Modernisierungsankündigung

Einzelheiten der Modernisierungsankündigung nach § 541 b BGB.

I. Die statthafte (§§ 511, 511 a ZPO), form- und frist-gerecht eingelegte und begründete Berufung (§§ 516, 518, 519 ZPO) des Kl. hat in der Sache keinen Erfolg. Denn die Bekl. ist - wie bereits das angefochtene Urteil zutreffend festgestellt hat - nicht zur Duldung des ge-planten Einbaus der Etagenheizung verpflichtet (§ 541 b Abs. 1 BGB).

II. 1. Die Umstellung von Einzelofenheizung auf Gasetagenheizung ist zwar sowohl in der verwaltungsgerichtlichen als auch in der zivilrechtlichen Rechtsprechung als Modernisierung i. S. d. § 541 b BGB eingestuft worden (VG Berlin, GE 1978, 840; LG Berlin, GE 1983, 969; 1985, 1099; KG [RE], GE 1985, 1093; LG Berlin, GE 1985, 479; OVG Berlin, GE 1982, 571; GE 1985, 877), weil eine Gasetagenheizung dem Mieter - objektiv gesehen - mehr Wohnkomfort verschafft und ihm den Gebrauch der Mietsache erleichtert, indem er das Beschaffen und Lagern von Brennmaterial sowie das ständige Heizen der einzelnen Öfen erspart und die Gasetagenheizung ihm eine gleichmäßige Beheizung der Wohnung nach seinen Wünschen ermöglicht.

2. Jedoch fehlt es hier an der gem. § 541 Abs. 2 BGB erforderlichen Ankün-digung der Modernisierungsmaßnahme.

Weder die Schreiben des Kl. vom 29. August 1986, vom 5. August 1991 noch die Schreiben vom 9. September und vom 14. Mai 1992 haben die Bekl. hinreichend über die geplante Maßnahme gemäß § 541 b Abs. 2 BGB informiert. Die umfassende Information nach § 541 b Abs. 2 BGB ist aber notwendig, damit sich der Mieter über die geplante Maßnahme mit den möglichen Folgekosten eine genaue Vorstellung machen kann, um dann bei Abwägung des Nutzens im Verhältnis zu den entstehenden Mehr-aufwendungen entscheiden zu können, ob er das Mietverhältnis nach § 541 b Abs. 2 BGB kündigen will.

3. Beim Einbau einer Gasetagenheizung ist es notwendig, dem Mieter

1. den Beginn,

2. die voraussichtliche Dauer des Einbaus (damit sich der Mieter auf einen konkreten Zeitraum einstellen kann und nicht etwa in diesem Zeitpunkt in Urlaub ist bzw. Vorkehrungen treffen kann, damit Personen seines Vertrauens in der Zeit des Einbaus in der Wohnung anwesend sein können),

3. den Umfang der Maßnahme,

4. die Anzahl, den Ort und die Größe der Gasthermen und der Heizkörper (damit der Mieter wissen kann, ob die vorhandene Möblierung mit den Um-baumaßnahmen in Einklang zu bringen ist; AG Tiergarten, MM 1985, 279; Urteil der Kammer vom 28. September 1984 - 64 S 185/84 - in MM 1985, 15 f.; LG Berlin, MM 1989, 192),

5. den Verlauf der Leitungen,

6. die voraussichtlichen Kosten des Heizens (da auch diese Kosten noch zusätzlich zur Mieterhöhung anfallen können, und nur so die tatsächlichen Gesamtkosten des Einbaus errechnet werden können - AG Charlottenburg, MM 1984, 259; Beuermann, GE 1986, 9),

7. die durch die Maßnahme bedingte Erhöhung des monatlichen Mietzinses (mit einer für den Mieter transparenten und im einzelnen aufgeschlüsselten Berechnung in DM),

in einem einheitlichen detaillierten Schreiben anzukündigen (Urteil der Kammer vom 28. September 1984 - 64 S 185/84 - MM 1985, 15 f.).

Denn nur dann hat der Mieter alle notwendigen Informationen, um sich zu entscheiden, ob er das Mietverhältnis kündigen will oder trotz der Mehrbelastung aufrechterhält.

In keinem der Schreiben des Vermieters ist angegeben, wo sich die Gas-therme befinden wird, wo die Leitungen verlaufen, wo die Heizkörper an-gebracht werden und mit welchen Heizkosten die Bekl. in Zukunft zu rech-nen haben wird.

4. Da es bereits an der hinreichenden Ankündigung fehlt, kann dahinstehen, ob durch den Einbau einer Gasetagenheizung der allgemein übliche Zustand (vgl. dazu BGH, GE 1992, 375) in Gebäuden gleichen Alters in-nerhalb einer Region erreicht wird, mit der Folge, daß die durch die Maß-nahme erforderliche Erhöhung des Mietzinses außer Betracht bleibt. Denn auch in diesem Fall muß der Vermieter zunächst der Informationspflicht genügen (LG Berlin, MM 1985, 316 ff.).

Es kann oft zweifelhaft sein, ob eine geplante Baumaßnahme des Vermieters eine Modernisierung ist (mit der Möglichkeit der Mieterhöhung) oder eine bloße Instandsetzung (ohne Mieterhöhungsmöglichkeit). Aber auch wenn diese Frage geklärt ist, scheitert das Vorhaben des Vermieters oft an einer anderen Formalie, nämlich der umfassenden Ankündigung gegenüber dem Mieter, wie das Urteil des Landgerichts Berlin vom 22. Januar 1993 aufs neue zeigt. Einzelheiten der Anforderungen des Landgerichts sind in den Entscheidungsgründen aufgezählt; der vorsichtige Vermieter sollte sich peinlich genau danach richten.