Modernisierung/Fahrstuhl

Modernisierung/Fahrstuhl; Modernisierung; Modernisierungszuschlag, Voraussetzungen; einstweilige Verfügung auf Duldung der Modernisierung; Fahrstuhl (als Modernisierung); Wertverbesserung; Duldungspflicht des Mieters (bei Modernisierung)

1. Bei preisgebundenem Altbauwohnraum ist der Vermieter nicht zur Erhebung des Modernisierungszuschlages berechtigt, wenn die Verbesserung ohne Einverständnis des Mieters vorgenommen worden ist.

2. Der Mieter kann gegen einseitig begonnene Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters mit einer einstweiligen Verfügung vorgehen, wenn in sein Besitzrecht an der Wohnung oder an gemeinschaftlich genutzten Räumen durch verbotene Eigenmacht eingegriffen wird oder ihm von Maßnahmen außerhalb der Mietwohnung wesentliche Nachteile drohen.

Wie bereits im Urteil vom 23. November 1984 - 13 C 639/84 - ausgeführt worden ist, sind 3 Fallgruppen zu unterscheiden, wenn ein Mieter im Wege einstweiliger Verfügung die Durchführung von Modernisierungsarbeiten an einem Mietwohngrundstück verhindern will. Dabei ist stets Voraussetzung, daß der Mieter der Durchführung der Arbeiten widersprochen hat.

Müssen die Arbeiten in der Mietwohnung selbst durchgeführt werden, ist die einstweilige Verfügung wegen verbotener Eigenmacht (§ 858 Abs. I BGB) zu erlassen. Sollen Umbauarbeiten an gemeinschaftlich genutzten Räumen vorgenommen werden, die zur Entziehung der gemeinschaftlichen Nutzung führen würden, ist die einstweilige Verfügung ebenfalls zu erlassen. Denn auch insoweit liegt verbotene Eigenmacht vor (§ 858 Abs. I BGB). Werden hingegen Arbeiten an der Außenfront des Hauses oder auf dem Dach durchgeführt, wie das hier beim Einbau des Fahrstuhls an der Außenwand des Hauses vor dem Treppenhaus der Fall ist, werden Besitzrechte des Mieters nicht beeinträchtigt. In diesen Fällen ist eine einstweilige Verfügung auf Einstellung der Bauarbeiten nur in ganz besonderen Ausnahmefällen zulässig.

Zwar hat das LG Berlin (in GE 1984 S. 489) auch in einem solchen Fall eine einstweilige Verfügung für zulässig erklärt mit der Begründung, das sei für den Mieter die einzig rechtlich zulässige Möglichkeit zu verhindern, daß er den Modernisierungszuschlag zahlen müsse. Indessen kann dieser Auffassung nicht gefolgt werden. Dabei wird übersehen, daß die Mieterhöhung nicht allein dadurch zivilrechtlich zwischen den Parteien des Mietvertrages verbindlich wird, daß sie von der Preisstelle für Mieten genehmigt wird und damit preisrechtlich zulässig wird und der Vermieter dann eine Mieterhöhungserklärung abgibt (wird ausgeführt wie im Urt. v. 23.11.1984 - 13 C 639/84 - S. ...).

Anmerkung: vgl. zum LS Nr. 1: KG, RE v. 1.9.1988 - 8 RE Miet 4048/88 - S. ...