Modernisierungsankündigung

Modernisierungsankündigung; Mitspracherecht; Wärmebedarfsberechnung

Die dem Vermieter obliegende Ankündigungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 541 b BGB umfaßt nicht auch noch die Verpflichtung zu einem klärenden Gespräch.

Der Kl. möchte in die vom Bekl. gemietete Wohnung, die noch mit Öfen ausgestattet ist, eine Gasetagenheizung einbauen. Der Kl. hat dem Bekl. das schriftlich mitgeteilt unter Beifügung von Installationsplänen. Der Bekl. hat die Zustimmung verweigert; zwar sei er grundsätzlich mit der Maßnahme und auch mit der angekündigten Mieterhöhung einverstanden, möchte jedoch vor Duldung die erforderlichen Arbeiten vor Ort anhand der Pläne mit den Handwerkern besprechen und auch klären, ob die Heizungsanlage ausreichend dimensioniert sei. Das AG hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, der Kl. verweigere dem Bekl. treuwidrig, die in Aussicht genommene Maßnahme vor Inangriffnahme mit den Handwerkern zu erörtern.

Das Ankündigungsschreiben genügt den Erfordernissen von § 541 b BGB. Die in der Wohnung des Bekl. vorzunehmenden Arbeiten sowie die Plazierung der Heizkörper und der Leitungsrohre ergeben sich aus der der Erklärung beigefügten Skizze. Aufgrund der Skizze kann sich der Bekl. Vorstellungen machen, wieviele Heizkörper wohin genau in seiner Wohnung installiert werden sollen (vgl. LG Berlin, MM 1992, 65).

Ebenfalls ist aus dem der Ankündigung beigefügten Kostenvoranschlag ersichtlich, welche Leistung der Gasbrenner haben soll.

Die Ankündigung der Modernisierung soll dem Mieter nur ermöglichen, sich auf die geplanten Maßnahmen einzustellen, gegebenenfalls Vorkehrungen zu treffen bzw. das Mietverhältnis zu kündigen. Daher bedarf es einer Darlegung hinsichtlich aller denkbaren Eventualitäten nicht.

Eine Wärmebedarfsberechnung ist nicht erforderlich, denn § 541 b BGB eröffnet dem Mieter kein Mitspracherecht an der beabsichtigten Modernisierung des Vermieters. Dieser hat ggf. einen Anspruch aus § 536 BGB auf ordnungsgemäße Beheizung der Wohnung (LG Berlin, GE 1985, 1099).

Die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist keine Voraussetzung des Duldungsanspruchs (LG Berlin, GE 1992, 981).

Der Vermieter ist nach der gesetzlichen Regelung nicht zu einer Abrede mit dem Mieter verpflichtet, sondern es genügt eine ordnungsgemäße Ankündigung der beabsichtigten Modernisierung. Es ist weder dargelegt noch ersichtlich, aus welchen Gründen der Kl. hier (ausnahmsweise) zu einem solchen Gespräch verpflichtet gewesen sein soll.

Ein Vermieter wollte in eine ofenbeheizte Wohnung eine Gasetagenheizung einbauen lassen. Er informierte den Mieter ordnungsgemäß, wie er glaubte, fügte seinem Schreiben auch Installationspläne der Heizungsanlage bei und teilte die voraussichtliche Mieterhöhung mit. Der Mieter lehnte den Einbau ab. Nicht grundsätzlich zwar, denn mit einer Gasetagenheizung und auch einer höheren Miete war er einverstanden. Nur wollte er vorher anhand der Pläne die erforderlichen Arbeiten mit den Handwerkern vor Ort besprechen und dabei auch klären, ob die Heizungsanlage ausreichend dimensioniert sei. Das wiederum war dem Vermieter zu viel, und er klagte auf Duldung.

Beim Amtsgericht wurde die Klage abgewiesen. Begründung: Dem Mieter sei "treuwidrig" verweigert worden, die Maßnahmen mit den beteiligten Handwerkern zu erörtern. Der Mieter könne sich deshalb kein Bild machen, wie der Gesamteindruck seiner Wohnung durch die geplanten Maßnahmen beeinträchtigt werde.

Das Landgericht verurteilte den Mieter in der nächsten Instanz zur Duldung. Wörtlich heißt es in der Entscheidung: "Die Ankündigung der Modernisierung soll dem Mieter nur ermöglichen, sich auf die geplanten Maßnahmen einzustellen, gegebenenfalls Vorkehrungen zu treffen bzw. das Mietverhältnis zu kündigen. Daher bedarf es einer Darlegung hinsichtlich aller denkbaren Eventualitäten nicht."

Informiert der Vermieter, wie das Gesetz es vorschreibt (§ 541 b BGB), ist er nicht zu weiteren Gesprächen mit dem Mieter verpflichtet. Aber sinnvoll wäre es vielleicht gewesen, weil sich dann zwei Prozeßinstanzen hätten vermeiden lassen.