Modernisierung durch Vermieter trotz früherer Mustervereinbarung über Mietermaßnahmen

Eine Modernisierungsvereinbarung, wonach der Mieter eine Gasetagenheizung einbaut, für die er instandhaltungspflichtig ist und wonach der Vermieter insoweit auf ein Mieterhöhungsrecht verzichtet, hindert den Vermieter nicht daran, später eine moderne Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung einbauen zu lassen (Abgrenzung zu KG, GE 2008, 1423).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung des Kl., die ursprünglich mit einer Ofenheizung ausgestattet war. Am 9./13.1.1997 schlossen der Rechtsvorgänger des Kl. und die Bekl. eine „Mustervereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen". Darin stimmte der Vermieter nachträglich dem am 13.12.1996 abgeschlossenen Einbau einer Gasetagenheizung mit leitungsgebundener Gasversorgung in der von den Bekl. genutzten Wohnung zu. Den Bekl. sind hierfür Kosten in Höhe von 13.761 € entstanden.

Mit Schreiben vom 29.1.2007, den Bekl. am selben Tag zugegangen, kündigte der Kl. den Bekl. den Einbau einer modernen Gasetagenheizung mit Brennwerttechnik und Warmwasserbereitung an.

Der Kl. trägt vor, dass das einzubauende Gerät zu einer Energieeinsparung von 15 % führe. Die damalige Maßnahme der Bekl. sei mittlerweile abgewohnt. Zudem sei auf den Zustand der Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags aus dem Jahr 1989 abzustellen. Der Duldungspflicht der Bekl. stünde auch nicht entgegen, dass der Rechtsvorgänger des Kl. den Bekl. den Einbau einer Gasetagenheizung genehmigt hätte. [...]

a. Die Modernisierungsankündigung des Kl. vom 29. Januar 2007 genügt den gesetzlichen Anforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB. (wird ausgeführt)

b. Auch liegen die materiell‑rechtlichen Voraussetzungen des § 554 BGB vor.

aa. Der Einbau einer neuen Gasetagenheizung stellt, gemessen an dem Umstand, dass die Wohnung mietvertraglich mit einer Ofenheizung ausgestattet war, eine wohnwertverbessernde Maßnahme i. S. d. § 554 Abs. 2 BGB dar. Dabei ist vorliegend nicht entscheidend, dass die Bekl. selber aufgrund der Modernisierungsvereinbarung mit dem Vorvermieter von 1997 bereits eine Gasetagenheizung eingebaut hatten. Grundsätzlich beurteilt sich nämlich die Frage der Wohnwertverbesserung nach der vertragsgemäßen Ausstattung der betreffenden Räumlichkeiten, so dass bauliche Veränderungen, die der Mieter vorgenommen hat, in der Regel nicht zu berücksichtigen sind. Hat ein Mieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen lassen, für die er instandhaltungspflichtig ist, kann er sich dem Anschluss an eine Zentralheizung nicht allein mit dem Argument widersetzen, dass die Umstellung keine Wohnwertverbesserung darstellen würde (vgl. Urteil des LG Berlin vom 26. Juni 2003 - 67 S 417/02 -, GE 2004, 236). Ferner stellt der Einbau einer Gasetagenheizung im Vergleich zu einer mietvertraglich vorgesehenen Ofenheizung eine Maßnahme zur Verbesserung der Wohnung dar.

Aber selbst wenn zu berücksichtigen wäre, dass nunmehr eine Gasetagenheizung vorhanden ist, lägen die Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB vor, da die neu einzubauende Heizungsanlage zu einer Energieeinsparung führt. Die Einsparung von Primärenergie ist aufgrund des erstinstanzlich eingeholten Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. B. S. vom 15. September 2008 gegeben. Der Einsparungseffekt ergibt sich schon vornehmlich aus der Tatsache, dass die Warmwasserversorgung mit Elektroenergie durch eine Warmwasserversorgung mit Gasenergie ersetzt werden soll. Bei der gegenwärtigen Versorgung der Wohnung mit Heizwärme und mit Warmwasser liegt die Anlagen‑Aufwandszahl bei 1,47. Dies bedeutet, dass für die Erzeugung von 1 kWh Endenergie ein Einsatz von 1,47 kWh Primärenergie erforderlich ist. Bei der Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung auf der Grundlage der Brennwerttechnik ergibt sich nach den Ausführungen des Sachverständigen eine Anlagen-Aufwandszahl von 1,19. Das bedeutet, dass für die Erzeugung von 1 kWh an Endenergie nur ein Einsatz von 1,19 kWh an Primärenergie erforderlich ist.

bb. Der Kl. ist auch befugt, die Rohre und Heizkörper im Zuge der Modernisierungsmaßnahme mit auszutauschen. Den Ausführungen des Sachverständigen im vorgenannten Gutachten ist auch zu entnehmen, dass die vorhandenen Heizkörper und Heizrohre gerade nicht verwendet werden können, weil die neue Anlage mit geringeren Heiztemperaturen auskommt. Dies bedeutet zwangsläufig, dass die Heizkörper einen größeren Umfang haben müssen, um dieselbe Wärmemenge abzustrahlen. Ein entsprechender Austausch ist mithin notwendig.

c. Dem Duldungsanspruch steht auch nicht die Modernisierungsvereinbarung vom 15./22. Oktober 1996 entgegen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ergibt sich aus dieser nicht, dass der Vermieter nach dem Ablauf von fünf Jahren keine Erneuerung der Heizungsanlage vornehmen darf. So ist in § 2 Abs. 4 der vorgenannten Vereinbarung lediglich geregelt, dass der Vermieter verpflichtet sei, für die Dauer von fünf Jahren weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen. Das bedeutet schon dem Wortlaut nach, dass nach dem Ablauf von fünf Jahren der Vermieter gerade nicht gehindert ist, Modernisierungsmaßnahmen, welcher Art auch immer, vornehmen zu können. Auch das in dieser Regelung enthaltene Wort „weitere" lässt keinen anderen Schluss zu. Insbesondere kann daraus, sowie aus dem Umstand, dass grundsätzlich nach § 2 Abs. 1 der Mieter für die Instandhaltung der Gasetagenheizung verantwortlich ist, nicht geschlossen werden, dass der Vermieter deshalb nach dem Ablauf von fünf Jahren mit einer Modernisierung bezüglich der Erneuerung der Heizungsanlage ausgeschlossen sei. Wäre dieses von den damaligen Parteien so gewollt gewesen, hätte es insoweit einer ausdrücklichen Regelung bedurft. Daran fehlt es aber vorliegend. Dem steht auch nicht die vom Amtsgericht zitierte Entscheidung des Kammergerichts vom 28. August 2008 - 8 U 99/08 - GE 2008, 1423 = WuM 2008, 39) nach ihrem veröffentlichten Wortlaut entgegen, da diese einen anderen Sachverhalt betrifft. Zwar lag dem vom Kammergericht zu entscheidenden Fall ebenfalls eine entsprechende Modernisierungsvereinbarung „Mustervereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen" zugrunde, so dass das Kammergericht in seiner Entscheidung zu der Auffassung gekommen ist, dass der Vermieter nicht befugt sei, anstelle der vorhandenen Gasetagenheizung des Mieters eine eigene Gasetagenheizung einzubauen, wenn ausschließlich der Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses für die Gasetagenheizung zuständig sei und eine Mieterhöhung insoweit ausscheiden solle. Nach Maßgabe dieser Vereinbarung sollte der Mieter gegebenenfalls für eine Erneuerung der Anlage zuständig sein. Es kann dahinstehen, ob dieser Auffassung generell zu folgen ist. Hier liegt jedenfalls die Besonderheit vor, dass die Gasetagenheizung, die der Kl. einbauen will, sich von derjenigen unterscheidet, die die Bekl. hat einbauen lassen. Bei der vorhandenen Gasetagenheizung ist eine Warmwasserversorgung nicht vorgesehen. Dem Gutachten des Sachverständigen S. ist zu entnehmen, dass die Warmwassererzeugung ausschließlich mit Elektroenergie erfolgt. Der Kl. jedoch will eine Gasetagenheizungsanlage einbauen, die gleichzeitig der Warmwasserversorgung dient. Außerdem macht der Kl. zutreffenderweise geltend, dass die Gasetagenheizung mit moderner Brennwerttechnik gegenüber der vorhandenen Gasetagenheizung zu einer Einsparung von Primärenergie führt. Für die Erneuerung der Gasetagenheizung mit dieser Ausstattung wäre die Bekl. - um in der Terminologie des Kammergerichts zu verbleiben - nicht zuständig. Der Verzicht auf eine Mieterhöhung bezieht sich nicht auf eine Gasetagenheizungsanlage, die eine andere Qualität aufweist als diejenige, die vorhanden ist.

d. Dem Duldungsanspruch kann auch nicht entgegengehalten werden, dass es sich in Ansehung der von der Bekl. in der Vergangenheit getätigten Aufwendungen um eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB handeln würde. Selbst wenn man vorliegend davon ausgehen würde, dass die Bekl. ca. 6.000 bis 8.000 € selbst für den Einbau der Gasetagenheizung 1996 aufgewandt hätte, dann würden diese vor mehr als zehn Jahren getätigten Aufwendungen nicht mehr zu berücksichtigen sein. Es ist nämlich anerkannt, dass Investitionen des Mieters nur dann berücksichtigt werden können und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters verhindern, wenn sie noch nicht abgewohnt sind. Dabei ist auch die Höhe der vorangegangenen Verwendungen maßgebend. Allgemein kann gesagt werden, dass umso eher eine unzumutbare Härte für den Mieter vorliegt, je höher seine vorausgegangenen Verwendungen waren und je kürzer sie zeitlich zurückliegen; umgekehrt müssen zeitlich länger zurückliegende Verwendungen eher in Betracht bleiben. Die Höhe der Aufwendungen und der Zeitpunkt der Verwendungen sind in eine Relation zu setzen. Als Anhaltspunkt für die zu bemessende Zeitspanne und die Höhe der Aufwendungen gilt, dass der Betrag einer Jahresmiete in vier Jahren abgewohnt wird (Kinne/Schach/Bieber, Miet‑ und Mietprozessrecht, 5. Auflage, § 554 Rn. 89 m. w. N.). Ausgehend von einer Jahresnettokaltmiete der Bekl. von 10.103,52 € im Jahr 1999 sind jedoch die von der Bekl. getätigten Aufwendungen in nunmehr 13 Jahren abgewohnt. [...]

Wenn der Mieter mit Zustimmung des Vermieters eine Gasetagenheizung in der Ofenheizungswohnung einbauen lässt, ist er für deren Instandhaltung verantwortlich. Das Kammergericht hatte aus einer dahin gehenden Mustervereinbarung geschlossen, dass für die Dauer des Mietverhältnisses der Vermieter nicht seinerseits eine Gasheizung einbauen dürfe. Das Landgericht Berlin ist anderer Auffassung.

Anfang 1997 hatten die Parteien eine „Mustervereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen" geschlossen, wonach der Vermieter dem Einbau einer Gasetagenheizung durch den Mieter zustimmte und auf ein Mieterhöhungsrecht dafür verzichtete. Die Anlage sollte während der Dauer des Mietverhältnisses vom Mieter instand gehalten werden. Anfang 2007 kündigte der Vermieter den Einbau einer modernen Gasetagenheizung mit Brennwerttechnik und Warmwasserbereitung an. Der Mieter meinte, er sei nicht duldungspflichtig und konnte sich dazu auf eine Entscheidung des Kammergerichts berufen.

Mit Urteil vom 8. November 2010 verurteilte das Landgericht Berlin den Mieter zur Duldung und verwies darauf, dass es für die Frage, wann eine Modernisierung vorliegt, auf den vertraglich geschuldeten Sollzustand ankomme. Das sei hier eine Ofenheizungswohnung. Selbst wenn man das anders sehen wolle, führe die neue einzubauende Heizungsanlage zu einer Energieeinsparung, was sich aus dem vom Amtsgericht eingeholten Gutachten ergebe. Der Mieter könne sich nicht auf seine eigene Modernisierungsmaßnahme berufen, da diese „abgewohnt" sei. Für das „Abwohnen" gelte als Regel, dass in vier Jahren jeweils der Betrag von einer Jahresmiete als abgewohnt gelte (Beispiel: Mieter baut für 5.000 € eine Gasetagenheizung ein, Jahresmiete beträgt 2.500 €. In diesem Fall ist die Gasheizung in acht Jahren abgewohnt). Schließlich ergebe sich auch aus der Modernisierungsvereinbarung nichts anderes. Es könne offenbleiben, ob der Auffassung des Kammergerichts generell zu folgen sei, wonach bei einer Instandhaltungspflicht des Mieters für die Dauer des Mietverhältnisses eine eigene Modernisierungsmaßnahme des Vermieters ausgeschlossen sei. Jedenfalls liege hier der Fall anders, da die neue Gasetagenheizung zu einer Einsparung von Primärenergie führe und zudem eine zentrale Warmwasserversorgung ermöglicht werde.

Dem Urteil ist zuzustimmen, denn die Mustervereinbarung, über die das Kammergericht entschieden hatte, enthält nur Selbstverständlichkeiten. Dass der Vermieter für eine Modernisierungsmaßnahme des Mieters keine Mieterhöhung verlangen darf, ist ebenso selbstverständlich wie die Instandhaltungspflicht (einschließlich einer Erneuerungspflicht) des Mieters für die von ihm eingebaute Anlage. Aus einer solch bloß deklaratorischen Vereinbarung einen Verzicht des Vermieters auf eigene Modernisierungsmaßnahmen herzuleiten, liegt eher fern.