Modernisierung/finanzielle Zumutbarkeit

Modernisierung/finanzielle Zumutbarkeit; Modernisierung; Modernisierungsankündigung; Wertverbesserung; Modernisierungszuschlag

Die Mieterhöhung wegen der erfolgten Modernisierungsmaßnahmen muß in einem wirtschaftlich vertretbaren Verhältnis zu der angekündigten Mieterhöhung stehen.

Die Bekl. hat von dem Kl. eine gem. dem I. BMietG preisgebundene Altbauwohnung in ... Berlin ... gemietet. Im Hebst 1981 äußerte die Bekl. den Wunsch, eine Dusche einbauen zu dürfen. Der Hausverwalter des Kl. entschied, selbst eine Dusche einzubauen, und teilte der Bekl. mit einem Schreiben vom 19. November 1981 die voraussichtlichen Kosten und die daraus folgende Mieterhöhung von 38,20 DM mit. Die folgenden Baumaßnahmen weiteten sich jedoch aus. Die Speisekammer wurde abgerissen, dem Badezimmer zugeschlagen und als Duschraum verwendet. In der Küche wurde die alte Kochmaschine abgerissen und ein Gasaußenwandofen und ein Gasherd installiert. Mit Schreiben vom 11. Februar 1982 beanspruchte der Kl. eine Mieterhöhung in Höhe von 106,25 DM mit. In einem von der Bekl. herbeigeführten Preisstellenverfahren hat die Preisstelle für Mieten von Wilmersdorf mit rechtskräftig gewordenem Bescheid vom 2. Dezember 1983 die zulässige Mieterhöhung auf 98,20 DM festgestellt. Die Bekl. hat statt dessen monatlich 59,29 DM gezahlt. Der Kl. macht für Februar 1984 bis August 1985 eine Differenz von 19 x 38,91 DM = 739,29 DM geltend. Er beruft sich darauf, alle Modernisierungen seien im Einverständnis mit der Bekl. erfolgt. Außerdem beansprucht der Kl. aus einer Mieterhöhungserklärung vom 2. Dezember 1983, betreffend Betriebskosten, eine Nachzahlung von 22,44 DM.

Der Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an ihn 761,73 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit, d.i.d. 24. September 1985, zu zahlen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, ihr sei eine Mieterhöhung von ca. 40,- DM angekündigt worden. Diese habe zwar auch etwas höher ausfallen können. Hätte sie aber gewußt, daß sie später fast 100,- DM mehr zahlen sollte, hätte sie den Umbauten nicht zugestimmt. ...

... Der Kl. ist vertraglich gehindert, aus seinen Aufwendungen dafür, die Beheizung und Küche der Wohnung auf Gas umzustellen, eine Mieterhöhung herzuleiten. Es ergibt sich aus den Umständen - § 19 Abs. 1 I. BMietG -, daß der Kl. ungeachtet des Umfanges der tatsächlichen Baumaßnahmen nur eine Mieterhöhung durchführen darf, welche sich noch in einem wirtschaftlich vertretbaren Verhältnis zu der angekündigten Mieterhöhung und zu der vorher von der Bekl. geschuldeten Miete hält. Denn nach § 541 a Abs. 1 BGB alter Fassung mußte die Bekl., brauchte aber auch nur Modernisierungen zu dulden, die ihr zumutbar waren. Und die Zumutbarkeit bestimmt sich vom Standpunkt der Bekl. aus nicht nur nach der Wohnwertverbesserung, sondern auch nach der Mieterhöhung. Zwar kann nach der Aussage des Zeugen W. davon ausgegangen werden, daß die Bekl. mit allen baulichen Veränderungen als solche einverstanden war. Daraus folgt aber noch nicht, daß sie auch einverstanden war, die umgestaltete Mietsache dergestalt zum neuen Gegenstand ihres Mietvertrages zu machen, daß daraus alle preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungen begründbar wurden. Die Bekl. hatte die schriftliche Information, die Miete würde sich voraussichtlich um 38,20 DM erhöhen. Der Hausverwalter erklärte ihr später nicht, daß die sich umfangreicher als geplant gestaltenden Baumaßnahmen zu einer gravierend stärkeren Mieterhöhung führen würden. Es bedarf unter diesen Umständen deshalb einer Abwägung nach Maßgabe des § 541 a Abs. 1 BGB a.F., inwieweit die zulässige Mieterhöhung der Bekl. zumutbar ist. Der Richter geht davon aus, daß der Bekl. das zumutbar ist, was sich aus der Herstellung der Dusche auch in der baulich erweiterten Form errechnet. Denn die Dusche hatte sich die Bekl. gewünscht. Dagegen braucht die Bekl. nicht die Mieterhöhung zu übernehmen, die aus den Kosten der Modernisierung der Küche zu berechnen wäre. Denn das hat der Hausverwalter, soweit ersichtlich, aus eigener Initiative getan und stand in dem Schreiben vom 19. November 1981 auch nicht andeutungsweise.