheizungsanlagen, zu denen auch Etagenheizungen gerechnet werden.

Der Vermieter hatte den Einbau von Gasetagenheizungen im einzelnen nach § 541 b Abs. 2 BGB angekündigt. Danach wurde ein neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, der auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme klagte.

Das Landgericht Berlin meinte in seinem Beschluß vom 8. März 1999, der Erwerber könne sich auf die Ankündigung des Voreigentümers berufen. Das ist zwar praktikabel, aber durchaus zweifelhaft, denn der Erwerber ist nicht etwa Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern er tritt nur in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Geschäftsähnliche Erklärungen verändern aber den Mietvertrag nicht, was das Landgericht Köln (NJW-RR 1997, 265) unlängst für Mängelanzeige und Rückforderungsvorbehalt bei der Mietzahlung entschieden hat. Beizupflichten ist der 67. Kammer allerdings in dem Punkt der Betriebskostenangabe. Bei einer Gasetagenheizung ist es in der Tat allein Sache des Mieters, welche Heizkosten auf ihn zukommen. Das Gericht bestätigt ferner die bisherige Rechtsprechung, wonach West- und Ost-Berlin bei Anwendung des § 541 b BGB noch nicht als eine Region angesehen werden können. 1995 waren im ehemaligen Ost-Berlin noch nicht zwei Drittel der Gebäude mit einer Sammelheizung ausgestattet, so daß der Mieter sich hier auf die Erhöhung der Miete als Härte berufen durfte.