Modernisierungsankündigung

Modernisierungsankündigung; Fälligkeit des Modernisierungszuschlages; Begrenzung des Modernisierungszuschlags durch § 5 WiStG

1. Bei fehlender Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme nach § 541 b BGB wird (nur) die Fälligkeit der Mieterhöhung nach § 3 MHG um sechs Monate hinausgeschoben. 2. Zu den Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG.

3. Auch bei ehemals preisgebundenem Altbau ist der Modernisierungszuschlag durch § 5 WiStG begrenzt.

1. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts handelt es sich bei dem Schreiben der Kl. vom 27.12.1995 um eine wirksame Mieterhöhungserklärung iSv. § 3 Abs. 3 S. 2 MHG. Dabei ergeben sich zum einen die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen selbst hinreichend bestimmt aus dem Schreiben der Kl. vom 27.12.1995 sowie ihrer früheren Ankündigung vom 30.7.1995. Eine weitere, detailliertere Auflistung der im einzelnen im Rahmen dieser Maßnahmen durchgeführten Arbeiten war nicht erforderlich, da aus ihnen der Grund der Erhöhung - die Modernisierungsmaßnahmen - genügend hervorgeht. Zudem ist hier zu berücksichtigen, daß die Bekl. von den Einzelheiten der Arbeiten insgesamt Kenntnis hatte, da diese vor ihren Augen stattfanden.

Des weiteren ist die wegen dieser Modernisierungsmaßnahmen geltend gemachte Mieterhöhung auch in dem Schreiben der Kl. vom 27.12.1995 nach § 3 Abs. 3 S. 2 MHG hinreichend berechnet und erläutert worden. Eine nach § 3 Abs. 3 MHG wirksame Erhöhungserklärung muß derart ausgestattet sein, daß die Berechnung der Mieterhöhung ohne besondere Vorkenntnisse vom Mieter überprüft und deren Angemessenheit zumindest überschlägig beurteilt werden kann (LG Berlin [ZK 66] MM 1994, 326). Die Erhöhungserklärung muß aus sich heraus verständlich und nachprüfbar sein; sie muß "schlüssig" sein (LG Berlin [ZK 67] MM 1992, 68, 69; Beuermann, Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, GE 1993, 826 mwN.; ders., Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 3 MHG, Rdnr. 69 b, S. 125). Dafür genügt es in der Regel, die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahmen anzugeben und diese in die einzelnen Gewerke und die auf sie entfallenden Rechnungsbeträge aufzuschlüsseln, so daß eine Überprüfung durch Einsicht in die Rechnungsunterlagen möglich ist (LG Berlin [ZK 66] MM 1994, 326). Dabei kann dahinstehen, ob es zur Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung stets der Vorlage oder Wiedergabe sämtlicher Rechnungen bedarf (so LG Berlin [ZK 67] MM 1992, 68, 69; LG Köln WuM 1987, 273, 274; LG Köln WuM 1989, 579, 580; aA. LG Berlin [ZK 66] MM 1994, 326). Denn jedenfalls bei dem geringen Umfang der hier durchgeführten Arbeiten und im einzelnen erstellten Rechnungen, war dies nicht erforderlich. Denn aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters war die Erhöhungserklärung im Schreiben vom 27.12.1995 ohne weiteres als schlüssig nachzuvollziehen und geeignet, eine nähere Überprüfung der Kosten der dort angesetzten Positionen durch Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen der Kl. zu ermöglichen.

Daß in dem Schreiben vom 27.12.1995 nicht die zugleich teilweise mit durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen ausgewiesen und abgesetzt waren, hindert die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung nicht. Denn für die Wirksamkeit einer Erhöhungserklärung nach § 3 Abs. 3 MHG kommt es nicht darauf an, ob einzelne darin enthaltene Positionen auch tatsächlich einen Erhöhungsanspruch begründen (so auch Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, aaO., § 3 MHG, Rdnr. 69 c, S. 126). Dies betrifft allein die - materielle - Begründetheit des Erhöhungsverlangens und nicht die - formelle - Wirksamkeit der Erklärung iSv. § 3 Abs. 3 S. 2 MHG. Eine in sich klare, verständliche und nachprüfbare Erhöhungserklärung wird nicht deshalb unwirksam, weil später festgestellt wird, daß bestimmte Rechnungspositionen nicht umlegungsfähig waren (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, aaO., § 3 MHG, Rdnr. 69 c, S. 126).

Nicht notwendig war hier des weiteren eine, vom Amtsgericht geforderte, nähere Erläuterung der Gewerke durch die Angabe der durchgeführten Arten von Arbeiten. Denn - wie bereits ausgeführt - genügte es hier für die Annahme einer wirksamen Erhöhungserklärung nach § 3 Abs. 3 S. 2 MHG, den Endbetrag der Kosten in die einzelnen Gewerke und die auf sie entfallenden Rechnungsbeträge aufzuschlüsseln und auf dieser Grundlage eine Überprüfung durch Einsicht in die Rechnungsunterlagen zu ermöglichen.

2. Der Kl. steht wegen der Modernisierungsmaßnahmen gegen die Bekl. jedoch allein ein Erhöhungsanspruch iHv. monatlich 500,78 DM (= 790,78 DM - 290,- DM) für den Zeitraum August - November 1996 zu. Wegen des darüber hinaus hier geltend gemachten Teilbetrages iHv. 66,22 DM (= 563,- DM - 500,78 DM) ist ihre Erhöhungserklärung vom 27.12.1995 nach § 134 BGB iVm. § 5. WiStG unwirksam.

Die Miete vor der Erhöhung betrug für die Wohnung der Bekl. monatlich 290,- DM bruttokalt; die vorliegend höchstens zulässige Miete beläuft sich nach § 5 WiStG auf monatlich insgesamt 790,78 DM bruttokalt. Auch bei einer Mieterhöhung nach § 3 MHG wird die zulässige Miethöhe durch § 5 WiStG begrenzt (Palandt-Putzo, 56. Aufl. 1997, § 3 MHG, Rdnr. 13; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, aaO., § 3 MHG, Rdnr. 74, S. 129).

Für die 55,47 qm große Wohnung der Bekl. ist vom Rasterfeld D 3 des Mietspiegels 1996 auszugehen. Auf die Spanne zwischen Mittel- (9,74 DM) und Oberwert (13,14 DM) iHv. 3,40 DM ist ein Zuschlag von 50 % (= 1,70 DM) vorzunehmen. Es liegen insgesamt drei positive und eine negative Merkmalsgruppe vor.

Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC):

Diese Gruppe ist positiv zu werten. Denn unstreitig sind die Wände überwiegend gefliest und ist eine Einbauwanne vorhanden.

Merkmalsgruppe 2 (Küche):

Diese Gruppe ist negativ zu werten. Es liegen ein wohnwerterhöhendes, aber zugleich drei wohnwertinindernde Merkmale vor. Zwar sind Wandfliesen im Arbeitsbereich als wohnwerterhöhendes Merkmal zu berücksichtigen. Doch wirken wohnwertmindernd das Fehlen einer seitens der Kl. gestellten Kochmöglichkeit, eines Spülbeckens und einer Warmwasserbereitung.

Merkmalsgruppe 3 (Wohn- und Schlafräume):

Diese Gruppe ist positiv zu werten. Denn unstreitig haben alle Räume Isolierglasfenster und sind zudem überwiegend gut besonnt und belichtet.

Wohnwertmindernd ist dagegen allein zu berücksichtigen, daß kein Balkon vorhanden ist.

Merkmalsgruppe 4 (Wohnanlage/Wohnumfeld):

Diese Gruppe ist ebenfalls positiv zu werten. Es liegen mit dem unstreitig vorhandenen repräsentativen Eingangsbereich und den verstärkten Elektrosteigeleitungen zwei wohnwerterhöhende und kein wohnwertminderndes Merkmal vor.

Als Sondermerkmal ist die Lage der Wohnung in einem Gebiet mit Ein-zelhandel und Kleingewerbetreibenden (0,44 DM/qm) zu berücksichtigen.

Die Erhöhung war nach § 3 Abs. 4 S. 2 MHG zum 1.8.1996 fällig. Die Fälligkeit aufgrund der Erklärung im Schreiben vom 27.12.1995 zum 1.2.1996 nach § 3 Abs. 4 S. 1 MHG verlängerte sich um sechs Monate nach § 3 Abs. 4 S. 2 MHG, da eine Mitteilung der Kl. an die Bekl. nach § 541 b Abs. 2 S. 1 BGB nicht erfolgt ist.

Der Vermieter hatte umfassend modernisiert und verlangte einen Modernisierungszuschlag von 563 DM.

Mit Urteil vom 10. Oktober 1997 hatte sich das Landgericht Berlin mit einer ganzen Reihe von Einzelfragen zu beschäftigen, die in diesem Zusammenhang immer wieder auftauchen. Zum Inhalt der Erhöhungserklärung, nämlich dessen Berechnung und Erläuterung, legt die 63. Kammer im einzelnen dar, daß hier zwar die Angabe der Kosten der Gewerke nötig ist, nicht jedoch eine weitere Erläuterung durch die Angabe der durchgeführten Arten von Arbeiten. Weitere Informationen könne der Mieter durch Einsicht in die Rechnungsunterlagen gewinnen.

Die Kammer hielt allerdings die Erhöhung nur im Rahmen des § 5 WiStG für möglich, also ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20 %. Bekanntlich ist die 62. Kammer des Landgerichts Berlin da anderer Meinung. Der Vermieter hatte offenbar die Modernisierungsmaßnahmen nicht oder nicht ausreichend im Sinne des § 541 b BGB angekündigt. Damit sei das Mieterhöhungsrecht nicht dauerhaft ausgeschlossen, sondern der Zuschlag nur sechs Monate später fällig.