Modernisierungsankündigung

Modernisierungsankündigung; Gegensprechanlage; Breitbandkabelnetz; Wärmedämmung; Mieterhöhung

1. Zum Umfang der Ankündigungspflicht nach § 541 b Abs. 2 BGB.

2. Handeln eines Ehegatten für den anderen.

3. Zum Umfang der Begründungspflicht für Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG.

4. Konkludente Vertragsänderung (Gartennutzung).

1. Dem Kl. steht ein Anspruch auf rückständigen Miet-zins gemäß § 535 Satz 2 BGB nicht zu. Der von ihm geltend gemachte rückständige Mietzins beruht auf der Mieterhöhungserklärung vom 9. Mai 1989. Diese Mieterhöhungserklärung ist unwirksam. Gemäß § 3 MHG ist der Vermieter berechtigt, aufgrund durchgeführter Modernisierungen einen Anteil der dadurch entstandenen Kosten im Wege einer Mieterhöhung auf die beklagten Mieter umzulegen. Voraussetzung für eine solche Mieterhöhung nach § 3 MHG ist allerdings, daß den Modernisierungen entweder ei-ne wirksame Modernisierungsankündigung gemäß § 541 b Abs. 2 BGB vorausgegangen ist oder aber, daß die Mieter den Modernisierungen ausdrücklich zugestimmt haben.

Die Modernisierungsankündigung des Kl. vom 16. Oktober 1987 entspricht, wie das Amtsgericht bereits richtig ausgeführt hat, den Anforderungen des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB in keiner Weise. Es fehlen jegliche An-gaben über die Durchführung der einzelnen Maßnahmen, über die Dauer der Arbeiten, deren Beginn und deren Umfang. Daraus folgt, daß der Kl. jedenfalls bezüglich der Maßnahmen, denen die Bekl. nicht zugestimmt haben, eine Mieterhöhung nicht verlangen kann. Dies betrifft die Maßnahmen des Einbaus einer Gegensprechanlage, des Anschlusses an das Breitbandkabelnetz und der Wärmedämmung der Fassade. Weiter kann der Kl. auch bezüglich solcher Maßnahmen keine Mieterhöhung verlangen, die er überhaupt nicht angekündigt hat, so die Isolierfenster, Sanitär-anlagen und die Treppenhausbeleuchtung. Die Maßnahme "Treppenhausbeleuchtung" kann nicht unter die Maßnahme "Verstärkung der Steigeleitung" subsumiert werden.

Das Amtsgericht hat dem Kl. einen bestimmten Teilbetrag als zulässige Mieterhöhung gemäß § 3 MHG zugesprochen. Dieser Teilbetrag ist durch diejenigen Modernisierungsmaßnahmen entstanden, welchen die Bekl. ausdrücklich zugestimmt haben.

Zunächst geht die Kammer davon aus, daß eine wirksame Zustimmung beider Bekl. vorliegt. Die Zustimmungserklärung vom 10. Februar 1988 enthält im Briefkopf die Namen beider Bekl. Bei den Bekl. handelt es sich um Eheleute. Die Kammer geht daher ähnlich wie bei ihrer Rechtsprechung zum Mietvertragsabschluß davon aus, daß der Bekl. zu 1) mit seiner Unterschrift gleichzeitig auch für die Bekl. zu 2) gehandelt hat (vgl. hierzu Landgericht Berlin, MM 1989, S. 87). Die wirksame Zustimmungserklärung der Bekl. bezieht sich auf die Maßnahmen "Verstärkung der Steigeleitung" und "Einbau einer Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung". Damit verbunden sind jedoch auch Begleitmaßnahmen, die unmittelbar mit die-sen Maßnahmen zusammenhängen und von diesen Begriffen mitumfaßt werden. Demgemäß hat das Amtsgericht richtig die Änderung der Gasleitung bzw. Installation der Gasleitung als umlagefähige Maßnahme angesehen. Gleiches gilt für die Elektroinstallationskanäle, die Veränderung der Schornsteine mit Ausnahme der Kosten für den Abriß und die Neuherstellung des Schornsteinmauerwerks, die Kosten des Schornsteinfegers für die Vorbescheinigungen, die Kosten für die Zählerzentralisation und den Einbau der Gasheizung mit Warmwasserversorgung.

Diese Positionen sind daher grundsätzlich von der Zustimmung der Bekl. als gedeckt anzusehen. Wegen dieser Maßnahmen kann der Kl. eine Mieterhöhung gemäß § 3 MHG vornehmen.

Weitere Voraussetzung für eine wirksame Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 MHG ist aber, daß in der Mieterhöhungserklärung die durchgeführten Maßnahmen im einzelnen zu begründen und zu erläutern sind. Diesem Erfordernis entspricht die Mieterhöhungserklärung vom 9. Mai 1989 nicht. Aus der Mieterhöhungserklärung vom 9. Mai 1989 läßt sich eine Begründung der Maßnahme "Gasetagenheizungseinbau nebst Zusatzarbeiten" nicht ersehen. Selbst Anlagen hierzu, aus denen evtl. eine Begründung zu entnehmen wäre, fehlen gänzlich. Gleiches gilt für die Warmwasserbereitung. Nach Auffassung der Kammer ist es dem Mieter auch nicht zuzumuten, sich die Kosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, soweit er ihnen zugestimmt hat, aus einer Vielzahl von verschiedenen Anlagen zusammenzusuchen und herauszurechnen. Es ist Sache des Kl., die Mieterhöhungserklärung so eindeutig zu fassen, daß der Mieter erkennen kann, welche umgelegten Kosten sich auf welche Mo dernisierungsmaßnahmen beziehen.

Diesen Anforderungen entspricht die von dem Kl. vorgenommene Mieterhöhungserklärung nicht. Daher kann ihm ein Zahlungsanspruch wegen rückständiger Miete nicht zugesprochen werden, da der Rückstand auf der unwirksamen Mieterhöhungserklärung beruht und die Zahlungen somit nicht fällig waren.

2. Hinsichtlich des Widerklageantrages der Bekl. hat das Amtsgericht den Kl. zu Recht verurteilt. Der Kl. muß sich daran festhalten lassen, gemäß § 571 BGB, was sein Voreigentümer geduldet und möglicherweise ausdrücklich gebilligt hat. Die Bekl. haben vorgetragen, daß der Voreigentümer ihre Nutzung des Gartenstücks gekannt und stillschweigend geduldet und gebilligt hat. Durch den langjährigen Gebrauch ist davon auszugehen, daß die Nutzung des Grundstücks Bestandteil des Mietvertrags geworden ist. Auch der Kl. selbst hat die erfolgte Benutzung in der Vergangenheit nicht beanstandet.

Dementsprechend war auch ein Anspruch des Kl. auf Beseitigung der Hol-lywood-Schaukel zurückzuweisen.