Modernisierung/unzumutbare Härte

Modernisierung/unzumutbare Härte; Modernisierung/finanzielle Härte; finanzielle Härte/Modernisierung; unzumutbare Härte/Modernisierung; Härte/Ausschlußgrund für Modernisierung; Zustand/allgemein üblicher bei Modernisierung; Gasetagenheizung/Wertverbesserung; Modernisierung/Gasetagenheizung; Wertverbesserung/Gasetagenheizung

Keine Pflicht zur Duldung des Einbaus einer Gasetagenheizung, wenn die durch die Modernisierung verursachte neue Miete nebst Heizkosten 49 % des Nettoeinkommens des Mieters ausmacht. Der Umstand, daß die 149 qm große Wohnung von nur einer Person bewohnt wird, hat hierbei außer Betracht zu bleiben.

Der Bekl. ist nicht zur Duldung verpflichtet, da der Einbau insbesondere unter Berücksichtigung der zu erwartenden Höhe des Mietzinses für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Kl. und anderer Mieter im Hause nicht zu rechtfertigen ist (§ 541 b I 1 BGB).

Der monatliche Mietzins würde nach Einbau der Gasetagenheizung 915,23 betragen. Dieser Betrag entspricht 48,25 % des maßgeblichen Nettoeinkommens des Bekl. in Höhe von DM 1897,80. Eine derartige Mieterhöhung ist unzumutbar. Das gilt nach der Auffassung des LG Berlin, wonach Unzumutbarkeit zu bejahen ist, wenn der erhöhte Mietzins mehr als 20 % des Nettoeinkommens beträgt (BMM 79,5). Das gilt aber auch nach der Argumentation des KG, nach der nur aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls entschieden werden kann. Dabei kommt erhebliches Gewicht der Frage zu, ob durch die vom Vermieter gewollten Verbesserungsmaßnahmen das Mietverhältnis in seinem Kern derart umgestaltet wird, daß die Identität mit dem bisherigen Vertragsverhältnis verloren geht. Entscheidend ist, daß es ein Mieter, der eine Wohnung mit bisher als normal empfundener Ausstattung gemietet hat, nicht hinzunehmen braucht, daß die Wohnung wesentlich verändert wird, wenn dieser Umstand zu einer (insbesondere in bezug zum Nettoeinkommen) unverhältnismäßigen Mieterhöhung führt (KG BMM 81,32).

Hier hat der Bekl. eine koksbeheizte Wohnung gemietet. Durch die Gasetagenheizung wird zwar eine Wertverbesserung erzielt, vor allem, weil der Mieter nun die Möglichkeit zu wesentlich bequemerem Heizen erhält. Diese Bequemlichkeit steht aber außer Verhältnis zur neuen Miethöhe. Wenn eine Wohnung mit Koksheizung gemietet wird, so stellt sich der Mieter darauf ein, daß er nicht in eine Komfortwohnung gezogen ist. Das bedeutet nicht, daß der bei Vertragsabschluß bestehende Zustand für alle Zukunft festgeschrieben sein muß, gleichgültig, ob das - wie hier behauptet - zugesichert war oder nicht. Wenn das so wäre, würden die Interessen der Vermieterseite nie berücksichtigt werden können.

Wenn aber die Mieterhöhung derart krass wie im vorliegenden Fall ausfällt, müssen die Mieterinteressen höher gewichtet werden. Ansonsten gäbe es keinen wirksamen Mieterschutz.

Diesem Ergebnis widerspricht auch nicht die Tatsache, daß der Bekl. eine mit 149,01 qm ungewöhnlich große Wohnung allein bewohnt.

Inwieweit einmal beabsichtigt gewesen sein mag, andere Personen mit in die Wohnung aufzunehmen, kann nicht berücksichtigt werden; entscheidend ist der derzeit gültige Zustand.

Den Kl. ist zuzugeben, daß es nicht unbedingt verständlich ist, warum der Bekl. als Einzelperson eine derart große Wohnung allein nutzt. Sein persönlicher Wohnbedarf könnte durchaus durch eine kleinere Wohnung gedeckt werden. Aber dieses Argument der Kl. greift nicht durch; denn es ist dem Bekl. nicht zuzumuten, seine jetzige Wohnung aufzugeben und eine entsprechend kleinere Wohnung zu suchen (vgl. LG Berlin, BMM 1980, 60). Geht man davon aus, daß die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt sehr gespannt ist, wird man es als äußerst schwierig anzusehen haben, daß der Bekl. kleineren Ersatzwohnraum findet. Bei den derzeitigen Mietpreisen wird eine Zweizimmerwohnung mit der Ausstattung, wie sie hier eingebaut werden soll, nur für einen Betrag angemietet werden können, der wiederum die finanziellen Verhältnisse des Bekl. übersteigt.

Anmerkung: Vgl. LG Berlin - 29 S 47/85 -, Urt. v. 30.8.1985 /LS Nr. 3/, S. ...; LG Berlin - 62 S 171/84 -, Urt. v. 7.7.1986 /LS Nr. 2/, S. ...; LG Berlin - 65 S 66/86 -, Urt. v. 14.11.1986 /LS Nr. 3/, S. ...