Modernisierung einer Aufzugsanlage

Modernisierung einer Aufzugsanlage; Modernsierungsmaßnahmen; Mietpreisbindung; Altbau; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Aufzugsanlage; Fahrstuhlschacht

1. Die im Jahre 1985 erfolgte Neuinstallierung einer 1939/40 stillgelegten Aufzugsanlage ist jedenfalls dann eine Modernisierung, wenn der Aufzug selbst nahezu vollständig technisch erneuert und auch der Fahrstuhlschacht erheblich verändert worden ist, so daß der TÜV die Anlage in der Bescheinigung über die Abnahmeprüfung als "1985 errichtet" bezeichnet hat. Mit dieser Maßnahme ist nicht nur der ursprüngliche Standard des Hauses wiederhergestellt (Weiterentwicklung von OVG Berlin GE 82, 275, Urteil vom 25. September 1981).

2. Es kann offenbleiben, ob bereits in der Umstellung der Anlage auf Selbstfahrbetrieb und der damit verbundenen Betriebskostenersparnis eine Wertverbesserung zu sehen ist.

Zur Frage, ob die Wiederherstellung kriegszerstörter oder aus sonstigen Gründen in der Zeit um 1940 stillgelegter Anlagen als Modernisierung oder lediglich als Instandhaltung anzusehen ist, hat die Berliner Verwaltungsgerichtsbarkeit eine umfangreiche und detaillierte Rechtsprechung entwickelt. Die Kammer hat zusammenfassend zuletzt in dem Urteil vom 17. März 1988 - VG 14 A 223.86 - die Auffassung vertreten, daß die Erneuerung einer Aufzugsanlage, die ursprünglich im Hause vorhanden war und am Ende des Krieges stillgelegt wurde, grundsätzlich als Instandsetzung anzusehen ist: Eine Wertverbesserung liegt nämlich dann nicht vor, wenn durch die Neuerrichtung lediglich der ursprünglich vorhandene Standard des Hauses wiederhergestellt wird. Dabei ist in der Rechtsprechung letztlich offengelassen worden, aus welchem Grund eine alte Aufzugsanlage nach Kriegsende stillgelegt worden ist. Wie die Kammer in dem Urteil vom 27. November 1986 - VG 14 A 152.85 - ausgeführt hat, kommt nämlich selbst dann, wenn die Funktionsunfähigkeit einer Anlage darauf beruhte, daß Einzelteile nicht mehr vorhanden waren, nach dem Rechtsgedanken des § 11 Abs 4 AMVOB eine Mieterhöhung durch Festsetzung eines Modernisierungszuschlages nicht in Betracht. Zwar liegt kein in § 11 Abs. 4 AMVOB ausdrücklich genannter Fall ("Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung") vor, jedoch handelt es sich nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht um eine abschließende, sondern eine beispielhafte Aufzählung (vgl. Urteil der Kammer vom 9. März 1981 - VG 14 A 249.80 -; Roquette, Kommentar zu Mieten- und Berechnungsverordnungen, 1965, Rdnr. 31 zu § 11 AMVOB). Nur eine derartige Auslegung entspricht nämlich dem Rechtsgedanken des § 11 Abs. 4 AMVOB, denn eine Mieterhöhung ist nur für Verbesserungsmaßnahmen vorgesehen, nicht dagegen für Aufwendungen, die der Vermieter zur Beseitigung von Schäden gemacht hat. Zu deren Beseitigung ist er nämlich rechtlich verpflichtet.

Der früher zuständige 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin hat Zweifel an dieser Rechtsprechung anklingen lassen und in dem Urteil vom 25. September 1981 (OVG 2 B 91.80; veröffentlicht in DAS GRUNDEIGENTUM 1982 S. 275) zur Frage der Wiederherstellung kriegszerstörter Anlagen folgendes ausgeführt:

"Den Kl. ist zuzugeben, daß die Rechtsprechung der Berliner Verwaltungsgerichte zur mietpreisrechtlichen Unbeachtlichkeit der Inbetriebnahme vormals vorhandener, durch Kriegseinwirkung aber zerstörter (oder aus anderen kriegsbedingten Gründen stillgelegter) Komfort oder Standardeinrichtungen eines Altbaus, wie Zentralheizung oder Fahrstuhl, mit zunehmendem zeitlichen Abstand zum Kriegsende an Überzeugungskraft verliert ... Nach 36, vielleicht auch erst nach 40 Jahren, jedenfalls zu einem nicht mehr allzu fernen Zeitpunkt wird der Zeitabstand den Rückgriff auf die Wohnverhältnisse des Jahres 1945 nicht mehr zulassen, weil die Glieder der Kausalkette sich mit der Zeit abnutzen und eines Tages zerbrechen werden."

Der später für Mietpreissachen zuständige 4. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin hat in seinem Urteil vom 5. Februar 1985 (OVG 4 B 44.83;veröffentlicht in DAS GRUNDEIGENTUM 1985 S. 885,889) die Frage der Unterbrechung der Kausalkette durch langen zeitlichen Abstand ausdrücklich offengelassen.

Die Kammer folgt der in der Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin aufgezeigten Tendenz. In einem Falle wie dem vorliegenden erscheint es nicht gerechtfertigt, angesichts des Umfangs der bei der Neuerrichtung notwendig gewordenen Arbeiten sowie des Umstandes, daß das Haus seit über 45 Jahren keinen funktionierenden Fahrstuhl mehr aufwies, von einer bloßen Instandsetzung und einer Wiederherstellung des ursprünglichen Standards zu sprechen. Der sachverständige Zeuge H., der als Mitinhaber der Firma E. & H. selbst am Einbau der Aufzugsanlage beteiligt war, hat im Termin zur mündlichen Verhandlung überzeugend und nachvollziehbar geschildert, daß von der alten Aufzugsanlage praktisch nichts mehr zu verwerten war. Abgesehen davon, daß alles technisch überholt war und die Wiedererrichtung der alten Anlage zahlreicher Genehmigungen bedurft hätte, die nur mit Schwierigkeiten zu erhalten gewesen wäre, wurde die alte Anlage praktisch vollständig ausgebaut. Wenn die neue Anlage einen neuen Motor, eine neue Kabine, neue Schachttüren, neue Schalttafeln usw. umfaßte, kann in dem Einbau schwerlich nur die Wiedererrichtung der alten Anlage gesehen werden. Der sachverständige Zeuge hat bekundet, daß lediglich zum Teil die alten Gegengewichtssteine verwertet werden konnten.

Zwar blieb der Aufzugsschacht an alter Stelle. Auch er jedoch mußte insofern verändert werden, daß an zwei Seiten die Fensteröffnungen vermauert wurden und an den beiden anderen Seiten vollständig neue Schachtwände aus Blech hergestellt wurden. Der Zeuge H. hat hierzu erklärt, lediglich ein Eckwinkel und die Podeste seien noch verwertbar gewesen.

Angesichts dieser notwendig gewordenen Maßnahmen geht die Kammer davon aus, daß die "Kausalkette" nach dem Jahre 1939/40 jedenfalls vor dem Neueinbau der Aufzugsanlage im Jahre 1985 zerbrochen war. Entscheidend hierfür ist auch die Bescheinigung des TÜV vom 11. September 1985, der die Aufzugsanlage als "im Jahre 1985 errichtet" bezeichnet. Da das Haus 45 Jahre lang ohne funktionierende Aufzugsanlage war, die Beigeladene als Mieterin ohnehin zuvor nie in den Genuß eines Aufzuges gekommen ist, ist der Neueinbau als Modernisierung anzusehen.

In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, daß eine Wiedererrichtung der alten Anlage im alten Stil - abgesehen von dem technischen Problem - nach den überzeugenden Angaben des sachverständigen Zeugen H. nur mit zwei- bis dreifachen Kosten möglich gewesen wäre. Aber auch eine derartige Wiederherstellung wäre, wie der Zeuge deutlich gemacht hat, nur unter wesentlichen Änderungen im Sinne der TÜV-Bestimmungen möglich gewesen. Auch das spricht dafür, daß der Neueinbau einer Aufzugsanlage eine Modernisierung darstellt.

Demgegenüber erscheint der Einwand, die Stillegung der Aufzugsanlage aus freiem Entschluß der Vermieterseite (die Bauakten lassen allerdings den Grund für die Einstellung des Aufzugsbetriebes nicht erkennen) könne einer Kriegszerstörung, die im anhängigen Verfahren ersichtlich nicht vorliegt, da 1939/40 in Berlin noch keine derartigen Angriffe erfolgten, nicht gleichgesetzt werden, nicht überzeugend. Zwar hätte es ein Vermieter anderenfalls in der Hand, durch jahrzehntelange Untätigkeit, den Kausalzusammenhang zwischen Beschädigung/Stillegung und Wiederherstellung der Anlage zu unterbrechen und Arbeiten, die lediglich dazu führen, daß der ursprüngliche Standard des Hauses wieder hergestellt wird, als Modernisierungsaufwand auf die Miete aufzuschlagen. Denn wenn es in § 11 Abs. 4 AMVOB heißt, die auf Kosten des Vermieters vorzunehmende Mängelbeseitigung solle dazu dienen, den bestimmungsmäßigen Gebrauch "während der Nutzungsdauer" zu erhalten, so bezieht sich dieser Hinweis auf die Nutzungsdauer des Gebäudes als solche und nicht auf die der betreffenden Anlage oder Einrichtung (vgl. Urteil der Kammer vom 17. März 1988 - VG 14 A 223.86 - m. w. N.).

Eine derartige Befürchtung scheint, insbesondere im anhängigen Verfahren, allzu weit hergeholt. Ein wirtschaftlich handelnder Vermieter dürfte kaum jahrzehntelang die Instandhaltung derartiger Anlagen vernachlässigen, dabei auf Mieteinnahmen oder mögliche günstige Vermietungsmöglichkeiten verzichten, um sich nach über 40 Jahren seinen Instandhaltungspflichten durch Neueinbau zu entledigen. Dagegen spricht bereits, daß eine Neueinrichtung - abgesehen von den Kosten - oft nur unter erheblichen technischen Schwierigkeiten und nach längerer Auseinandersetzung mit den entsprechenden Genehmigungsbehörden möglich ist.

Da der Einbau der Aufzugsanlage im anhängigen Verfahren nach Auffassung der Kammer bereits aus den vorgenannten Gründen eine Modernisierung ist, kann offenbleiben, ob in der Umstellung auf Selbstfahrbetrieb, der darin enthaltenen erheblichen Betriebskostenersparnis sowie in den sonstigen technischen und sicherheitsmäßigen Verbesserungen der neuen Aufzugsanlage gegenüber der ursprünglichen Anlage eine Modernisierung gesehen werden kann. Die Kammer weist allerdings darauf hin, daß in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung regelmäßig im Einbau einer neuen anstelle einer alten Anlage auch dann eine bloße Instandsetzung gesehen worden ist, wenn durch die neue Anlage der Komfort oder die Sicherheit verbessert worden sind. Denn diese Umstände spielen gegenüber dem Vorhandensein einer funktionstüchtigen Anlage überhaupt nur eine untergeordnete Rolle (Urteil der Kammer vom 27. September 1982 VG 14 A 77.81 -; veröffentlicht in DAS GRUNDEIGENTUM 1983, 441).

Die Modernisierung durch den Einbau der neuen Aufzugsanlage kommt im übrigen auch der Beigeladenen zugute. In der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung wird eine Modernisierung durch Einbau eines Aufzuges nur für Bewohner des Erdgeschosses oder des Hochparterres verneint (vgl. Urteil der Kammer vom 5. April 1981 - VG 14 A 314.80 -).

Der monatliche Wertverbesserungszuschlag war daher unter Berücksichtigung der von den Kl. vorgelegten Rechnungsunterlagen, die den Anforderungen der Verwaltungsgerichtsbarkeit an den vom Vermieter zu führenden Nachweis gerecht werden, auf 48,97 DM festzusetzen.