Modernisierungsankündigung

Modernisierungsankündigung; Vollwärmeschutz; Dachdämmung; Anschluss an Fernwärmezentralheizung; Austausch der Holzkastenfenster gegen Isolierglasfenster; nachhaltige Energieeinsparung ohne Angabe alter und neuer Wärmedurchgangskoeffizienten

1. Die Ankündigung eines „Vollwärmeschutzes" bzw. der „Dachdämmung" reicht für die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung aus.

2. Der erstmalige Anschluss an eine Fernwärmezentralheizung statt Kohleöfen ist eine duldungspflichtige Modernisierung.

3. Der Austausch von Holzkastendoppelfenstern gegen Isolierglasfenster ist auch ohne Angabe von Wärmedurchlasskoeffizienten eine nachhaltige Energieeinsparung.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. mietete mit schriftlichem Vertrag vom 29.5.2006 von Herrn ... die im ... des Hauses in Berlin befindliche 2‑Zimmer‑Wohnung mit Wirkung ab dem 15.6.2006 zu einer monatlichen Miete von zunächst 242,71 € netto kalt zuzüglich Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 57,29 € monatlich. Ferner ist in dem Zusatzmietvertrag vom 29.5.2006 eine Staffelmiete in Höhe von 3 % der Kaltmiete jährlich vereinbart. Die Wohnung der Bekl. wird mit Kohleöfen beheizt. Die Kl. ist seit dem 20.2.2013 als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen.

Die Kl. kündigte mit Schreiben vom 11.3.2013, das der Bekl. am selben Tag zugegangen ist, Modernisierungsmaßnahmen an und bat die Bekl. spätestens drei Monate nach Zustellung mitzuteilen, ob die Arbeiten geduldet würden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Modernisierungsankündigung vom 11.3.2013 Bezug genommen. Die Bekl. reagierte hierauf nicht.

Mit der am 2.7.2013 bei Gericht eingegangenen und der Bekl. am 16.8.2013 zugestellten Klage nimmt die Kl. die Bekl. auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch und trägt vor: Die Modernisierungsankündigung sei unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH formell und inhaltlich ordnungsgemäß. Bei der erstmaligen Wärmedämmung und dem Austausch der ca. 100 Jahre alten Kastendoppelfenster mit einem U‑Wert von ca. 2,8 m3K durch Isolierglasfenster handele es sich per se um Maßnahmen zur Einsparung von Energie. Es sei nicht erforderlich, Einzelheiten zur Energieeinsparung der Wärmedämmung vorzutragen. Der erstmalige Einbau einer Fernwärmezentralheizung sei eine Wohnwertverbesserung. Zudem werde Primärenergie eingespart. Auf öffentlich‑rechtliche Genehmigungserfordernisse komme es nicht an. Der Einbau einer Zentralheizung sei genehmigt, hierunter falle auch die geplante Fernwärmeheizung. Es handele sich daher um duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen, wobei nicht erforderlich sei, jede Einzelheit anzugeben. [...]

Die Bekl. ist der Ansicht, dass das Ankündigungsschreiben eine Duldungsverpflichtung nicht auslöse.

Die Bekl. bestreitet weiter, dass die Dämmung der Seitenfassaden und der Hoffassaden sowie der Brandschutzwand mit einer Vollwärmeschutzdämmung zu einer nennenswerten Energieeinsparung führe. So fehle in der Modernisierungsankündigung eine belastbare Angabe hinsichtlich der Energieeinsparung. Dies sei aber auch nach „neuem" Recht erforderlich. Ebenso sei das Ankündigungsschreiben ungeeignet, eine Duldungsverpflichtung zu begründen. Weder werde die Größe der Heizkörper noch deren Volumen mitgeteilt.

Es handele sich zudem um einen Berliner Altbau aus der Gründerzeit, der ein Mauerwerk von mindestens 40 cm Stärke aufweise. Dies sei eine ausreichende Isolierung. Die Vollwärmeschutzdämmung sei kontraproduktiv, weil die natürliche Wärme die Wohnung gerade in den Übergangszeiten nicht mehr erreichen könne. Darüber werde bei der Anbringung der Dämmplatten ein Klebstoff verwandt, der hochproblematische Auswirkungen auf die Umwelt habe und zudem auch feuergefährlich sei. Die Wärmedämmung würde sich außerdem als sehr „löcherig" erweisen, da Spechte die Dämmplatten „besuchten" und in die Dämmplatten pickten.

Bezüglich der Wärmedämmung des Daches fehle die Angabe, mit welcher Mineralwolle welche Wärmedämmung mit welchem Energiespareffekt erreicht werden solle.

Außerdem habe der für die Kl. tätige Herr ... Ende November 2013 anlässlich einer Wohnungsbesichtigung auf Nachfrage ausdrücklich versichert, die Anbringung einer Wärmedämmung sei überhaupt nicht mehr geplant.

Die Doppelkastenfenster seien unter dem Gesichtspunkt des Schallschutzes den Isolierglasfenstern überlegen. Die Bekl. bestreitet, dass die vorhandenen Fenster 100 Jahre alt seien und einen U‑Wert von ca. 2,8 m3 aufwiesen, die durch einen U‑Wert von Isolierglas von 1,3 m3 ersetzt werden solle.

Bezüglich des Anschlusses an das Fernwärmenetz sei die Errichtung einer zentralen Heizanlage mit Warmwasserversorgung, nicht ein Fernwärmeanschluss genehmigt. Dies sei erforderlich, da das Hausgrundstück in einem Gebiet liege, welches erhaltungsrechtliche Genehmigungen benötige. [...]

Die zulässige Duldungsklage ist begründet.

Der begehrten Duldung liegt die Modernisierungsankündigung der Kl. vom 11.3.2013 zugrunde, die der Bekl. am selben Tage zugegangen ist. Daher findet noch § 554 BGB a. F. Anwendung, was sich aus Art. 2 zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 29 Abs. 1, ergibt. Danach ist auf ein bis zum 1.5.2013 entstandenes Mietverhältnis u. a. § 554 BGB in der Fassung bis zum 1.5.2013 anzuwenden, wenn - so Ziffer 1. - bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 554 b Abs. 3 Satz 1 BGB dem Mieter vor dem 1.5.2013 zugegangen ist. Das ist hier der Fall, so dass sich die Duldungspflicht nach § 554 BGB a. F. richtet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Duldung der geplanten Modernisierungsmaßnahmen - Vollwärmeschutzdämmung der Hoffassaden und der Seitenwand/Brandwand, Dämmung des Daches, Anschluss an eine Fernwärmezentralheizung sowie Austausch der Holzkastenfenster gegen Isolierglasfenster in der Wohnung der Bekl. - gemäß § 554 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu.

Soweit die Bekl. behauptet, der für die Kl. tätige Herr ... habe Anfang November 2012 bei einer Besichtigung erklärt, die Wärmedämmung sei nicht mehr beabsichtigt, stellt dies nach Auffassung des Gerichts keinen Verzicht auf die geplanten Maßnahmen dar.

Grundsätzlich entsteht ein Duldungsanspruch nach § 554 Abs. 3 BGB a. F. erst mit ordnungsgemäßer Ankündigung der geplanten Maßnahme. Die unter dem 11.3.2013 erfolgte Modernisierungsankündigung ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Insbesondere wird sie den Anforderungen an den Inhalt unter Berücksichtigung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.9.2011 - VIII ZR 242/10 - gerecht. Danach muss eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. erforderliche Modernisierungsankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken (so der Leitsatz, zitiert nach juris).

Aus der Modernisierungsankündigung muss gemäß § 554 Abs. § BGB a. F. die Art der Maßnahme ersichtlich sein. Soweit es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, die der Energieeinsparung dienen soll, muss ersichtlich sein, ob und warum die Maßnahme zur Energieeinsparung geeignet ist.

Diesen Anforderungen entspricht die Modernisierungsankündigung der Kl. vom 11.3.2013. Die durchzuführenden Maßnahmen innerhalb wie außerhalb der Wohnung sind in der erforderlichen Weise beschrieben und damit unter Anlegung objektiver Maßstäbe geeignet, der Bekl. das von § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB geforderte hinreichende Bild von dem zu vermitteln, was mit den geplanten Arbeiten voraussichtlich an Änderungen auf sie zukommt (vgl. BGH, aaO., zitiert nach juris).

Soweit die Bekl. rügt, dass in der Modernisierungsankündigung eine belastbare Angabe hinsichtlich der Energieeinsparung fehle und u. a. weder die Größe der Heizkörper noch deren Volumen mitgeteilt wird, führt dies nicht zur formellen Unwirksamkeit. Auch hat keine Angabe der Materialien zu erfolgen und muss auch nicht zusätzlich erläutert werden. Wie das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 11.12.2013 - 65 S 122/13 - ausgeführt hat, ergibt sich allein aus der Angabe „Vollwärmeschutz" bzw. Dämmung des Daches als zusätzliche Dämmung, dass eine Energieeinsparung zu erwarten ist. Eine Angabe der verwendeten Materialien ist nicht erforderlich und würde zudem den Vermieter in seiner sachlichen Befugnis zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen unvertretbar einschränken. Da davon auszugehen ist, dass die Kl. das Gebäude auf der Grundlage der neuesten Vorgaben zur Energieeinsparung dämmen will, ist davon auszugehen, dass sie zulässige Materialien verwendet, von denen nach bisherigen Erkenntnissen keine Gesundheitsgefahr ausgeht. Daher sind auch die Einwände der Bekl. - der Klebstoff sei gesundheitsgefährdend, es bestehe die Gefahr des ,,Pickens" sowie eine mögliche Gefährlichkeit - nicht zu berücksichtigen.

Die Modernisierungsankündigung ist auch in materieller Hinsicht nicht zu beanstanden. Bei den von der Kl. geplanten Maßnahmen handelt es sich allesamt um Maßnahmen nach § 9 EnEV, die die Bekl. nach § 554 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BGB zu dulden hat. Alle Maßnahmen, die Energie einsparen können, gelten als duldungspflichtige Modernisierung.

Das gilt insbesondere für den geplanten Anschluss an eine Fernwärmezentralheizung. Das Gebäude, respektive die Wohnung der Bekl., wird unstreitig mit Kohleöfen beheizt. Die erstmalige Herstellung einer Zentral­heizung, sei es auch durch Anschluss an eine Fernwärmeheizung, stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar. Hierdurch wird der übliche Standard hergestellt und es findet eine erhebliche Einsparung von Primärenergie statt. Diese Maßnahme hat die Bekl. zu dulden. Dabei ist auch die Angabe der Heizkörper und der Heizungsleitungen in dem zur Ankündigung gehörenden Kontrastplan ausreichend. Hierdurch erhält die Bekl. unzureichende Kenntnis, in welcher Weise die Wohnung durch die Maßnahmen verändert wird. Einer genaueren Angabe bedarf es schon deshalb nicht, weil sich der genaue Verlauf erst vor Ort ergeben wird und dann in Absprache mit dem Mieter der genaue Standort ermittelt wird.

Auch soweit die Kl. einen Austausch der Holzkastendoppelfenster gegen Isolierglasfenster plant, handelt es sich um eine Modernisierung. Nach dem heutigen Stand der Technik ist davon auszugehen, dass aktuelle Isolierglasfenster gegenüber vorhandenen Holzkastendoppelfenstern zu einer maßgeblichen Verbesserung der Wärmedämmung führen (vgl. Beschluss des LG Berlin vom 7.1.2014 - 63 S 282/13). Soweit die Bekl. bestreitet, dass die vorhandenen Fenster 100 Jahre alt seien und einen U‑Wert von ca. 2,8 m3 aufwiesen, hätte die Bekl. vortragen müssen, von welchem Wert ihrer Ansicht nach nicht auszugehen sei. Nur dann wäre ersichtlich, ob überhaupt eine Modernisierung durch Austausch der Fenster in Zweifel gezogen werden kann.

Aber auch soweit die Kl. den Vollwärmeschutz der Hoffassaden, der Seitenwand/Brandwand sowie die Dämmung des Daches plant, handelt es sich um Maßnahmen zur Energieeinsparung. Unter Berücksichtigung des heutigen Stands der Technik und der aktuellen Vorschriften zur Energieeinsparung ist davon auszugehen, dass die Anbringung eines Vollwärmeschutzes an den Hoffassaden und der Seitenwand/Brandwand, die als erstmalige zusätzliche Dämmung erfolgt, zu einer zu erwartenden Energieeinsparung führt und daher per se eine Maßnahme zur Energieeinsparung ist. Diese ist daher von der Bekl. zu dulden. Das gilt auch für die erstmalige zusätzliche Wärmedämmung des Daches, zu der die Kl. ohnehin nach der EnEV verpflichtet ist.

Daher war die Bekl. zur Duldung der von der Kl. geplanten Modernisierungsmaßnahmen durch Teilurteil zu verurteilen.

Die Ankündigung eines „Vollwärmeschutzes" bzw. der „Dachdämmung" reicht für die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung aus. Der erstmalige Anschluss an eine Fernwärmezentralheizung statt Kohleöfen ist ebenso eine duldungspflichtige Modernisierung wie der Austausch von Holzkastendoppelfenstern gegen Isolierglasfenster.

Der Vermieter verklagte den Mieter auf Duldung von Vollwärmeschutz der Hoffassaden und der Brandwand, Dämmung des Daches, Anschluss an eine Fernwärmezentralheizung statt Kohleöfen sowie Austausch von Holzkastendoppelfenstern gegen Isolierglasfenster. Der Mieter rügte u. a., dass in der Modernisierungsankündigung eine belastbare Angabe hinsichtlich der Energieeinsparung fehle und weder die Größe der Heizkörper noch deren Volumen mitgeteilt worden sei. Auch handle es sich bei dem Gebäude um einen Berliner Gründerzeitbau, dessen 40 cm dickes Mauerwerk eine ausreichende Isolierung darstelle. Ferner hielt er die angekündigten Maßnahmen nicht für duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg verurteilte den Mieter antragsgemäß. Die Ankündigung eines „Vollwärmeschutzes" bzw. der „Dachdämmung" reiche für die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung aus. Der erstmalige Anschluss an eine Fernwärmezentralheizung statt Kohleöfen sei eine duldungspflichtige Modernisierung. Der Austausch von Holzkastendoppelfenstern gegen Isolierglasfenster sei auch ohne Angabe von Wärmedurchlasskoeffizienten eine nachhaltige Energieeinsparung.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Ankündigung war ordnungsgemäß, weil sich allein aus der Angabe „Vollwärmeschutz" bzw. „Dämmung des Daches" ergibt, dass eine Energieeinsparung zu erwarten ist. Die Anbringung eines Vollwärmeschutzes und die Dämmung im Dachbereich sind bauliche Maßnahmen, die eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirken (KG, Urteil vom 20. April 2006 - 8 U 204/05, GE 2006, 714; LG Hamburg, Urteil vom 11. September 2009 - 311 S 106/08, GE 2009, 1321).

Der Anschluss der mit Kohleöfen beheizten Wohnung an die Fernwärmezentralheizung ist schon deswegen eine Wohnwertverbesserung, weil damit die mit der Beheizung der Kohleöfen verbundenen Belastungen wegfallen. Offenbar war die Lage der Heizkörper und der Heizungsleitungen aus dem zur Ankündigung gehörenden Kontrastplan für den Mieter auch erkennbar. Eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung erfordert nicht die Angabe, welche Ausmaße die Heizkörper in den einzelnen Räumen haben (LG Berlin, Urteil vom 21. März 2005 - 67 S 433/03, MM 2005, 262). Typ und Rohrleitungsdicke brauchen nicht genannt zu werden (LG Berlin, Urteil vom 18. März 2010 - 67 S 422/09, GE 2010, 694). Eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben (BGH, Urteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, GE 2011, 1545). Nach § 555 c Abs. 1 Nr. 1 BGB n.F. muss die Modernisierungsankündigung die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme (nur noch) in wesentlichen Zügen beschreiben.