Modernisierungsankündigung

Modernisierungsankündigung; Austausch der Kachelöfen gegen Gasetagenheizung; Energieeinsparung

Bei dem beabsichtigten Austausch der Kachelöfen gegen eine Gasetagenheizung reicht es für die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung nicht aus, dass darin auf den verhältnismäßig niedrigen Wirkungsgrad der Braunkohle und den hohen Wirkungsgrad von Gas hingewiesen wird.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet. Ihr steht gegenüber der Bekl. kein Anspruch gem. § 554 Abs. 2 BGB auf Zustimmung zu der begehrten Modernisierungsmaßnahme in Form des Einbaus einer Gas‑Kombitherme zu.

Andere als energiesparende Maßnahmen dürfen vorliegend aufgrund der Modernisierungsvereinbarung vom 10.5.1984 nur mit Zustimmung des Mieters vorgenommen werden, so dass eine Duldungspflicht der Bekl. infolge Verbesserung der Mietsache wegen Komforterhöhung, welche im Falle des Austausches von Einzelkachelöfen gegen eine Gasetagenheizung anzunehmen sein dürfte, ohne entsprechende Zustimmung der Bekl. ohnehin ausscheidet.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 9.3.2011 genügte in Bezug auf die Erläuterung einer Energieeinsparung durch den beabsichtigten Austausch der Kachelöfen gegen eine Gasetagenheizung aber schon nicht den formellen Anforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der bloße Hinweis darauf, dass Braunkohle einen vergleichsweise niedrigen und Gas hingegen einen hohen Wirkungsgrad habe, war insofern jedenfalls ohne Angabe entsprechender Werte unzureichend.

Die Kammer hält insofern auch nicht an ihrer in einem früheren Verfahren (65 S 291/07) geäußerten Ansicht fest, wonach der Einbau einer modernen Gaszentralheizung mit Brennwerttechnik gegenüber einer Ofenheizung ohne Weiteres eine Maßnahme der Energieeinsparung darstelle, ohne dass dies einer weiteren Begründung bedürfe. Von einer für den durchschnittlichen Mieter auf der Hand liegenden Offensichtlichkeit einer Energieeinsparung kann insofern nicht ausgegangen werden.

Der Vermieter ist im Rahmen einer Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB grundsätzlich aber gehalten, u. a. auch darzulegen, ob und warum es sich bei der beabsichtigten Maßnahme um eine Verbesserung der Mietsache bzw. um eine Energieeinsparungsmaßnahme handelt (vgl. Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 554 BGB, Rz. 264). Der Vermieter hat hierbei die Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter zumindest überschlägig beurteilen kann, ob die geplante Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (vgl. insofern auch LG Berlin, Urt. v. 26.6.2008 - 62 S 439/07, MM 2008, 370; Urt. v. 10.9.2007 - 67 S 90/07, GE 2007, 1553; Urt. v. 5.11.2012 - 67 S 611/11 ‑ n. v.).

Es ist nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich behauptet, die Maßnahme werde zu einer Energieeinsparung führen. Zwar ist bei Energieeinsparmaßnahmen die Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht erforderlich (vgl. BGHZ 150, 277 = GE 2002, 926). Dem Mieter muss es aber möglich sein, an Hand der gemachten Angaben überschlägig festzustellen, ob überhaupt eine Energieeinsparung möglich ist. Hierfür wäre im vorliegenden Fall z. B. die Angabe der konkreten Wirkungsgrade für die alte und neue Heizungsanlage geeignet gewesen.

Das Gericht sieht sich in seiner Auffassung insbesondere auch durch die im Rahmen des MietRÄndG nunmehr vorgesehene Regelung des § 555 c Abs. 2 BGB n. F. bestätigt, wonach der Vermieter in der Modernisierungsankündigung insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen kann. Damit hat der Gesetzgeber auch vor dem Hintergrund der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach es z. B. nicht der Erstellung einer Wärmebedarfsberechnung für das zu modernisierende Objekt bedarf, aber klargestellt, dass es für die Erläuterung der angekündigten Energieeinsparung ausreichend (aber auch erforderlich) ist, die energetische Qualität von Bauteilen jedenfalls durch Angabe von allgemein anerkannten Pauschalwerten (z. B. Wärmedurchgangskoeffizienten o. Ä.) darzulegen. [...]

Bei Austausch der Kachelöfen gegen eine Gasetagenheizung reicht die Angabe des höheren Wirkungsgrades von Gas nicht aus; erforderlich sei eine Gegenüberstellung der Wirkungsgrade von Kachelofen und Gasetagenheizung. Das gilt jedenfalls dann, wenn es darauf ankommt, ob dieser Austausch nicht lediglich eine Modernisierungs-, sondern auch eine Energiesparmaßnahme darstellt.

Der Vermieter kündigte den beabsichtigten Austausch der Kachelöfen gegen eine Gasetagenheizung mit der Begründung an, das Heizungsgas weise gegenüber Braunkohle einen höheren Wirkungsgrad aus; aufgrund einer Vereinbarung mit dem Mieter durften andere als energiesparende Maßnahmen nur mit Zustimmung des Mieters vorgenommen werden. Das AG hielt die Modernisierungsankündigung nicht für ausreichend und wies die entsprechende Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte bei der ZK 65 keinen Erfolg. Allein der Hinweis auf den hohen Wirkungsgrad von Gas reiche für die Darlegung der Energieeinsparung nicht aus. Vielmehr sei die Angabe der konkreten Wirkungsgrade für die alte und die neue Heizungsanlage erforderlich gewesen. Dafür spreche auch, dass nach der vorgesehenen Regelung des § 555 c Abs. 2 (richtig Abs. 3) BGB n. F. der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen könne, womit der Gesetzgeber klargestellt habe, dass es zumindest der Angabe von nachvollziehbaren Pauschalwerten bedürfe.

Der Entscheidung kann nicht zugestimmt werden. Entgegen der Auffassung der Kammer braucht nicht schon in der Modernisierungsankündigung die erwartete Energieeinsparung im Einzelnen dargelegt zu werden.

Sogar in der Mieterhöhungserklärung reicht die Darlegung derjenigen Tatsachen aus, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (BGH, Urteil vom 7. Januar 2004, VIII ZR 156/03, GE 2004, 231).

Für die Modernisierungsankündigung reicht dies erst recht. Aufgrund der Behauptung, dass Braunkohle einen vergleichsweise niedrigen und Heizgas einen hohen Wirkungsgrad hat, ist dem Mieter auch eine überschlägige Beurteilung möglich, ob der Austausch der Kachelöfen gegen eine Gasetagenheizung zu einer messbaren Energieeinsparung führt. Der Angabe der Wirkungsgrade für die alte und die neue Heizungsanlage bedarf es für die formelle Wirksamkeit der Ankündigung nicht.

Auch aus § 555 c Abs. 3 BGB in der ab 1. Mai 2013 geltenden Fassung, wonach der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen kann, ist entgegen der Ansicht der Kammer jedenfalls für die formelle Wirksamkeit der Ankündigung einer Heizungsumstellung nichts herzuleiten. Vielmehr braucht die Modernisierungsankündigung nach der ab 1. Mai 2013 geltenden Fassung des § 555 c Abs. 1 Satz 2 (nur) Angaben zu enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen. Damit soll die Modernisierungsankündigung erleichtert – aber nicht erschwert werden.