Modernisierung durch Anbau eines weiteren Balkons

Modernisierung durch Anbau eines weiteren Balkons; Härteeinwand des Mieters; allgemein üblicher Zustand; unzumutbare finanzielle Härte; verbleibendes Haushaltseinkommen als Härtemaßstab

Verbleiben dem Mieter nach einer Modernisierung nur noch rund 788 € zum Bestreiten seines Lebensunterhalts, liegt eine unzumutbare Härte vor.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Anbau des zweiten Balkons stellt eine wohnwertverbessernde Maßnahme dar. Der Balkon ist größer und damit besser nutzbar als der bisher vorhandene Küchenbalkon. Allein die von der Bekl. hervorgehobene Tatsache, dass die Wohnung mit dem weiteren Balkon besser zu verkaufen sei, belegt schon, dass der Wohnkomfort der mit einem weiteren Balkon ausgestatteten Wohnung höher ist als derjenige für eine Wohnung ohne diesen zweiten Balkon. Das Interesse des potentiellen Wohnungsnutzers ist in der Regel auf einen möglichst hohen Komfort gerichtet.

Die Bekl. braucht - und zwar unabhängig davon, ob dies bereits vereinbart worden ist - die Baumaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht zu dulden. Die zu erwartende Mieterhöhung stellt für die Bekl. eine Härte dar, die unter Würdigung auch der Belange des Kl. nicht zu rechtfertigen ist.

Das Jahres‑Netto‑Einkommen der Bekl. beträgt - berechnet nach den vorgelegten Gehaltsunterlagen - inklusive Weihnachts- und Urlaubsgeld gerundet 15.685 €, also 1.307 € monatlich. Bei einer Miete von 518,36 € beträgt der Anteil der Miete am Netto‑Einkommen knapp 40 %. Der Bekl. verblieben zum Leben nur noch 788 €. Der Restbetrag, der einen täglichen Verbrauch von 26,26 € zulässt, ist so gering, dass nur sehr sparsam gelebt werden kann. Ohne die Mieterhöhung stehen der Bekl. immerhin 838 € gleich immerhin rund 37 % ihres Einkommens zum Leben zur Verfügung. Bereits dieser Betrag bedeutet für die Bekl., dass sie genau haushalten muss. Die Herabsetzung des ihr zur Verfügung stehenden Betrages um 50 € bedeutet für die Bekl., weil sie sich jetzt noch mehr einschränken muss, eine besondere Härte.

Diese Härte ist auch bei Würdigung der Belange des Kl. nicht zu rechtfertigen.

Die Wohnung verfügt bereits über einen, wenn auch kleinen Balkon, also eine Freifläche, die ein Sitzen im Freien ermöglicht. Der zusätzliche Balkon mag zwar die Lebensqualität in der Wohnung erhöhen [...]. Diese Werterhöhung ist indes nicht so werterhöhend, dass die Belange der Bekl., in einer für sie finanzierbaren Wohnung zu leben, zurückzustehen haben.

Die zu erwartende Mieterhöhung hat auch nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB außer Betracht zu bleiben. Wohnungen mit zwei Balkonen sind nicht allgemein üblich. Dies ist dem Gericht bekannt. Eine durchschnittliche Wohnung der Baualtersklasse aus den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts verfügt in der Regel nur über einen Balkon, der hin und wieder auch von der Küche abgeht. Denn es ist damals nicht untypisch gewesen, den Balkon an die Küche anzugliedern, weil von der Küche aus sofort Gegenstände und Lebensmittel auf dem Balkon gelagert werden können.

Der Mieter muss den Anbau eines zweiten Balkons nicht dulden, wenn ihm nach der Mieterhöhung nur noch 60 % seines Netto-Einkommens verbleiben.

Der Vermieter wollte einen zweiten straßenseitigen Balkon einbauen und verlangte Duldung. Die Mieterin verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von 1.307 € und lehnte wegen der zu erwartenden Mieterhöhung um 50 € mtl. ab.

Das AG Hamburg wies die Duldungsklage ab. Der geplante Anbau sei zwar wohnwertverbessernd, die Mieterhöhung aber eine unzumutbare Härte, weil der Mieterin nur 788 € mtl. und damit lediglich etwa 60 % des Einkommens für ihre sonstigen Lebensbedürfnisse verblieben.