Modernisierungsankündigung

Modernisierungsankündigung; Schriftform; Härte

1. Zur Einhaltung der Schriftform bei Modernisierungsankündigung nach § 541 b Abs. 2 BGB.

2. Zum Umfang der Ankündigung nach § 541 Abs. 2 BGB.

3. Eine unzumutbare Härte nach § 541 b Abs. 1 BGB ist dann anzunehmen, wenn die neue Miete mehr als 25 % des Einkommens ausmacht.

Die Modernisierungsankündigung vom 23. Oktober 1989 ist wirksam gemäß § 541 b Abs. 2 BGB.

Die Ankündigung muß der Schriftform des § 126 BGB genügen. Die Schriftform ist nur dann gewahrt, wenn die Modernisierungsankündigung von dem Vermieter eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet ist. Vorliegend wurde unstreitig die Mitteilung nicht von der Vermieterin persönlich unterzeichnet. Nach dem Vortrag der Kl. ist für sie die Firma W. als Vertreterin tätig geworden. Die Bekl. haben die Vertretungsmacht der Fa. W. nicht bestritten. Für das Einhalten der Erfordernisse des § 126 BGB genügt aber auch die Unterschrift des die Urkunde ausstellenden Vertreters, wenn das Vertretungsverhältnis aus der Urkunde ersichtlich ist. Das Vertretungsverhältnis der Firma W. ist aus der Ankündigung ersichtlich. Die Modernisierungsankündigung konnte daher mit dem Namen des Vertreters unterzeichnet werden. Die Firma W. ist eine GmbH & Co. KG. Berechtigt für diese Firma zu handeln ist der vertretungsberechtigte Geschäftsführer oder auch eine Person, der Prokura erteilt worden ist (vgl. §§ 48 ff. HGB). Die Ankündigung weist eine eigenhändige Unterschrift auf. Die Bekl. bestreiten, daß die Ankündigung von einem vertretungsberechtigten Geschäftsführer unterzeichnet worden sei. Dies bedeutet jedoch nicht gleichzeitig, daß sie nicht auch von einem bevollmächtigten Prokuristen unterzeichnet worden sein kann. Auch diese Unterschrift wäre zulässig und die Ankündigung wirksam. Das Bestreiten, eine bestimmte Person habe nicht unterzeichnet, ist unerheblich.

Die Modernisierungsankündigung vom 22. Oktober 1989 wahrt somit das Schriftformerfordernis des § 126 BGB.

Die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen sind auch ausreichend konkret beschrieben worden. Aus der Ankündigung läßt sich ersehen, daß der Anschluß von Kabelfernsehen vorgesehen ist. Dieser Anschluß stellt eine Wertverbesserung dar. Gleiches gilt für Klingel-, Türöffner- und Gegensprechanlage. Nicht erforderlich ist, daß die Kl. das jeweilige Fabrikat der Anlage anzugeben hat.

Für die Heizungsanlage hat die Kl. unwidersprochen vorgetragen, daß die jeweiligen Öfen bis zur Inbetriebnahme der Heizung weiter genutzt werden können. Auch soll die Heizung erst zu Beginn der nächsten Heizungsperio de in Betrieb gehen. Erst ab diesem Zeitpunkt würden also auch Kosten für die Bekl. entstehen.

Das Duldungsverlangen der Kl. stellt auch keine unzumutbare Härte auf seiten der Bekl. dar. Eine unzumutbare Härte ist dann anzunehmen, wenn die neue Miete mehr als 25 % des Einkommens der Bekl. ausmachen wird. Hierbei ist von dem Gesamteinkommen der Bekl. auszugehen. Beide Bekl. sind Mitmieter der Wohnung und gegenüber der Kl. als Geamtschuldner des Mietzinses anzusehen. Auf die Frage, wie die Bekl. innerhalb ihres Mit mietverhältnisses die Mietzinszahlung aufgeteilt haben, kommt es im Ver hältnis zur Kl. nicht an. Entscheidend für die Frage der unzummutbaren Härte ist das Einkommen, welches den Gesamtschuldnern im Verhältnis zur Kl. gemeinsam zusteht. Dabei ist auch ein etwaiger Wohngeldanspruch mitzuberücksichtigen (vgl. hierzu Kammergericht, Rechtsentscheid vom 28. Mai 1982, 8 WRE Miet 4712/81).