Modernisierung durch Balkonanbau

Modernisierung durch Balkonanbau; Anforderungen an Ankündigungsschreiben; Dauer der Modernisierungsmaßnahme

1. Der Anbau eines Balkons zum nicht geräuschbelasteten Innenhof ist auch dann eine Wertverbesserungsmaßnahme, wenn die Wohnung bereits straßenseitig über einen 1,40 m aus der Fassadenfront herausragenden, vorne verglasten, durch eine Glastür zur Wohnung abgeschlossenen Austritt verfügt.

2. Die entsprechende Ankündigung ist formell unwirksam, wenn sie die Dauer der Maßnahme nur ungenau beschreibt.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Duldung des Anbaus eines Balkons aus § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB. Mit Vertrag vom 11. September 2001 mieteten die Bekl. von Herrn H. B. die Wohnung im G. Ufer, zweites Obergeschoß, Berlin. Inzwischen hat die Kl. das Objekt erworben und ist seit dem 29. November 2005 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 3. März 2006 kündigte die Kl., vertreten durch die K.-Immobilien GmbH, den Anbau von Balkonen an das Haus an. Der Balkon an der Wohnung der Bekl. sollte zum Innenhof ausgerichtet sein und eine Größe von 3 m2 haben. Die spätere Angabe von "3,75 m" beruht offenbar auf einem Irrtum.

Der Anspruch der Kl. scheitert im vorliegenden Fall nicht daran, daß der geplante Balkonanbau keine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB darstellen würde. Nachdem die Kammer den Parteien aufgegeben hat, zu den konkreten Verhältnissen auch unter Bezugnahme auf Fotografien näher vorzutragen, ist von folgenden Gegebenheiten auszugehen: Der Balkon soll zum Hof hin angebaut werden. Auf der gegenüberliegenden Seite der Wohnung befindet sich zur Straße hin ein durch eine Glastür vom davorliegenden Zimmer abgegrenzter Raum, den die Bekl. als Loggia bezeichnen. Der Raum ragt etwa 1,40 m aus der Fassadenfront heraus. Der Raum verfügt an der zur Straße liegenden Frontseite über Fenster, die die gesamte Raumbreite einnehmen. Die (kürzeren) Seiten des Raumes sind nicht verglast, sondern mit einem Heizkörper bzw. Bücherregalen versehen.

Dieser Raum ist - anders als nach dem Vortrag der Parteien noch im Parallelverfahren - 67 S 389106 - nicht als ein mit einem Balkon vergleichbarer Wintergarten oder als eine Loggia anzusehen. Das hier entscheidende Charakteristikum eines Balkons, was ihn auch für die hier wichtigen Streitfragen aus Sicht der Kammer weitgehend mit einer Loggia vergleichbar macht, ist die Möglichkeit, sich bei entsprechender Witterung praktisch im Freien aufzuhalten. Auf einem Balkon bzw. auf einer Loggia ist der Nutzer von der Außenluft umgeben und kann z.B. ein Sonnenbad genießen. Dies ist in dem hier vorhandenen Raum so nicht möglich. Der Raum ragt zwar aus der Fassade heraus. Dies läßt hier jedoch allenfalls an einen Erker denken. Die Möglichkeit, sich ins Freie zu begeben, unterscheidet sich für den vorhandenen Raum in nichts von den Möglichkeiten, die sich in jedem Zimmer bieten, in dem das Fenster weit geöffnet wird. Eine darüber hinausgehende Nutzbarkeit als Balkon oder Loggia ist nicht vorhanden. Insbesondere ist der Raum von drei Seiten her fest nach außen abgeschlossen. Nur nach vorn sind - wenn auch große - Fenster vorhanden. Bei dieser Ausgangslage bietet der beabsichtigte Balkonanbau erstmals die Möglichkeit, die frische Außenluft im Freien zu genießen. Im übrigen kommt es durch den Balkonanbau allenfalls zu einer leichten Verdunklung des Schlafzimmers wegen der Bodenplatte des oberen Balkons. Dieser Balkon ist aber nicht Gegenstand des Duldungsverfahrens. Die Verkleinerung der Hoffläche ist unerheblich. Die Geräuschbelastung kann nach den vorhandenen Lichtbildern nicht als erheblich angesehen werden. Es handelt sich insbesondere nicht um einen engen trichterförmigen Hof, in dem praktisch jedes gesprochene Wort in jeder Ecke verständlich oder als Echo zu vernehmen ist. Die etwa mögliche Einsichtnahme anderer Mieter in die Wohnung der Bekl. ist eine zwangsläufige Folge der Bebauung in Höfen und läßt sich bei Balkonen allgemein kaum vermeiden. Zu den unnütz aufgewandten Möbelkosten und der Verschlechterung des Grundrisses ist trotz Hinweis des Amtsgerichts nicht ausreichend vorgetragen, was auch in der Berufung nicht mehr erweitert wird. Auf eine Wirtschaftlichkeit der Maßnahme kommt es nicht an. Die Höhe des neuen Mietbetrages könnte im Rahmen des § 554 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Rolle spielen. Indes geben die Bekl. ausdrücklich an, daß die Miete für sie nicht entscheidend sei.

Indes kommt ein Anspruch der Kl. hier aus anderen Gründen nicht in Betracht. Das Ankündigungsschreiben der Kl. vom 3. März 2006 ist formell unwirksam, weil es nicht die nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlichen Angaben enthält. Der Bauzeitenplan ist zu allgemein gehalten. Es wird zwar für die Einzelmaßnahmen angegeben, wann sie beginnen sollen. Jedoch ist die Dauer der Einzelmaßnahmen unklar, da nur angegeben ist, daß der Abschluß insgesamt am "14.8.2006" geschafft sein soll. Auch die Angabe "Dieser Arbeitsschritt wird innerhalb weniger Tage ausgeführt" hilft nicht weiter. Er bezieht sich nur auf die Fenster. Die Dauer der übrigen Maßnahmen ist offen. Es kann einem Mieter nicht zugemutet werden, sich wegen fehlender Angaben auf zwei Monate Bauarbeiten in seiner Wohnung einzustellen. Die Ankündigung ist auch ungenau, weil nicht erkennbar ist, ob in der Wohnung der Bekl. Heizkörper zu versetzen sind. Dies ist für einen Mieter jedoch ein wichtiger Punkt, insbesondere im Zusammenhang mit der Möblierung.

Der Anbau eines Balkons zum nicht geräuschbelasteten Innenhof ist auch dann eine Wertverbesserungsmaßnahme, wenn die Wohnung bereits straßenseitig über einen 1,40 m aus der Fassadenfront herausragenden, vorne verglasten, durch eine Glastür zur Wohnung abgeschlossenen "Austritt" verfügt, entschied das Landgericht Berlin. Eine Modernisierungsankündigung sei jedoch formell unwirksam, wenn sie die Dauer der Modernisierungsmaßnahme nur ungenau beschreibe.

Der Vermieter plante eine Reihe von Modernisierungsmaßnahmen, die er dem Mieter ankündigte, darunter auch den Anbau eines 3 m2 großen Balkons zum Innenhof des Gebäudes. Die im zweiten Obergeschoß liegende Wohnung verfügte bereits straßenseitig über einen 1,40 m aus der Fassadenfront herausragenden, vorne verglasten, durch eine Glastür zur Wohnung abgeschlossenen "Austritt". Dem Ankündigungsschreiben war ein sogenannter Bauzeitenplan beigefügt, der für die einzelnen Maßnahmen angab, wann sie beginnen sollten. Der Abschluß aller Bauarbeiten war mit einem konkreten Datum angegeben worden. Hinsichtlich der Dauer war lediglich für den geplanten Fensteraustausch angegeben, daß dieser "Arbeitsschritt ... innerhalb weniger Tage" ausgeführt werde. Eine konkrete oder ungefähre Dauer der Bauarbeiten für den Balkonanbau enthielt das Ankündigungsschreiben nicht. Das hielt der Mieter nicht für ausreichend, woraufhin ihn der Vermieter auf Duldung verklagte. Das Amtsgericht gab der Klage statt; dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Die ZK 67 des Landgerichts Berlin gab dem Mieter recht. Der Vermieter habe keinen Anspruch auf Duldung der angekündigten Maßnahme. Zwar handle es sich bei dem angekündigten Anbau des Balkons zum Innenhof um eine Wertverbesserungsmaßnahme, obwohl die Wohnung bereits straßenseitig über einen 1,40 m aus der Fassadenfront herausragenden, vorne verglasten, durch eine Glastür zur Wohnung abgeschlossenen Austritt verfüge, denn dieser Austritt sei nicht als ein mit einem Balkon vergleichbarer Wintergarten oder als eine Loggia anzusehen. In dem vorhandenen Raum könne sich der Mieter nicht - wie auf dem angekündigten Balkon - bei entsprechender Witterung praktisch im Freien aufhalten. Eine erhebliche Geräuschbelastung des Balkons sei nicht ersichtlich; die etwa mögliche Einsichtnahme anderer Mieter in die Wohnung sei die zwangsläufige Folge der Bebauung in Höfen und bei Balkonen praktisch nicht vermeidbar.

Die Ankündigung der geplanten Modernisierungsmaßnahme sei jedoch hinsichtlich der Dauer der Maßnahme zu ungenau gewesen und daher formell unwirksam. Der beigefügte Bauzeitenplan sei zu allgemein gehalten gewesen. Zwar sei bei allen Einzelnaßnahmen der Beginn der Bauarbeiten genannt, deren Dauer jedoch unklar gewesen. Aus der Angabe, der Abschluß solle "insgesamt am 14.8.2006" geschafft sein, könne die tatsächliche Dauer nicht mit der notwendigen Genauigkeit entnommen werden. Der Hinweis, daß der "Arbeitsschritt ... innerhalb weniger Tage" ausgeführt werden solle, beziehe sich nur auf die Fenster, nicht auf den Balkon. Und einem Mieter könne nicht zugemutet werden, sich wegen fehlender Einzelangaben auf zwei Monate Bauzeit in seiner Wohnung einzustellen.

Der Anbau eines Balkons ist grundsätzlich eine Modernisierungsmaßnahme, sofern eine Wohnung noch nicht über einen Balkon verfügt (vgl. dazu und auch zu Einzelfällen ausführlich Blömeke/Blümmel, Moderniserung und Instandsetzung von Wohnraum, 3. Aufl., Seite 118, Stichwort "Balkon"). Insoweit kommt es auch nicht darauf an, ob der Anbau "ortsüblich" ist. Erst bei der Beantwortung der Frage, ob dem Mieter die Berufung auf eine finanzielle Härte durch die zu erwartende Mieterhöhung verwehrt ist, kommt es darauf an, ob die Mietsache durch den Anbau des Balkons lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie ihn mindestens zwei Drittel der Wohnungen in Berlin aufweisen (§ 554 Abs. 2 Satz 3 BGB).

Weist eine Wohnung aber bereits eine einem Balkon vergleichbare Ausstattung auf, so ist die Maßnahme in der Regel keine Modernisierung.

Bereits nach der früheren Rechtsprechung war der Anbau eines zweiten Balkons neben einem bereits vorhandenen Balkon einer Zweizimmerwohnung nicht als Modernisierung anerkannt (AG Schöneberg, Urteil v. 9.2.2005 - 6 C 168/04 -, MM 2005, 191 [LS]), wenn der vorhandene Balkon von seiner Größe her eine Nutzung zum Sitzen von ein bis zwei Personen, ggf. auch mit Kind zuließ (LG Berlin, Urteil v. 15.11.2005 - 63 S 77/05 -, GE 2006, 190).

Der Umbau eines Balkons zu einem Wintergarten stellte ebenfalls keine Modernisierungsmaßnahme dar (AG Neukölln, GE 1996, 1433; LG Berlin, Urteil v. 23.5.1997 - 64 S 507/96 -, NZM 1998, 189 = GE 1997, 1031).

Der Anbau eines Balkons an die gemietete Wohnung vor einem Wintergarten ist jedenfalls dann keine Modernisierungsmaßnahme, wenn der Verbesserung der Mietsache eine Verschlechterung infolge der Maßnahme entspricht, weil der Anbau des Balkons an den Wintergarten die Nutzbarkeit des Wintergartens entwertet (LG Berlin, Urteil v. 12.3.2007 - 67 S 39/06 -, GE 2007, 721= WuM 2007, 322).

Kritisch zu sehen sind im vorliegenden Fall jedoch die von der ZK 67 gestellten Anforderungen an die Mitteilung der voraussichtlichen Dauer der Maßnahme im Ankündigungsschreiben (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB); sie dürften überzogen sein. Fraglich ist bereits, ob die Auffassung (AG Mitte GE 2005, 1133; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 554 BGB Rn. 275) noch aufrechterhalten werden kann, daß die Dauer für jede Maßnahme einzeln angegeben werden muß. Im vorliegenden Fall war durch die Angabe, daß der Abschluß insgesamt am "14.8.2006" geschafft sein soll, die "voraussichtliche" Dauer genügend konkretisiert. Die Ankündigung enthielt für alle Einzelmaßnahmen den Beginn und für die Gesamtmaßnahme einen einheitlichen Abschluß. Daraus konnte der Mieter ohne weiteres die Dauer der Einzelmaßnahmen ersehen. Falls die Arbeiten noch nicht unerhebliche Zeit danach angedauert hätten, hätte der Mieter sich dagegen wenden können.