Modernisierung als angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks

Modernisierung als angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks; Mietverhältnis, Beendigung; Kündigung; berechtigtes Interesse; Verwertung des Grundstücks, angemessene wirtschaftliche; Nachteile, erhebliche; Modernisierungsmaßnahme; Wegfall der Wohnung

Vom Vermieter vorgesehene Modernisierungsmaßnahmen stellen grundsätzlich eine "angemessene" wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB dar; will der Vermieter jedoch nach dieser Vorschrift kündigen, muß er schlüssig darlegen, daß er "erhebliche Nachteile" erleiden würde, wenn er die Modernisierungsmaßnahme nicht durchführen könnte.

Die Kl. sind Eigentümer eines fünfgeschossigen Altbaumiethauses; in jedem Geschoß befinden sich vier Wohnungen, alle ohne Bad und Innentoilette. Die Kl. modernisierten die Geschosse des Hauses so, daß in jedem Geschoß aus den vorhandenen vier Wohnungen jeweils zwei Wohnungen mit Innentoilette und Bad geschaffen wurden. Lediglich im dritten Geschoß konnte die Modernisierung noch nicht vollständig durchgeführt werden, weil die Bekl. sich weigerten, die Modernisierung zu dulden. Der Kl. hatte den Bekl. gekündigt, das AG hielt sein Räumungsverlangen für begründet. Die Berufung der Bekl. hatte jedoch Erfolg.

Den Kl. stehen keine Ansprüche gegen die Bekl. auf Räumung der von ihnen innegehaltenen Wohnungen zu, da die zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisse nicht beendet worden sind. Die Kündigungserklärungen der Kl. sind unwirksam.

Nach dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 17. November 1983 (NJW 84, 372 = GE 84, 77) kann zwar das Vorhaben des Vermieters, die Wohnungen seines Altbaues mit Bad und eigenem WC auszustatten, ein die Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigendes Interesse an der Beendigung desjenigen Mietverhältnisses darstellen, das bei Durchführung der beabsichtigten Modernisierung deshalb nicht bestehen bleiben kann, weil die betreffende Wohnung durch den Umbau wegfallen soll. Dem Vortrag der Kl. kann entnommen werden, daß im Zuge der beabsichtigten Modernisierung beide Wohnungen deshalb zusammengelegt werden sollen, weil sie wegen des bestehenden Raummangels für sich allein mit Bad und WC nicht versehen werden könnten. Diese von den Kl. vorgesehenen Modernisierungsmaßnahmen stellen grundsätzlich eine "angemessene" wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, da sie auf die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums abzielen.

Die Kl. haben jedoch nicht schlüssig dargelegt, daß sie "erhebliche Nachteile" erleiden würden, wenn sie die Wohnungen der Bekl. nicht zusammenlegen und mit Innentoiletten und Bad ausstatten könnten. Nach dem angeführten Rechtsentscheid kann nicht generell gesagt werden, daß sich Investitionen, die den Zweck haben, Wohnraum in einen den heutigen Wohnbedürfnissen entsprechenden Zustand zu versetzen, bei jedem Objekt und unabhängig davon lohnen, welche Baumaßnahmen erforderlich sind, wie viele Wohnungen dabei wegfallen oder neu entstehen und welche sonstigen wirtschaftlich bedeutsamen Umstände vorliegen. Das von den Kl. vorgetragene Zahlenmaterial über die Rendite des Hauses in den Jahren 1978 und 1981 ist zur Darlegung etwaiger erheblicher Nachteile, die gerade durch Aufrechterhaltung der Mietverhältnisse mit den Bekl. entstehen würden, nicht geeignet. Hierzu fehlt es zunächst an jeglicher Aufschlüsselung betreffend die beiden Wohnungen der Bekl. Auch ist nicht nachvollziehbar, inwiefern ein jetzt zu erwirtschaftender Gewinn allein auf die Modernisierungsmaßnahmen zurückgeführt werden kann.