Modernisierung/Fassade

Modernisierung/Fassade; Wertverbesserung; Modernisierung; Modernisierungszuschlag; Wertverbesserungszuschlag; Duldungspflicht des Mieters - bei Modernisierung; Duldungspflicht des Mieters - bei Arbeiten an der Außenfront; Duldungspflicht des Mieters - bei Arbeiten am Dach; einstweilige Verfügung - gegen Arbeiten des Vermieters am Dach oder der Außenfront; Modernisierungsankündigung

1. Bei Modernisierungsarbeiten außerhalb der Wohnung besteht grundsätzlich kein Unterlassungsanspruch des Mieters.

2. Stimmt der Mieter einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu, kann der Vermieter später keinen Wertverbesserungszuschlag verlangen.

... Die Arbeiten werden an der Außenfront des Hauses oder auf dem Dach durchgeführt. Hier kann der Mieter ohne gerichtliche Hilfe eigenmächtig die Durchführung der Arbeiten in rechtlich zulässiger Weise nicht verhindern. Seine Besitzrechte werden nicht beeinträchtigt. In diesen Fällen ist eine einstweilige Verfügung auf Einstellung der Bauarbeiten nur in ganz besonderen Ausnahmefällen zulässig. Die Voraussetzungen dafür sind hier nicht hinreichend dargetan und glaubhaft gemacht.

Zwar hat das LG Berlin (in GE 1984 Seite 489) auch in einem solchen Fall eine einstweilige Verfügung für zulässig erklärt mit der Begründung, das sei für den Mieter die einzige rechtlich zulässige Möglichkeit, zu verhindern, daß er den Modernisierungszuschlag zahlen müsse. Indessen kann dieser Auffassung nicht gefolgt werden. Dabei wird übersehen, daß die Mieterhöhung nicht allein dadurch zivilrechtlich zwischen den Parteien des Mietvertrages verbindlich wird, daß sie von der Preisstelle für Mieten genehmigt wird und damit preisrechtlich zulässig wird und der Vermieter dann eine Mieterhöhungserklärung abgibt.

Der BGH (in MDR 1968 Seite 1003) hat für den Bereich der im Bundesgebiet geltenden Altbaumietenverordnung entschieden, daß auch bei Vorliegen der preisrechtlichen Voraussetzungen für die Erhebung des Modernisierungszuschlages der Vermieter nicht berechtigt ist, den Mietzins um den Modernisierungszuschlag einseitig zu erhöhen, wenn die Verbesserung ohne Einverständnis des Mieters vorgenommen worden ist. Zur Begründung ist angegeben, daß § 18 I. BMG Mieterhöhungen wirksam nur dann zuläßt, wenn es sich um die Gegenleistung für vertraglich geschuldete Vermieterleistungen handelt. Ebenso hat das LG Hamburg (in WuM 1978 Seite 34, 35) mit eingehender Begründung entschieden, daß der Vermieter eine erhöhte Miete nach § 3 MHRG wegen baulicher Maßnahmen nur dann wirksam fordern kann, wenn der Mieter der baulichen Maßnahme zugestimmt hat. Schließlich hat das AG Schöneberg (in GE 1984 Seite 763) mit eingehender Begründung dargelegt, daß eine einstweilige Verfügung auf Einstellung von Modernisierungsarbeiten im Hausflur des Hauses unzulässig ist, wenn sie damit begründet wird, die einstweilige Verfügung sei die einzige Möglichkeit, um die spätere Erhebung des Modernisierungszuschlages zu verhindern. Auch in der Literatur wird überwiegend die Ansicht vertreten, daß der Vermieter den preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungsbetrag durch einseitige Erklärung vom Mieter nur dann wirksam verlangen kann, wenn der Mieter den Modernisierungsarbeiten zugestimmt hat (Gelhaar in RGRK, 12. Aufl. 1978, Rz 2 zu § 3 MHRG, Anhang nach § 564 b; Staudinger/Emmerich, 12. Aufl., 2. Bearbeitung 1981, Rz 15 a zu § 3 MHRG; Sternel, Mietrecht, 2. Auflage 1979, III Rz 240). ...

Anmerkung: vgl. zum LS Nr. 2 aber: KG, RE v. 1.9.1988 - 8 REMiet 4048/88 -; vgl. zum LS Nr 1: AG Charlbg. - 6 c 699/83 -, Beschl. v. 19.8.1983; LG Berlin - 61 S 345/83 -, Urt. v. 22.12.1983