Modernisierungsankündigung

Modernisierungsankündigung; Modernisierung im Außenbereich

Die Ankündigungspflicht des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB bezieht sich auch auf Maßnahmen außerhalb der Mietwohnung, sofern sie im unmittelbaren Zusammenhang mit den Maßnahmen in der Wohnung stehen (beim Heizungseinbau Arbeiten im Keller zum Anschluß der Heizungsrohre). Das gilt nicht für bloße Vorbereitungshandlungen ohne Einwirkung auf den Mietgebrauch (z. B. technische und planerische Vorbereitungen).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegenüber den Bekl. keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus der Zentralheizung gemäß § 541 b BGB a. F. in der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung.

Der Klageantrag ist trotz fehlender Nennung konkreter Daten bestimmt im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kl. ist nicht verpflichtet, im Rechtsstreit ein konkretes Datum für die Durchführung der Maßnahme anzugeben. Nach Ablauf der Ankündigungsfrist ist der Duldungsanspruch fällig. Der Vermieter kann jederzeit die Duldung verlangen, wenn der Mieter den angekündigten Beginn der Arbeiten verstreichen läßt, ohne deren Vornahme zu dulden. Da im Klageantrag auch auf die beigefügte Bauskizze Bezug genommen wird, ist der Inhalt der begehrten Duldung auch hinreichend bestimmt.

Die Maßnahme stellt auch eine Verbesserung im Sinne des § 541 b Abs. 1 BGB a. F. dar. Der Einbau einer Zentralheizung ist gegenüber den in der Wohnung der Bekl. befindlichen GAMAT-Innenwandheizkörpern, deren Abluft nach der Mitteilung der Bekl. im Termin jeweils über die Schornsteine herausgeführt wird, eine Wohnwertverbesserung. Denn die GAMAT-Geräte entsprechen allein auf Grund ihres Baualters nicht den heutigen technischen Möglichkeiten. Im übrigen lassen sich eine gleichmäßige Beheizung und eine genaue Regulierung der Heiztemperatur damit nicht in gleicher Weise erreichen wie mit einer modernen Zentralheizung.

Die Modernisierungsankündigung vom 14. Februar 2001 entspricht jedoch nicht den Anforderungen des § 541 b Abs. 2 BGB a. F.

Dies ergibt sich nicht schon daraus, daß die Kl. um Mitteilung bis zum 28. Februar 2001 bat, ob die Maßnahmen geduldet werden und für den Fall der Ablehnung oder Nichtäußerung eine Klageerhebung ankündigte. Dies erweckt zwar den Eindruck, als betrage die Überlegungsfrist lediglich zwei Wochen, vermag jedoch die gesetzlich vorgegebenen Fristen nicht zu verändern.

Anders als die Bekl. und das Amtsgericht meinen, ist die Angabe des Beginns der Arbeiten mit der Nennung der 22. Kalenderwoche ausreichend. Mit Hilfe eines Kalenders läßt sich nämlich präzise bestimmen, daß dies Montag, der 28. Mai 2001 sein soll. Die Angabe zur Dauer der Maßnahmen mit "7 Tage" reicht aus, um die vom Gesetz verlangte Angabe zu der voraussichtlichen Dauer zu erfüllen. Auch ist eine Untergliederung der Angaben nach verschiedenen Gewerken nicht erforderlich, denn vorliegend geht es nur um die Duldung einer Maßnahme, des Heizungseinbaus. Zwar mögen die Bekl. die Angabe zum Zeitpunkt des Abbaus der GAMAT-Heizkörper für verwirrend halten, jedoch befindet sich diese unter Ziffer 1. der Ankündigung, die sich mit der Art und dem Umfang der Maßnahme befaßt. Die konkreten Angaben zu dem Zeitpunkt der Ausführung und der Dauer der Arbeiten in der Wohnung (Ziffer 3.) enthält keine zusätzlichen Angaben zur Entfernung der Heizkörper und kann bei verständiger Würdigung nur als Datum für die Durchführung aller Arbeiten verstanden werden. Es sprechen keine Anhaltspunkte dafür, daß die Kl. die GAMAT-Heizkörper am 2. Mai oder einem anderen Tag vor dem 28. Mai 2001 entfernen will, ohne gleichzeitig die neue Heizung einzubauen.

Die Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung und des Vorschusses ist ausreichend. Eine Berechnung ist nicht erforderlich, da es sich bei der Modernisierungsankündigung nicht um die Erhöhungserklärung nach § 3 MHG handelt. Es kann für die Frage der Duldung der Modernisierung dahinstehen, ob die Leasingkosten für die Wärmestation im Haus als Betriebskosten umgelegt werden können, woran im Hinblick auf den Katalog des § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung Zweifel bestehen. Denn das Risiko, daß die Kosten nicht verlangt werden können, trägt die Kl. Allein die Angabe eines möglicherweise überhöhten zukünftigen Vorschusses steht der Ordnungsgemäßheit der Ankündigung nicht entgegen.

Ebenso kommt es auf das Fehlen einer Sanierungsgenehmigung nicht an. Der Vermieter, der Maßnahmen ankündigt, die er aus bauordnungsrechtlichen Gründen nicht durchführen kann, handelt auf eigenes Risiko (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 541 b Rn. 22, 23).

Die Modernisierungsankündigung wahrt jedoch die zweimonatige Ankündigungsfrist nach § 541 b Abs. BGB a. F. nicht. Zwar ist diese Frist gewahrt, soweit sich die Ankündigung auf Arbeiten in der Wohnung der Bekl. bezieht, nicht jedoch im Hinblick auf die ebenfalls angekündigte vorbereitende Maßnahme der Verlegung der Heizungsrohre im Keller Anfang März 2001. Diese Maßnahmen sind Teil der gesamten Maßnahme, nämlich Einbau der Zentralheizung im Haus Dstraße 23, auf die sich die Duldungspflicht der Bekl. bezieht. Diese Maßnahmen können nicht danach aufgespalten werden, ob sie innerhalb oder außerhalb der Wohnung des Mieters stattfinden. Denn grundsätzlich besteht die Mitteilungspflicht auch bei solchen Modernisierungsmaßnahmen, die außerhalb der gemieteten Räume stattfinden, z. B. beim Einbau eines Fahrstuhls oder bei Anbringung einer Wärmedämmfassade (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 541 b Rn. 158). Dieser grundsätzlichen Mitteilungspflicht ist die Kl. auch hinsichtlich der die Heizungsanlage betreffenden Maßnahmen im Keller nachgekommen. Darüber hinaus ist für die Frage der Rechtzeitigkeit der Mitteilung auf den Beginn der baulichen Maßnahmen, d. h. der wohnungsbezogenen und auch der grundstücksbezogenen Arbeiten, abzustellen. Bloße Vorbereitungshandlungen ohne Einwirkung auf den Mietgebrauch oder das Gebäude werden nicht erfaßt. Darunter versteht man z. B. technische und planerische Vorbereitungen beim Bauherrn oder seinem Architekten. Auch vorbereitende Arbeiten auf Nachbargrundstücken oder die Bereitstellung von Maschinen genügen nicht (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a. a. O., § 541 b Rn. 160). Es ist aber davon auszugehen, daß mit der Modernisierung begonnen wird, wenn der Vermieter z. B. Zugangswege zur Baustelle schafft oder Leitungen für Strom und Wasser zur Versorgung der Baustelle verlegt werden. Solche Maßnahmen wären ohne die nachfolgende Modernisierung sinn- und zwecklos und müssen ihr daher zugeordnet werden (vgl. OVG Berlin GE 1985, 1201). Dies ist erst recht anzunehmen, wenn wie hier Leitungen im Keller verlegt werden, die mit den in den Wohnungen zu verlegenden Rohren und den daran anzuschließenden Heizkörpern verbunden werden sollen. Denn diese grundstücksbezogene Maßnahme steht in engem Zusammenhang zu dem Einbau der Zentralheizung. Der Einbau der Rohre im Keller wäre ohne den nachfolgenden Heizungseinbau sinnlos. Dann muß aber auch für die vorbereitenden Arbeiten die Ankündigungsfrist eingehalten werden, weil durch die Vornahme dieser Arbeiten die gesetzliche Überlegungsfrist des Mieters nicht verkürzt werden soll.

Sofern die Kl. (...) meint, daß dies in der Konsequenz dazu führen könnte, daß sich die Duldungspflicht der Mieter auch auf Maßnahmen außerhalb der Wohnung bezöge, ist dies zutreffend. Der Vermieter ist gehalten, auch bei Maßnahmen, die außerhalb der Mieträume stattfinden, seinen Duldungsanspruch im Klagewege geltend zu machen (vgl. LG Berlin WuM 1986, 138). Daß dies möglicherweise eine Verzögerung von Modernisierungen zur Folge hat, die von anderen Mietern geduldet werden, hat der Gesetzgeber erkannt und die Möglichkeit der Duldungsklage nach Ablauf der gesetzlich bestimmten Überlegungsfrist geschaffen. Die für eine wirksame Modernisierungsankündigung einzuhaltende Ankündigungsfrist betrifft aus den oben dargelegten Gründen auch die grundstückbezogenen vorbereitenden Maßnahmen. Etwas Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus den zitierten Kommentarstellen.