Modernisierungsankündigung

Die Frist zur Ankündigung von Modernisierungsarbeiten nach § 541 b BGB betrifft allein Arbeiten in der Wohnung des Mieters.

Entgegen der Auffassung der Bekl. erfolgte die Ankündigung vom 29. Mai 1995 auch rechtzeitig vor dem Beginn der Maßnahme; denn die Bekl. wurde innerhalb der von § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB vorgeschriebenen Zweimonatsfrist über den für den 31. Juli 1995 vorgesehenen Beginn der Arbeiten in ihrer Wohnung in Kenntnis gesetzt. Fristgerecht war die Mitteilung selbst in dem Fall, daß die Kl., was sie bestreiten, bereits vor Zugang der Ankündigung vom 29. Mai 1995 mit einzelnen Baumaßnahmen im Keller oder in anderen Mieterwohnungen begonnen haben. Denn dem Mieter müssen zwar alle im Gebäude geplanten Maßnahmen als solche angekündigt werden; soweit es dabei allerdings um den Beginn der konkreten Ausführungsarbeiten geht, so müssen lediglich die in seinen Mieträumen geplanten Arbeiten unter Wahrung der Zweimonatsfrist angekündigt werden. Die Pflicht des Vermieters, den Mieter rechtzeitig über den Beginn der Maßnahme in Kenntnis zu setzen, erstreckt sich dagegen nicht auf Ausführungsarbeiten, die außerhalb der Mieterwohnung in einem Teil des Gebäudes stattfinden sollen, der nicht durch Nutzungsrechte des Mieters betroffen ist. Insbesondere bei Modernisierungsvorhaben, die sich nach einem Gesamtkonzept auf ein Gebäude mit mehreren Mieteinheiten erstrecken, muß - zum Zwecke der Rechtzeitigkeit der Modernisierungsankündigung - dem einzelnen Mieter gegenüber lediglich der Beginn derjenigen Arbeiten, die spürbar auf seinen Bereich einwirken, fristgerecht mitgeteilt werden. Nach Auffassung der Kammer ergibt sich dies ohne weiteres aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB. Danach ist die Ankündigungspflicht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Sonderkündigungsrecht zu sehen, das § 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB zugunsten des Mieters vorsieht. Der Mieter soll durch die Ankündigung von Art, Umfang, Beginn und voraussichtlicher Dauer der Maßnahme sowie der zu erwartenden Mieterhöhung in die Lage versetzt werden, sich auf die geplanten Maßnahmen einzustellen bzw. zu überlegen und zu prüfen, ob er die Maßnahme dulden oder aber von der Kündigungsmöglichkeit des § 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB Gebrauch machen will. Zwar mögen mit den hohen Anforderungen, die mittlerweile von der herrschenden Meinung an die Mitteilungspflicht des Vermieters gestellt werden, teilweise auch andere Regelungszwecke verfolgt werden (z. B. Transparenz, Kostenkontrolle etc.). Der ursprüngliche und primäre Zweck jedoch ergibt sich aus dem Regelungszusammmenhang mit § 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB. Für die Entscheidung des Mieters, wegen der angekündigten Modernisierung das Mietverhältnis zu kündigen, ist jedoch der Beginn von Arbeiten außerhalb seiner Wohnung weniger ausschlaggebend; die Ausübung des Sonderkündigungsrechts wird er vielmehr von den unmittelbar in den Mieträumen zu erwartenden Störungen abhängig machen, so daß es ausreicht, wenn die Ankündigung zwei Monate vor Beginn dieser Arbeiten in seiner Wohnung erfolgt.

An dieser Auffassung sieht sich die Kammer auch nicht durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 1. September 1988 (in: GE 1988, 993 ff.) gehindert. Das Kammergericht hat zwar darauf hingewiesen, daß auch bei der Durchführung von Verbesserungsmaßnahmen außerhalb der vermieteten Räume das Verfahren nach § 541 b BGB zu beachten ist, es mithin auch einer fristgerechten Ankündigung solcher Maßnahmen bedarf. Die Entscheidung erging jedoch zu der Frage, ob der Vermieter für eine bereits durchgeführte Verbesserungsmaßnahme eine Mieterhöhung nach § 11 AMVOB verlangen kann. In diesem Fall hat die rechtzeitige Ankündigung der Maßnahme nicht mehr den Zweck, dem Mieter Zeit zu geben, sich über eine Inanspruchnahme des Sonderkündigungsrechts nach § 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB klar zu werden. Im Gegensatz zum Duldungsbegehren i.S.d. § 541 b Abs. 1 BGB löst das Mieterhöhungsverlangen kein Kündigungsrecht mehr aus. Vielmehr handelt es sich lediglich um eine Art ex-post-Betrachtung, ob der Mieter zur Duldung der Maßnahme verpflichtet war. Die Situation, die es dem Mieter freistellt, ob er die Maßnahme duldet oder lieber kündigen will, kann in diesen Fällen, in denen der Vermieter möglicherweise ohne Wissen des Mieters Verbesserungsmaßnahmen durchgeführt hat, nicht wiederhergestellt werden.

Die Rechtsauffassung der Kammer steht auch nicht in unmittelbarem Widerspruch zu der Entscheidung der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 2. Oktober 1986 (in: ZMR 1987, 337). Danach soll sich zwar die Pflicht, den Beginn der Arbeiten rechtzeitig anzukündigen, auch auf die Verbesserungsmaßnahmen erstrecken, die außerhalb der gemieteten Räume des Mieters durchgeführt werden sollen. In dem dort entschiedenen Fall ging es jedoch um den Einbau eines Personenaufzugs, mithin eine Verbesserungsmaßnahme, die von vornherein ausschließlich im Gemeinschaftsbereich, das heißt außerhalb der vom Mieter bewohnten Räume, erfolgen soll. In derartigen Fällen mag sich der Informationsanspruch des Mieters bereits deshalb auch auf diese außerhalb der Mietsache selbst stattfindenden Maßnahmen erstrecken, weil sich die Maßnahme selbst in derartigen "Außenarbeiten" erschöpft und dem Mieter ansonsten keine Entscheidungsgrundlage für eine Kündigung des Mietverhältnisses gegeben würde.

Für die hier vertretene Auffassung, daß es nur im Hinblick auf konkret in den Mieträumen auszuführende Arbeiten einer fristgerechten Ankündigung des Beginns der Maßnahme bedarf, spricht schließlich nicht zuletzt der Umstand, daß nach der vom Amtsgericht und der Berufung vertretenen Gegenmeinung der Vermieter bei der geplanten Gesamtmodernisierung des Hauses - ungeachtet der Zustimmung der Mehrzahl der Mieter - mit sämtlichen Arbeiten abwarten müßte, bis der letzte Mieter der Maßnahme zugestimmt hat und gegebenenfalls langwierige Duldungsprozesse abgeschlossen sind.

Nach alledem bedurfte es keiner Entscheidung, ob die Kl. bereits vor Zugang der Modernisierungsankündigung vom 29. Mai 1995 im Keller des Hauses oder in anderen Mieterwohnungen mit ersten Arbeiten zum Einbau der Gaszentralheizung begonnen haben.

Nach § 541 b BGB hat der Vermieter im einzelnen die Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen; anderenfalls muß der Mieter diese nicht dulden und auch eine Mieterhöhung zumindest erst verspätet zahlen. Diese Ankündigungspflicht gilt grundsätzlich auch für Arbeiten außerhalb der Wohnung des Mieters.

Mit Urteil vom 22. Januar 1996 meinte das LG Berlin, die in dem Gesetz enthaltene Ankündigungspflicht mindestens zwei Monate vor Beginn der Maßnahme beziehe sich allein auf die Arbeiten in der Wohnung selbst. Es sei also unschädlich, wenn mit anderen Baumaßnahmen schon vorher angefangen wurde. Das Gericht folgert dies aus dem Zweck der Ankündigungspflicht, die im Zusammenhang mit dem Sonderkündigungsrecht des Mieters zu sehen sei, das erst dann praktisch bedeutsam werde, wenn mit den Arbeiten in der Wohnung des Mieters begonnen wird. Ob sich diese, von der bisher herrschenden Meinung abweichende, Auffassung durchsetzen wird, bleibt abzuwarten; praktikabel ist sie insbesondere bei größeren Baumaßnahmen allemal.