Modernisierung ohne finanzielle Aufwendungen

Modernisierung ohne finanzielle Aufwendungen; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungsumlage; finanzielle Aufwendungen; Nachweise; Belege; fehlende

Die Modernisierungsumlage nach § 11 AMVOB setzt zwingend voraus, daß vom Vermieter finanzielle Aufwendungen getragen worden sind. Ist dies nicht der Fall oder können solche Aufwendungen nicht in geeigneter Form belegt und nachgewiesen werden und ist dieser Mangel auch nicht aufgrund der sonstigen Begleitumstände zu vernachlässigen, liegen die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen für eine Umlage nach § 11 AMVOB nicht vor.

Die Beteiligten (Kl. [Mieter], Bekl. [Preisstelle für Mieten] und Beigeladene [Vermieterin]) streiten sich um die Festsetzung eines Wertverbesserungszuschlages für die Wohnung der Kl. Unstreitig wurden in der Wohnung der Kl. 1977 eine Reihe von Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Das Vorhaben wurde von der O.-Baubetreuungs-GmbH als Generalübernehmer durchgeführt. Einer der Geschäftsführer der Gesellschaften war V., Lebenspartner der Beigeladenen. Die O.-Baubetreuungs GmbH ist spätestens 1980 zahlungsunfähig geworden. Ob die Beigeladene überhaupt Zahlungen an die O.-Baubetreuungs-GmbH geleistet hat, ist strittig. Im Klageverfahren wurde nur ein Überweisungsbeleg eingereicht, der nach Darstellung der Beigeladenen für einen verlorengegangenen Originalbeleg nachgefertigt worden ist. Das VG hat aufgrund der Klage der Mieter den von der Preisstelle für Mieten festgesetzten Wertverbesserungszuschlag halbiert mit der Begründung, eine völlige Aufklärung sei unverhältnismäßig schwierig und im Vergleich zur Bedeutung des gesamten Zuschlages nicht angemessen; deshalb könne der Wertverbesserungzuschlag geschätzt werden. Gegen die Entscheidung richtete sich die Berufung der Kl. und der Beigeladenen. Der Kl. begehrt die Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages auf 0. Es müsse angesichts des Zusammenbruchs der O. Baubetreuungs-GmbH und den engen Beziehungen zwischen der Beigeladenen und dem damaligen Geschäftsführer der GmbH sowie angesichts des nachgefertigten Überweisungsbeleges davon ausgegangen werden, daß Zahlungen der Beigeladenen an die O.-Baubetreuungs-GmbH nicht bewirkt worden seien; die Modernisierung sei wirtschaftlich zu Lasten der von der O.-Baubetreuungs-GmbH beauftragten Handwerksfirmen durchgeführt worden. Beim OVG hatten die Kl. Erfolg. Die Mietpreisstelle wurde verpflichtet, den Wertverbesserungszuschlag auf 0 festzusetzen.

Die hier in Rede stehenden Modernisierungsmaßnahmen sind im November/Dezember 1977 durchgeführt worden. Gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB a. F. ist eine jährliche Mieterhöhung bei baulichen Verbesserungen und bei Einrichtungen um 14 v. H. der aufgewendeten Bau- und Einrichtungskosten zulässig. Dabei dürfen nach § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB a. F. Kosten und Aufwendungen nur insoweit berücksichtigt werden, als sie vom Vermieter getragen werden und durch sie der Gebrauchswert des Wohnraumes, für den die Mieterhöhung zulässig ist oder seine Wohnlage auf die Dauer verbessert wird. Daß die Beigeladene für die 1977 unstreitig in ihrem Hause durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich Finanzmittel aufgewendet hat, kann nach den dem Senat zur Verfügung stehenden tatsächlichen Erkenntnissen nicht festgestellt werden.

Im Ausgangspunkt hat das gesamte, nunmehr zehnjährige Verfahren keine Klarheit darüber erbracht, welche Kosten der Beigeladenen durch den Generalübernehmer tatsächlich in Rechnung gestellt worden sind (wird ausgeführt).

Um so weniger kann festgestellt werden, daß die Beigeladene an die O-GmbH überhaupt Zahlungen bewirkt hat. Auf den Auflagenbeschluß des Verwaltungsgerichts vom 24. April 1986 hat die Beigeladene lediglich den Beleg mit dem Datum des 16. Mai 1978 eingereicht. Dieser erlaubt indessen nicht den Schluß, daß der O-GmbH tatsächlich aus dem Vermögen der Beigeladenen für die Modernisierung der Wohnung der Kl. 39.614,40 DM zugeflossen sind. Dabei kann noch davon abgesehen werden, daß ein solcher Rechnungsbetrag nirgends belegt ist und folglich die Zuordnung einer solchen Zahlung zur Modernisierung in der Wohnung der Kl. nicht erfolgen könnte. Trotz des Beleges kann nämlich nicht davon ausgegangen werden, daß eine Zahlung in der genannten Höhe tatsächlich überhaupt erfolgt ist. Die Beigeladene hat den Beleg mit Schriftsatz ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 23. Mai 1986 überreichen lassen, ohne zu diesem Zeitpunkt auf die später behauptete Entstehungsgeschichte des Belegs hinzuweisen. Vielmehr ist seinerzeit lediglich vorgetragen worden, die Steuerberaterin der Beigeladenen in Frankfurt habe in einem verbliebenen Rest von unsortierten Unterlagen zufällig die Kopie eines Kontoauszuges aus dem Jahre 1978 sowie die Kopie des dazugehörigen Überweisungsbeleges vom 16. Mai 1978 gefunden. Die nachträgliche Anfertigung des genannten Beleges ist demgegenüber nicht erwähnt. Sie ist nunmehr unter den Beteiligten unstreitig, nachdem die Kl. darauf hingewiesen haben, daß Überweisungsbelege der vorgelegten Art von der Bank der Beigeladenen erst ab dem Jahre 1981 verwendet worden sind. Soweit die Beigeladene dazu im Berufungsverfahren hat vortragen lassen, der Beleg sei im Jahre 1982 von einer Angestellten der W Gesellschaft, also der Hausverwalterin, für einen verlorengegangenen Originalbeleg nachgefertigt worden, muß angemerkt werden, daß der Beleg die Unterschrift der Beigeladenen trägt. Dafür findet sich in der eidesstattlichen Erklärung der Angestellten der Hausverwalterin, die die Beigeladene hat überreichen lassen, keine Erklärung. Der Beleg kommt deshalb als Nachweis einer tatsächlichen Zahlung der Beigeladenen an die O-GmbH nicht in Betracht.

Soweit die Beigeladene vorträgt, sonstige Unterlagen seien nach Ablauf der Aufbewahrungsfristen vernichtet worden, kann sich dies nur zu ihren Lasten auswirken. Das Verfahren zur Feststellung des Wertverbesserungszuschlages läuft bereits seit 1977. Wenn die Kl. selbst in Kenntnis dieses Verfahrens Unterlagen vernichtet oder durch von ihr beauftragte Personen hat vernichten lassen, so kann sie sich nunmehr nicht mit Erfolg auf das Fehlen solcher Urkunden berufen.

Der Anregung des Prozeßbevollmächtigten der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung, Herrn V. als Geschäftsführer der W-KG und ehemaligen Geschäftsführer der O-GmbH als Zeugen darüber zu vernehmen, welche Zahlungen die Beigeladene tatsächlich an die O-GmbH geleistet habe, konnte der Senat nicht entsprechen. Eine solche weitere Sachaufklärung wäre nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn die insoweit darlegungspflichtige Beigeladene substantiiert vorgetragen hätte, welche exakt bezifferten Modernisierungskosten ihr von der O-GmbH überhaupt in Rechnung gestellt worden sind. Eine in diesem Sinne präzise Angabe ist dem Vorbringen der Beigeladenen angesichts der ständig schwankenden Rechnungsbeträge nicht zu entnehmen. Ohne ein solches in diesem Sinne von der Beigeladenen darzustellendes klares Beweisthema käme die Vernehmung von Herrn V. einem reinen Ausforschungsbeweis gleich.

Davon unabhängig hat der Senat bereits im Urteil vom 8. Oktober 1985 (OVG 4 B 127.84) ausgeführt, daß es im Mietpreisrecht bereits vom Ansatz her nicht in Betracht kommen kann, das Fehlen jeglicher Unterlagen durch die Vernehmung von Zeugen auszugleichen; denn der Zeugenbeweis müsse - möglicherweise von Ausnahmesituationen abgesehen - als ein zur Ermittlung der exakten Aufwendungen von vornherein ungeeignetes Beweismittel angesehen werden. An dieser Rechtsauffassung hält der Senat fest.

Die sonstigen Begleitumstände des Falles sind nicht geeignet, die aufgrund der dargestellten Tatsachen bestehenden Zweifel an einer tatsächlichen Zahlung der Beigeladenen an die O-GmbH zu entkräften. Vielmehr muß das Gegenteil festgestellt werden. Die Beigeladene lebt in Lebensgemeinschaft mit Herrn V., der in dem fraglichen Zeitraum 1977 bis 1980 Gesellschafter und Geschäftsführer sowohl der W-KG als auch der O-GmbH war. Bereits aufgrund dieser engen persönlichen Verflechtung zwischen auftraggebender Eigentümerin und Generalübernehmer sind besondere Anforderungen an den Nachweis der Rechnungslegung sowie der Rechnungsbegleichung zu stellen (so bereits ausdrücklich Urteile des Senats vom 8. Januar 1985 - OVG 4 B 12.84 - und vom 22. April 1987 - OVG 4 B 59.85 -).Dies gilt um so mehr, als im Verfahren zu keinem Zeitpunkt Rechnungen von Subunternehmern vorgelegt worden sind, die die O-GmbH ihrerseits beauftragt hat. Zudem ist bekannt, daß die O-GmbH spätestens 1980 zahlungsunfähig geworden ist, und zwar so, daß die Eröffnung eines Konkursverfahrens mangels Masse abgelehnt werden mußte. Daraus entsteht die Vermutung, daß zahlreiche in der Zeit vor 1980 von der O-GmbH als Generalübernehmerin beauftragte Handwerksfirmen ihre Zahlungsansprüche gegen die genannte Gesellschaft nicht haben durchsetzen können. Dies haben im übrigen die Kl. für die Installationsfirma Sch., die 1977 die Installationsarbeiten im Hause der Beigeladenen durchgeführt hat, ausdrücklich angegeben, ohne daß die Beigeladene dem widersprochen hätte. Diese Umstände können jedenfalls den Verdacht nicht zerstreuen, daß weder die O-GmbH an die von ihr beauftragten Handwerksfirmen noch die Beigeladene an die O-GmbH finanzielle Leistungen bewirkt hat. Es ist nicht Aufgabe des Senats, diesem Verdacht nachzugehen. Jedenfalls lassen es die dargestellten Umstände unmöglich erscheinen, den durch die Nichtvorlage geeigneter Rechnungs- und Zahlungsbelege bedingten mangelnden Nachweis tatsächlicher Zahlungen der Beigeladenen an die O-GmbH auszugleichen.

Hat die beigeladene Eigentümerin Aufwendungen nicht belegt und nachgewiesen, so kann auf ihren Antrag der Wertverbesserungszuschlag nur auf 0,- DM festgesetzt werden. Dies ergibt sich aus § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB a. F. Dies hat entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts in dem angefochtenen Urteil nichts damit zu tun, daß eine Art Strafsanktion gegen die Eigentümerin getroffen würde. Die Umlage nach § 11 AMVOB setzt zwingend voraus, daß finanzielle Aufwendungen vom Eigentümer getragen worden sind. Ist dies nicht der Fall oder können solche Aufwendungen nicht in geeigneter Form belegt und nachgewiesen werden und ist dieser Mangel auch nicht aufgrund der sonstigen Begleitumstände zu vernachlässigen, so liegen die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen für eine Umlage nach § 11 AMVOB nicht vor. Daß die Kl. als Mieter damit in den Genuß tatsächlich vorhandener Wertverbesserungsmaßnahmen kommen, ohne eine Mieterhöhung hinnehmen zu müssen, ist unmittelbare Folge des § 11 AMVOB. Dieses Ergebnis ist auch wirtschaftlich im Verhältnis Mieter/Eigentümer angemessen, wenn davon ausgegangen wird, daß der Eigentümer keine finanziellen Aufwendungen gehabt hat. Wirtschaftlich unvertretbar ist allenfalls, daß die bauausführenden Handwerksfirmen jedenfalls mit einiger Wahrscheinlichkeit ihre Ansprüche gegen den Generalübernehmer nicht realisieren konnten. Dies kann jedoch durch die Festsetzung eines Wertverbesserungszuschlages zugunsten der Beigeladenen nicht ausgeglichen werden.