Modernisierungsankündigung

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1. Zu den Anforderungen an die Modernisierungsankündigung bei beabsichtigtem Einbau einer Etagenheizung und Verstärkung der Steigeleitungen für Strom und Wasser.

2. Die Angaben bezüglich der voraussichtlichen Mieterhöhung müssen auch die zu erwartenden Heizkosten umfassen.

Den Kl. stand der geltend gemachte Anspruch auf Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen nicht zu, denn das Ankündigungsschreiben erfüllt nicht die formellen Anforderungen von § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB. Der Duldungsanspruch setzt voraus, daß der Vermieter dem Mieter zwei Monate vor Beginn der Maßnahmen deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitteilt. An diese formellen Voraussetzungen sind strenge Anforderungen zu stellen. Sinn und Zweck der Regelung des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB ist es, dem Mieter zu ermöglichen, sich sachgerecht zu entscheiden, ob er die angekündigten Maßnahmen dulden, ihnen entgegentreten oder ob er von seinem Sonderkündigungsrecht gem. § 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB Gebrauch machen soll. Hierzu benötigt er genaue und umfangreiche Informationen über die Art und Weise sowie die konkreten Auswirkungen der Modernisierungsarbeiten auf seine Wohnung (Landgericht Berlin MM 1985, S. 16; AG Wedding MM 1986, S. 32).

Diese sind nur dann entbehrlich, wenn sich aus der Art der angekündigten Maßnahme und ihrer üblichen Ausführung der Umfang der Arbeiten hinreichend deutlich ergibt. Das dürfte etwa beim Austausch von Fenstern und beim Installieren einer Türöffnungs- und Gegensprechanlage der Fall sein, wobei ein Handhörer oder ein etwa gleich großes Kästchen an bereiter Stelle neben der Wohnungseingangstür angebracht wird.

Der Einbau einer Etagenheizung mit Warmwasserversorgung und die Einrichtung eines Duschbades sind aber in der Ausführung so individuell auf die einzelnen Wohnungen abgestimmt, daß hier eine "übliche Ausführung" nicht zugrunde gelegt werden kann.

In dem Ankündigungsschreiben wird in bezug auf die Heizung lediglich mitgeteilt, daß es sich um eine mit Gas betriebene Etagenheizung mit Warmwasserzubereitung handelt. Weitere Einzelheiten sind nicht zu entnehmen. Es fehlen mindestens Angaben über Anzahl, Größe und Lage der Heizkörper, Standort und Größe sowie Art (Stand- oder Wandgerät) des vorgesehenen Heizgerätes. Ferner fehlen Informationen über die geplante Rohrführung in den einzelnen Räumen. Denn nur anhand dieser konkreten Fakten kann der Mieter die möglichen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen auf seine tatsächliche Wohnsituation erkennen und sachgerecht abwägen. So ist es beispielsweise denkbar, daß durch den Einbau eines Heizgerätes in der Küche dort vorhandene Einbaumöbel verändert werden müssen. Dies gilt auch für die übrigen Räume, deren Einrichtung der Mieter in aller Regel auf seine individuellen Bedürfnisse abgestimmt hat. Auch hier kann das Verlegen von Rohren und das Anbringen von Heizkörpern unter Umständen zu erheblichen Veränderungen führen, so daß der Mieter diesbezüglich entsprechende Informationen benötigt, um eine sachgerechte Entscheidung zu treffen und ggf. auf eine Änderung der Planung im Vorfeld hinzuwirken.

Entsprechendes gilt für die Einrichtung einer Dusche. Hier sind mindestens Angaben erforderlich, wo welche Objekte und welcher Größe installiert werden sollen. Ferner sind etwa beabsichtigte Grundrißänderungen mitzuteilen, auch wenn sie nur geringfügig sein sollten. Auf die den Mietern in einzelnen Gesprächen gegebene Informationen können sich die Kl. nicht berufen. Zum einen ersetzen diese nicht die gesetzlich vorgesehene Schriftform und zum anderen ist der Inhalt der jeweiligen Gespräche auch nicht ansatzweise vorgetragen worden.

Hinsichtlich der von den Kl. geplanten Verstärkung der Steigeleitungen für Strom und Wasser sind dem Ankündigungsschreiben keine Tatsachen zu entnehmen, anhand welcher zu erkennen ist, daß es sich um eine Modernisierungs- und nicht um eine Instandsetzungsmaßnahme handelt. Es fehlt jeweils eine Gegenüberstellung der Kapazität der alten Leitung zu der neuen Leitung unter Berücksichtigung des tatsächlichen Bedarfs. Hierbei ist auch in Rechnung zu stellen, daß sich der Wasserbedarf allein durch die Errichtung einer Dusche nicht wesentlich erhöht und eine Steigerung des Trinkwasserverbrauchs grundsätzlich nicht im Interesse der Allgemeinheit liegt, da dieses in der Natur nicht unbegrenzt vorhanden ist. In Bezug auf den Bedarf an elektrischer Energie ist zu berücksichtigen, daß dieser ggf. durch die Warmwasserversorgung über Gas in Zukunft sinken wird. Weiterhin sind die in dem Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben zu der voraussichtlichen Mieterhöhung nicht ausreichend. Es mangelt an einer Aufschlüsselung der gesamten Steigerung auf die jeweiligen Maßnahmen. Nur so kann der Mieter entscheiden, ob er ggf. einzelnen Maßnahmen zustimmen und andere ablehnen wird, etwa weil sie ihm finanziell nicht zumutbar sind. Außerdem sind die zu erwartenden Heizkosten nicht dargetan. Diese fallen ebenfalls unter den Begriff "Miete", da es Sinn und Zweck des Ankündigungsschreibens ist, dem Mieter die späteren Auswirkungen der Modernisierung erkennbar zu machen. Hierbei können die Heizkosten, die regelmäßig einen nicht unerheblichen Teil der Gesamtaufwendungen ausmachen, nicht außer Ansatz gelassen werden. Die Kl. können sich insoweit auch nicht darauf berufen, daß auch zuvor Heizkosten angefallen sind, denn eine Umstellung von Kohleöfen auf Gasheizung ist in aller Regel auch mit einer deutlichen Steigerung der vom Mieter zu tragenden Heizkosten verbunden.

Der von den Kl. beabsichtigte Austausch der Fenster in WC und Küche gegen Isolierfenster ist von den Mietern nicht als Modernisierungsmaßnahme zu dulden, denn dies stellt keine nachhaltige Gebrauchswertverbesserung dar, weil die besonderen Eigenschaften der Isolierfenster, nämlich eine erhöhte Schall- und Wärmeisolierung, in diesen Räumen nicht zum Tragen kommen. Diese Räume dienen von ihrer Konzeption her nur zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen. Eine solche Nutzung erfordert aber lediglich eine Beheizung in einem geringeren Ausmaß als in den übrigen Wohnräumen, so daß die durch die bessere Wärmedämmung eingesparte Heizenergie zwangsläufig auch einen geringeren Umfang hat. Hinzu kommt, daß der im Vergleich zu den übrigen Wohnräumen wesentlich höhere Feuchtigkeitsanfall in WC und Küche ein häufiges Lüften erfordert. Dadurch wird notwendigerweise ein erheblicher Teil der Wärme nach außen abgegeben und so die effektiv wirkende Wärmedämmung weiter vermindert (LG Berlin MM 1985, S. 86).

Da bereits die formellen Anforderungen an eine wirksame Modernisierungsankündigung nicht vorliegen bzw. die angekündigten Arbeiten keine Modernisierung darstellen, war die Frage der finanziellen Zumutbarkeit für die Bekl. hier nicht zu entscheiden. ...