Modernisierungsankündigung

Modernisierungsankündigung; Hinweis auf Frist des Härteeinwands; Overflow von Mitteilungen des Vermieters in Ankündigung

Es widerspricht dem Sinn und Zweck des erforderlichen Hinweises auf die Form und die Frist des Härteeinwands in der Modernisierungsankündigung, wenn der Hinweis verwirrende oder ablenkende Zusätze enthält (hier: Wiederholung des Wortlauts der §§ 555 b - 555 f, 559, 561). Der notwendige Hinweis zur Härteregelung darf nicht in einer Vielzahl von nicht gesetzlich gebotenen Hinweisen untergehen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass eine Duldungspflicht der Bekl. nicht bestehe, weil die Maßnahmen für den Bekl. zu 2) eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellten. Der von den Bekl. erhobene Härteeinwand sei nicht verfristet, weil die Modernisierungsankündigung keinen ausreichenden Hinweis nach § 555 c Abs. 2 BGB enthalte.

Dagegen wendet sich die Kl. mit der Berufung. Mit der Berufung macht die Kl. insbesondere geltend, das Amtsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass sie nicht in ausreichendem Maße auf die Frist für den Härteeinwand hingewiesen habe.

Die Kl. kann von den Bekl. nicht nach § 555 d Abs. 1 BGB die Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen verlangen.

Eine solche Duldungspflicht der Bekl. besteht unabhängig davon, ob das Mietverhältnis durch eine der seitens der Kl. erklärten Kündigungen zwischenzeitlich beendet ist, jedenfalls deshalb nicht, weil die Modernisierungsmaßnahme für den Bekl. zu 2) eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl der Kl. als auch der anderen Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist (§ 555 d Abs. 2 Satz 1 BGB).

Es ist davon auszugehen, dass der Bekl. an Bauchspeicheldrüsenkrebs erkrankt ist und dass die Durchführung der hier in Rede stehenden Maßnahmen zu einer ernsthaften Gefährdung seines gesundheitlichen Zustandes führen würde. Diese Tatsachen sind im unstreitigen Tatbestand des angefochtenen Urteils enthalten. Gemäß § 314 Satz 1 ZPO liefert der Tatbestand für das mündliche Parteivorbringen Beweis. Die Kammer hat diese Feststellung ihrer Entscheidung deshalb nach§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zugrunde zu legen (vgl. BGH, Urteil vom 3. November 2004 - VIII ZR 344/03 - GE 2005, 176 = NJW-RR 2005, 386 ff.). Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit dieser Feststellung des Amtsgerichts begründen, liegen nicht vor. Sie beruht auf dem Vortrag der Bekl. in der Klageerwiderung vom 4. März 2014. Entgegen der Ansicht der Kl. lässt sich ihrem Schriftsatz vom 24. März 2014 nicht entnehmen, dass sie das in Rede stehende Vorbringen der Bekl. bestritten hat. Sie hat in dem genannten Schriftsatz lediglich ihrer Verwunderung darüber Ausdruck verliehen, dass die Erkrankung des Bekl. zu 2) erst im Prozess mitgeteilt wurde. Im Übrigen hat sie auch keine Tatbestandsberichtigung beantragt.

Aus den vom Amtsgericht zutreffend dargestellten Gründen, auf die hier Bezug genommen werden kann, rechtfertigen Belange der Kl., der anderen Mieter, des Klimaschutzes oder der Energieeinsparung keine ernsthafte Gefährdung des Gesundheitszustandes des Bekl. zu 2).

Ohne Erfolg macht die Kl. geltend, dass der Härteeinwand der Bekl. verfristet sei, weil er nicht bis zum Ablauf des Monats, das auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgte, erhoben worden sei (§ 555 d Abs. 3 Satz 1 BGB). Die in Rede stehende Frist gilt dann nicht, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf sie hingewiesen hat (§ 555 d Abs. 5 Satz 1 BGB). Davon ist hier mit dem Amtsgericht auszugehen. Zwar ist der Kl. zuzugeben, dass das Gesetz eine drucktechnische Hervorhebung des Hinweises nicht ausdrücklich fordert. Anders als etwa in § 360 Abs. 1 Satz 1 BGB findet sich in § 555 c Abs. 2 BGB nicht, dass der Hinweis deutlich zu erfolgen habe. Es widerspricht jedoch dem Sinn und Zweck der Regelung des § 555 c Abs. 2 BGB, wenn der Hinweis verwirrende oder ablenkende Zusätze enthält. Dies ist hier der Fall. Die Kl. hat sich nämlich nicht darauf beschränkt, die Bekl. auf die Form und die Frist des Härteeinwandes hinzuweisen. Vielmehr hat sie die Bekl. um die Beachtung der „gesetzlichen Regelung zu Modernisierungsmaßnahmen, deren Ankündigung, deren Duldungspflichten, Ausnahmen von den Duldungspflichten, Ausnahmen von den Ausnahmen von den Duldungspflichten, gesetzlichen Fristen, Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht wegen der modernisierungsbedingten Mieterhöhung" gebeten, und dann schlicht den genannten Wortlaut der §§ 555 b bis 555 f, 559, 561 BGB wiedergegeben. Der einzige rechtliche Hinweis, den die Kl. insoweit nach dem Gesetz in der Modernisierungsankündigung erteilen sollte, war derjenige auf Form und Frist des Härteeinwandes nach § 555 d Abs. 3 Satz 1 BGB. Zwar ist auch diese Vorschrift in den von der Kl. wiedergegebenen Normen enthalten. Allerdings geht sie darin unter. Der vom Gesetz geforderte Hinweis kann seine Funktion aber grundsätzlich dann nicht erfüllen, wenn er mit einer Vielzahl von nicht gesetzlich gebotenen Hinweisen verbunden wird. Dies wäre nur dann der Fall, wenn er seinerseits besonders hervorgehoben würde. So sind auch die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts zu verstehen. Hätte sich die Kl. auf den vom Gesetz geforderten Hinweis beschränkt, wäre eine drucktechnische Hervorhebung auch nicht erforderlich gewesen. Hier kommt noch hinzu, dass die Gesetzesvorschriften mitten in der Modernisierungsankündigung zwischen Zeitplan und Kosten der Maßnahmen eingefügt wurden. Am Ende des Schreibens, unter „Ankündigung der Maßnahmen" werden nur noch gerichtliche Schritte für den Fall in Aussicht gestellt, dass die Bekl. den Maßnahmen nicht zustimmen, und ausführlich und unter drucktechnischer Hervorhebung auf ein Sonderkündigungsrecht hingewiesen. Einen Hinweis auf die Frist für den Härteeinwand erteilt die Kl. an dieser Stelle jedoch nicht.

Nichts anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Kl. auch daraus, dass die Regelung des § 555 c Abs. 2 BGB in Anlehnung an § 568 Abs. 2 BGB in den Gesetzestext aufgenommen worden ist. Zwar reicht es für einen Hinweis nach§ 568 Abs. 2 BGB aus, wenn die entsprechenden Gesetzestexte übermittelt werden (Mössner in: jurisPK-BGB, 7, Aufl. 2014, § 568 BGB Rn. 66; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 568 Rn. 25). Dem steht es aber nicht gleich, wenn neben den maßgeblichen Gesetzen auch eine Vielzahl nicht relevanter Normen wiedergegeben werden.

Ohne Erfolg beruft sich die Kl. darauf, dass der Bekl.· selbst mietrechtliche Kenntnisse habe. Der Hinweis gemäß § 555 c Abs. 2 BGB ist auch dann nicht entbehrlich, wenn die Modernisierungsankündigung gegenüber einem Rechtskundigen erklärt wird. Gesetzliche Hinweis- und Belehrungspflichten gelten üblicherweise ohne Rücksicht auf die Belehrungsbedürftigkeit des Adressaten (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, aaO.). Deshalb ist es auch unerheblich, dass sich die Bekl. nach Zugang der Modernisierungsankündigung von ihrem jetzigen Prozessbevollmächtigten vertreten ließen.

Zu Unrecht macht die Kl. schließlich geltend, dass sich das Amtsgericht nur mit der Heizungsmodernisierung, nicht aber mit der Verstärkung der Elektroanlage befasst habe. Der Härteeinwand der Bekl. bezieht sich auf sämtliche streitgegenständliche Maßnahmen, so dass wegen der Begründetheit dieses Einwandes die Duldungspflicht in Bezug auf sämtliche streitgegenständliche Maßnahmen zu verneinen ist. Auf Maßnahmen zur Satellitenempfangsanlage brauchte das Amtsgericht entgegen der Ansicht der Kl. nicht einzugehen, weil solche nicht streitgegenständlich sind.

Eine Aussetzung des hiesigen Rechtsstreits im Hinblick auf den zwischen den Parteien schwebenden Räumungsrechtsstreit Amtsgericht Schöneberg - 19 C 315/14 - war nicht nach § 148 ZPO geboten. Jener Rechtsstreit ist für den hiesigen nicht vorgreiflich, weil es für das Nichtbestehen des von der Kl. hier geltend gemachten Duldungsanspruchs nach den obigen Ausführungen nicht darauf ankommt, ob das Mietverhältnis beendet ist.

Die Revision war nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen. Denn bisher gibt es - soweit ersichtlich - keine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, die sich damit befasst, wie der Hinweis des Vermieters auf die Form und Frist des Härteeinwands nach § 555 d Abs. 3 Satz 1 BGB gestaltet sein muss, um den Anforderungen des § 555 c Abs. 2 BGB zu genügen.

Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands hinweisen. Tut er das nicht, bedarf der Härteeinwand des Mieters nicht der nach § 555 d Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmten Form und Frist. Dasselbe gilt, wenn der erfolgte Hinweis des Vermieters zur Möglichkeit des Härteeinwands in der Ankündigung in einem Wust von nicht notwendigen Mitteilungen des Vermieters versteckt ist und somit völlig untergeht; das gilt auch für die Ankündigung gegenüber einem rechtskundigen Mieter.

Der Vermieter kündigte dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen an.

Die Ankündigung enthielt den Hinweis auf die Form und die Frist des Härteeinwand nach § 555 d Abs. 3 Satz 1 BGB. In diesem Zusammenhang beschränkte sich der Vermieter aber nicht auf diesen Hinweis. Vielmehr bat er den Mieter um die Beachtung der „gesetzlichen Regelung zu Modernisierungsmaßnahmen, deren Ankündigung, deren Duldungspflichten, Ausnahmen von den Duldungspflichten, Ausnahmen von den Ausnahmen von den Duldungspflichten, gesetzlichen Fristen, Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht wegen der modernisierungsbedingten Mieterhöhung" und gab dann den Wortlaut der §§ 555 b bis f, 559, 561 BGB wieder.

Im Rechtsstreit berief sich der Vermieter auf eine Verfristung des Härteeinwands nach § 555 d Abs. 3 BGB. Das AG wies die Duldungsklage des Vermieters aufgrund des Härteeinwands des Mieters ab, was zur Berufung des Vermieters zum LG führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück.

Der (in der Sache berechtigte) Härteeinwand des Mieters sei nicht verfristet. Zwar sehe das Gesetz eine drucktechnische Hervorhebung des Hinweises nicht ausdrücklich vor. Anders als etwa in § 360 Abs. 1 Satz 1 BGB finde sich in § 555 c Abs. 2 BGB nicht, dass der Hinweis deutlich zu erfolgen habe. Der vom Gesetz geforderte Hinweis könne seine Funktion aber grundsätzlich dann nicht erfüllen, wenn er mit einer Vielzahl von nicht gesetzlich gebotenen Hinweisen verbunden werde. So liege es hier; der Hinweis gehe in den weiteren Mitteilungen des Vermieters unter.

Vorliegend komme noch hinzu, dass die Gesetzesvorschriften mitten in der Modernisierungsankündigung zwischen Zeitplan und den Kosten der Maßnahmen eingefügt worden seien.

Am Ende des Schreibens unter „Ankündigung der Maßnahmen" seien nur noch gerichtliche Schritte für den Fall in Aussicht gestellt worden, dass der Mieter den Maßnahmen nicht zustimmt, und ausführlich und unter drucktechnischer Hervorhebung auf ein Sonderkündigungsrecht hingewiesen worden. Einen Hinweis auf die Frist für den Härteeinwand habe der Vermieter an dieser Stelle jedoch nicht erteilt. Der Hinweis sei auch dann nicht entbehrlich, wenn die Modernisierungsankündigung gegenüber einem Rechtskundigen erklärt werde. Gesetzliche Hinweis- und Belehrungspflichten würden üblicherweise ohne Rücksicht auf die Belehrungsbedürftigkeit des Adressaten gelten.

Das Landgericht hat Revision zugelassen, weil es keine Entscheidung des BGH gibt, die sich mit der Hinweisgestaltung des Härteeinwands auseinandersetzt.

Ältere werden sich daran erinnern, dass wir mit einem vergleichbaren Phänomen in den frühen 80er Jahren zu tun hatten, als Mieterhöhungen noch mit Vergleichswohnungen begründet wurden und Haus & Grund Berlin über seine Gesellschaft GRUNDDATA viele Vergleichswohnungen zur Verfügung stellen konnte. Wenn Vermieter damals Mieterhöhungen nicht mit drei, sondern mit 100 Vergleichswohnungen begründeten, hielten manche Amtsrichter das für unzulässig, weil die Fülle der Wohnungen nicht zur Information, sondern zur „Desinformation" der Mieter führte.

Prinzipiell wäre gegen das vom Landgericht postulierte „Weniger ist mehr" nichts einzuwenden, wenn nicht die Gefahr bestünde, dass das „Weniger" dann beim nächsten Mal als ein „Zuwenig" ausgelegt würde.

Wer dem Ärger und der Unsicherheit aus dem Weg gehen will, sollte sich kein eigenes Modernisierungsformular basteln, sondern auf die bewährten Formulare aus unserem Verlag zurückgreifen, wobei wir besonders unsere Online-Versionen (in Fomularweb auf http://premium.grundeigentum-verlag.de oder bei www.ratiofill.de) empfehlen, die dynamisch gestaltet sind und deshalb auch längere Texte zulassen – vor allem aber einen drucktechnisch hervorgehobenen Hinweis auf den Härteeinwand enthalten.