Modernisierung in denkmalgeschützter Wohnanlage

Zur Abgrenzung von Modernisierung zu Luxusmodernisierung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt von den Bekl. Duldung verschiedener Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Die Bekl. sind Mieter eines Einfamilien-Reihenhauses auf­grund eines Mietvertrags vom 9.3.1988. Das streitgegenständliche Haus befindet sich in einer un­ter Denkmalschutz stehenden Anlage, die ca. 1920 errichtet wurde. Die Kl. ist aufgrund Kaufvertrags vom 21.12.2009 durch Erwerb von einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft in das Vertragsverhältnis eingetreten. Unter § 8 Ziff. 4 des Kaufvertrags heißt es u. a.: „Der Erwerber übernimmt folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich zur Vermeidung von Luxussanierungen sich an dem für Modernisierungsmaßnahmen maßgeblichen Standard bei geförderten Baumaßnahmen zu orientieren.“

Mit Schreiben vom 26.11.2018 kündigte die Kl. die streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen an. Die voraussichtliche Dauer beträgt danach ca. 3 ½ Monate. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit 556,10 €. Die Ankündigung sieht eine Erhöhung der Miete um 1.360,19 € auf 1.916,29 € vor.

Die Kl. ist der Auffassung gewesen, sämtliche angekündigten Modernisierungsmaßnahmen führten zu einer Energieeinsparung bzw. Wohnwertverbesserung. Wegen des Instandhal­tungsstaus seien die Instandhaltungsarbeiten zu dulden. Die Bekl. waren u. a. der Auffassung, dass die Modernisierungsankündigung formell unwirksam sei.

Das AG hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, es handele sich nicht um Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, sondern um eine umfassende Um­gestaltung der Mietsache, die den Charakter der Mietsache grundlegend ändere. Ferner handele es sich um eine Luxusmodernisierung, welche jedenfalls gegen die zuvor genannte Klausel im Kaufvertrag, welche drittschützend sei, verstieße.

Die zulässige Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg, im Übrigen ist sie unbegründet. Entsprechend der Vorgaben des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 21.11.2017 - VIII ZR 28/17 - (GE 2018, 49) werden die Maßnahmen jeweils einzeln und unabhängig voneinander geltend ge­macht.

Die Ankündigung ist formell wirksam. […]

Diese Erfordernisse werden durch die Ankündigung vom 26.11.2018 erfüllt. Dem steht nicht entgegen, dass hinsichtlich der Baunebenkosten zu … nicht deren Verteilung auf die einzelnen Maßnahmen angegeben ist. Es kann offenbleiben, ob sich der Mieter, der eine Teilzustimmung zur Duldungsverpflichtung erwägt, die angegebenen Baunebenkosten von 11 % selbständig auf einzelne Maßnahmen verteilen kann, oder ob dies nicht möglich ist, weil die Baunebenkosten hohe Kostenbestandteile enthalten können, die in jedem Fall - unabhängig von der konkreten Moder­nisierungsmaßnahme - anfallen können. Denn es ist ausreichend, wenn das Duldungsverlangen die Baunebenkosten für eine Vielzahl von verschiedenen Maßnahmen ausweist und der Mieter diese Angabe als die maximal auf ihn anfallenden Baunebenkosten seiner Prüfung der Duldungspflicht zugrunde legen kann. Der Kl. steht ein Anspruch auf Duldung folgender Instandsetzungs- und Modernisierungs­maßnahmen gegen die Bekl. aus den §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB a. F. zu:

a.) Herstellung einer Wärmedämmung: Die Kl. hat einen Anspruch auf Duldung der Fassadendämmung als energieeinsparende Maßnahme (§ 555b Nr. 1, 2 BGB). Bislang besitzt das Haus an keinem Gebäudeteil eine Dämmung. Eine nachhaltige Energieeinsparung durch das Aufbringen einer Fassadendämmung auch im Umfang von 40 mm ist somit jedenfalls die Folge, so dass es der Einholung eines Sach­verständigengutachtens nicht bedarf. Die Frage der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme ist nicht erheblich.

Ein Ablauf einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung steht dem Duldungsanspruch nicht entgegen, da auf der Grundlage der bereits zuvor erteilten Bescheide eine Genehmigungsfähigkeit besteht und die Genehmigung nachgeholt werden kann. Zudem haben sich die Bekl. mit der Duldung insoweit in Verzug befunden und die Kl. handelt auf eigenes Risiko, wenn sie Maßnahmen ausführt, ohne die erneute Genehmigung nachgeholt zu haben.

Die Einbringung einer vermieterseitigen Vollsparrendämmung der Dachflächen als Modernisierungsmaßnahme ist nicht zu dulden. Vorliegend haben die Bekl. in der Berufungsinstanz vorgetragen, dass die Vorvermieterin bereits die Dachschrägen vor ihrem Einzug gedämmt hätte, und hierzu ein Foto von der Dämmung eingereicht. Dieser Vortrag ist nicht präkludiert, weil es für die Entscheidung des Amtsgerichts nicht darauf ankam.

Die Kl. ist diesem Vortrag nicht hinreichend entgegengetreten. Zum einen erscheint ihr Be­streiten des Vorliegens einer Dämmung der Dachschrägen als ins Blaue hinein erfolgt und nicht zulässig, weil sie sich vor Ort Kenntnis verschaffen könnte. Zum anderen kann das Vorliegen einer Dämmung entgegen der Auffassung der Kl. auch nicht deswegen offenbleiben, weil diese Dämmung heutigen Standards nicht genügen würde. Denn in diesem Fall wäre von der Kl. durch Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung darzulegen gewesen, aufgrund welcher un­terschiedlichen Merkmale bzw. Wärmedurchgangskoeffizienten von einer Einsparung von Endenergie auszugehen sein sollte.

Das Aufbringen von Trockenbauplatten im Innenbereich der Dachfläche ist nicht zu dulden, weil dies eine Begleitmaßnahme zur nicht zu duldenden Dämmung des Dachbodens ist.

Die Herstellung einer neuen Biberschwanzziegel-Krondeckung ist als Instandsetzungsmaßnahme zu dulden. Die Dacheindeckung ist unstreitig Jahrzehnte alt und instandsetzungsbedürftig. Es wurde nicht geltend gemacht, dass sie bereits einmal ausgetauscht wurde.

Die Dämmung der Bodenplatte ist nicht zu dulden. Zwar kann es sich bei der erstmaligen Dämmung der Bodenplatte um eine energetische Modernisierung handeln, jedoch kann offenbleiben, welches konkrete Maß einer Energieeinsparung erreicht wird und ob dieses nachhaltig ist. Denn es steht dieser Maßnahme § 8 Ziff. 4 des notariellen Kaufvertrags entgegen. Mit dem für Modernisierungsmaßnahmen maßgeblichen Standard bei geförderten Baumaßnahmen ist es nicht zu vereinbaren, dass bei einem Altbau aus den 1920er Jahren ohne behördliche Anordnung nachträglich die Bodenplatte gedämmt wird und die Mieter zu diesem Zweck und aufgrund der Unbe­wohnbarkeit ihrer Wohnung für einen langen Zeitraum ausziehen müssen.

Mangels Anspruchs auf Duldung der Dämmung der Bodenplatte bedarf es weiter nicht der Her­stellung eines Zementestrichs als neuen Fußbodenaufbau und eines neuen Holzbodens.

Ferner besteht kein Anspruch auf Herstellung eines Heizestrichs, weil kein Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Fußbodenheizung besteht. Denn nach Auffassung der Kammer stellt der Einbau einer Fußbodenheizung jedenfalls nicht den „für Modernisierungsmaßnahmen maß­geblichen Standard bei geförderten Baumaßnahmen“ dar, zu dessen Einhaltung sich die Kl. im Kaufvertrag verpflichtet hat. Eine Fußbodenheizung stellt grundsätzlich keinen üblichen Standard, insbesondere jedoch nicht bei geförderten Baumaßnahmen dar, sondern ist eher die Ausnahme.

b) Fenster und Außentüren: Die Kl. hat aus § 555a BGB einen Anspruch auf Duldung auf Durchführung der notwendigen Instandsetzungsarbeiten (Gang- und Schließbarmachung) der unstreitig instandsetzungsbedürftigen Holzkastendoppelfenster. Der Kl. steht gegen die Bekl. jedoch kein Anspruch auf Anbringung von Abdichtungslip­pen aus § 555b Nr. 1, 2 BGB a. F. zu.

Die Kl. trägt insoweit lediglich pauschal zur Verbesserung des Wohnkomforts und der Energieeinsparung vor. Weder trägt die Kl. vor, weshalb eine Verbesserung der Dichtigkeit angesichts der als Instandhaltungsmaßnahme beantragten Überarbeitung der mutmaßlich bislang nicht dichten Fenster erreicht werden solle, noch trägt sie zu einer konkreten Energieeinsparung vor.

Die Kl. hat jedoch auf ihren Hilfsantrag vom 3.3.2021 einen Anspruch auf Anbringung von Abdichtungslippen als Instandsetzungsmaßnahme aus § 555a BGB. Der Instandsetzungsbedarf der Fenster ist unstreitig.

Die Kl. hat ferner keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Terrassenfalttür aus Holz anstelle des vorhandenen Fensters im Wohnzimmer aus § 555b Nr. 4 BGB.

Gegenwärtig besitzt die Wohnung im Wohnzimmer ein einfachverglastes Holzkastendoppelfenster und keinen direkten Zugang zum Garten. In dem Einbau einer Terrassentür, die einen Austritt in den Garten ermöglicht, könnte zwar grundsätzlich eine Gebrauchswerterhöhung liegen. Diese würde jedoch auch durch eine handelsübliche Terrassentür in der Breite eines herkömmlichen Fensters erreicht werden. Sofern die Kl. jedoch eine aufwendige dreiflügelige Massiv­holz-Falttür mit einer Breite von 2,17 m einbauen möchte, handelt es sich nach Auffassung der Kammer hierbei nicht um den üblichen Standard im geförderten Wohnungsbau entsprechend § 8 Ziff. 4 des Kaufvertrags.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Austausch der übrigen vorhandenen einfachverglasten Fenster gegen solche mit Isolierverglasung aus § 555b Nr. 1 BGB. Hierbei han­delt es sich um eine energieeinsparende Maßnahme. Der Kl. steht jedoch kein Anspruch auf Duldung des Einbaus von Isolierglasfenstern mit verdeckten Beschlägen gegen die Bekl. im Wege der Modernisierung zu. Bei kostenintensiven verdeckten Beschlägen handelt es sich nach Auffassung der Kammer ebenfalls um eine Ausstattung, welche nicht von der Verpflichtung zugunsten der Bekl., die die Kl. im Kaufvertrag eingegangen ist, gedeckt ist. Die Kl. hat jedoch auf ihren Hilfsantrag einen Anspruch auf Einbau der Isolierglasfenster mit offenen Beschlägen. Der Einbau neuer Fensterbänke ist ferner als notwendige Begleitarbeit zu dulden.

Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Duldung des Einbaus einer neuen ein­bruchshemmenden und isolierenden Hauseingangstür aus § 555b Nr. 1, 2, 4 BGB a.F. zu. Zum einen ist die vorhandene Hauseingangstür einfachverglast und besitzt keinerlei Dämmeigenschaften, zum anderen stellt der Einbruchsschutz jedenfalls eine Gebrauchswerterhöhung dar (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, Rn. 116, BGB § 555b).

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus von drei Dachflächenfenstern im linken Zimmer des 1. Obergeschosses, weil es sich dabei um einen erstmaligen Ausbau handelt, der nicht dem Standard im geförderten Wohnungsbau entspricht.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ferner kein Anspruch auf Duldung der erstmaligen Schaffung eines Schornsteinfegerausstiegs im Dach aus § 555b Nr. 4 BGB a. F. zu. Es ist nicht ersichtlich, worin die pauschal durch die Kl. behauptete Wohnwertverbesse­rung liegen soll. Der Schornsteinfeger kann auch zum jetzigen Zeitpunkt auf das Dach gelangen und von außen hochsteigen. Weswegen in dem Durchqueren des gesamten Hauses durch den Schornsteinfeger eine Wohnwertverbesserung liegen soll, ist nicht ersichtlich. Auch folgt eine Wohnwertverbesserung nicht in der zusätzlichen Belichtung des Dachbodens. Dieser ist laut Kl. nicht vermieterseits ausgebaut und nicht als Wohnraum nutzbar. Eine Belichtung verbessert demnach den Wohnwert nicht.

c) Modernisierung der Elektro-Anlage: Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Duldung der Erneuerung und Verstärkung der Elektroleitungen, Verlegung der Leitungen unter Putz, Erhöhung des Wohnkomforts durch Installation von Steckdosen und Lichtschalter entsprechend den heutigen Wohnverhältnissen sowie der übrigen unter 1.c) beantragten Maßnahmen aus § 555b Nr. 4 BGB a.F. zu. Eine Modernisierungsmaßnahme ist von der Kl. insoweit nicht dargelegt worden. Die Verstärkung einer Elektroinstallation kann grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung sein, wenn das Ergebnis den Anschluss weiterer moderner Haushaltsgeräte zulässt.

Vorliegend wurde jedoch von den Bekl. der erhebliche Einwand erhoben, dass bereits gegenwärtig der gleichzeitige Betrieb mehrerer Elektrogroßgeräte möglich sei. Hierzu sei bereits vom Voreigentümer die vorhandene Elektrik im Objekt ausgetauscht und mit dreiadrigen Leitungen versehen worden. Ferner sei eine ausreichende Anzahl an Steckdosen bereits vorhanden. Das daraufhin von Seiten der Kl. erfolgte Bestreiten der Modernisierung der Elektroanlage durch die Voreigentümerin ist demgegenüber nicht hinreichend, weil nicht gleichzeitig dargelegt wird, welcher konkrete Zustand bei der Elektro-Anlage gegenwärtig vorhanden ist, von dem aus sich die geplante Maßnahme als erhebliche Wohnwertverbesserung darstellen könnte. […]

d) Bodenraum Obergeschoss: Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Duldung des Ausbaus des Dachbodens u. a. durch Beplankung der Dachschrägen im Trockenbau aus § 555b Nr. 4 BGB zu. Schafft der Vermieter durch den Ausbau vorhandener Räume etwas völlig Neues, liegt darin kei­ne Wohnwertverbesserung (Schmidt-Futterer aaO., Rn. 126 m.w.N., st. Rspr. seit BGH, Urteil v. 23.2.1972 - VIII ZR 91/70 - juris). Der bisherige Spitzboden ist bislang laut Kl. nicht zu Wohnzwecken nutzbar, so dass keine Modernisierungsmaßnahme vorliegt.

e) Herstellung einer modernen Heizungsanlage: Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Duldung des Einbaus einer neuen Brennwerttherme mit Warmwasseraufbereitung samt Nebenarbeiten aus § 555b Nr. 1 BGB a.F., einschließlich des Anschlusses an die Warmwasserbereitung. Das Objekt besitzt eine Gasetagenheizung aus der Zeit vor 1988. Mit dem Einbau einer Brennwerttherme mit Warmwasseraufbereitung gegenüber einer veralteten Heizung ohne Brennwerttechnik liegt die Energieeinsparung auf der Hand.

Die Kl. hat jedoch keinen Anspruch auf Duldung der Herstellung von Heizungsrohren und Flächenheizkörpern im Obergeschoss sowie eines Badheizkörpers oder Plattenheizkörpers im Badezimmer. Denn es ist insoweit nicht vorgetragen worden, warum dies erforderlich sei und nicht die bereits vorhandenen Heizkörper und -rohre weiterbetrieben werden können. In dem An­kündigungsschreiben heißt es hierzu nicht, dass erstmalig Flächenheizkörper oder Plattenheizkörper vermieterseits installiert werden sollen.

Hinsichtlich des Anspruchs auf Duldung des Einbaus eines Handtuchheizkörpers (laut Antrag Badheizkörper) aus § 555b Nr. 4 BGB kommt hinzu, dass dies zwar ein wohnwerterhöhendes Merkmal des Mietspiegels darstellt, nach Auffassung der Kammer der Einbau jedoch nicht von der einschränkenden Klausel im Kaufvertrag gedeckt wäre. Hierfür spricht, dass der Berliner Mietspiegel einen Handtuchheizkörper als wohnwerterhöhendes Merkmal betrachtet. Im Umkehrschluss lässt sich daraus folgern, dass es sich eben gerade nicht um den üblichen Standard handelt, den die Kl. aufgrund ihrer vertraglichen Verpflichtung einzuhalten hat.

Die Kl. hat ferner keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Fußbodenheizung im Erdgeschoss. Nach Auffassung der Kammer stellt der Einbau einer Fußbodenheizung jedenfalls nicht den ,,für Modernisierungsmaßnahmen maßgeblichen Standard bei geförderten Bau­maßnahmen“ dar, zu dessen Einhaltung sich die Kl. im Kaufvertrag verpflichtet hat. Eine Fußbodenheizung stellt grundsätzlich keinen üblichen Standard, insbesondere jedoch nicht bei geförderten Baumaßnahmen dar, sondern ist eher die Ausnahme.

Mangels Duldungsanspruch hinsichtlich der Fußbodenheizung hat die Kl. auch keinen Anspruch auf Duldung der Verlegung des geltend gemachten Eichenparketts als notwendige Begleitmaßnahme.

f) Sanitärarbeiten: Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Duldung der Grundrissänderung des Bades zum erstmaligen Einbau einer Dusche neben einer Badewanne aus § 555b Nr. 4 BGB a. F. zu. Der Antrag ist - zumindest im von den Bekl. innegehaltenen Haus - nicht vollstreckungsfähig, weil es sich bei dem in Bezug genommenen Grundriss um den Grundriss eines anderen Hauses handelt. Weder wurde der Antrag nach Erörterung angepasst noch der passende Grundriss eingereicht.

Des Weiteren verfügt das Bad nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Bekl. bereits über eine mit Genehmigung der Voreigentümerin eingebaute mieterseitige Dusche, so dass ein Bestandsschutz eingreift, zumal eine Wohnwertverbesserung durch den Austausch der einen Dusche durch eine andere nicht erkennbar ist.

Es besteht ferner kein Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Badewanne. Zwar verfügt das Bad nach dem Vortrag der Bekl. gegenwärtig nicht über eine Badewanne, jedoch passt eine Badewanne mangels zu duldender Grundrissänderung offenkundig nicht neben der Dusche in das Bad hinein. Der Einbau neuer Einhebelmischbatterien und der Austausch von Bad-Objekten (WC, Wasch­tisch, Armaturen) sind nicht als Modernisierungsmaßnahme zu dulden, da das Badezimmer bereits alle maßgeblichen Objekte aufweist, diese ursprünglich vermieterseits vorhanden waren und die vorhandenen Armaturen mangels gegenteiligem Vortrag als funktionsfähig gelten. Ein An­spruch auf Duldung des Einbaus als Instandsetzungsmaßnahme, etwa der Einhebelmischer, wurde nicht geltend gemacht.

Soweit eine neue Verfliesung von Wänden und Fußboden als Folgemaßnahme der Grundrissän­derung begehrt wird, ist diese mangels zu duldender Grundrissänderung nicht zu dulden.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Duldung der erstmaligen Herstellung eines vermieterseitigen Wasch- und Geschirrspülmaschinenanschlusses. Hierin liegt eine Gebrauchswerterhöhung i.S.d. § 555b Nr. 4 BGB a.F. Ebenso verhält es sich mit der erstmaligen Herstellung eines Gartenwasseranschlusses.

g) Hauswirtschaftsraum: Die Kl. hat keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierung hinsichtlich des Ausbrennens des vorhandenen Schornsteinzuges bzw. Ausschleudern sowie gegebenenfalls Einzug eines Stahlrohres. Die Voraussetzungen für einen Modernisierungsanspruch sind nicht dargelegt.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Schaffung eines Hauswirtschaftsraumes gegen die Bekl. aus § 555b Nr. 4 BGB. Der durch die Kl. angeführte Hauswirtschaftsraum ist, wie der Ankündigung zu entnehmen ist, tatsächlich ein sog. ,,Kriechkeller“, d. h., ein Keller, in dem man nicht aufrecht stehen kann. Sofern die Kl. beabsichtigt, die gesamte Bodenplatte im Erdreich „tiefer zu legen“ und damit einen Raum mit einer Stehhöhe von 2 m - 2,20 m zu schaffen, handelt es sich nach der Auffassung der Kammer um die Schaffung eines völlig neuen Raumes, was per se keine Wohnwertverbesserung i.S.d. § 555b Nr. 4 BGB a.F. darstellt.

Der Kl. steht ferner kein Anspruch auf Austausch der alten Kellertreppe gegen die Bekl. als Modernisierungsmaßnahme zu, weil bereits die Tiefer­legung des Kellerbodens nicht zu dulden ist.

h) Durchführung weiterer Instandsetzungsarbeiten: Der Kl. steht ein Anspruch aus § 555a BGB auf Duldung folgender Instandsetzungsarbeiten gegen die Bekl. zu:

• Überarbeitung der vorhandenen Fensterläden und Herstellung von deren Funktionsfähigkeit. Ggf. Ersatz fehlender Fensterläden;

• Erneuerung der Klingel- und Schließanlage;

• Gang- und Schließbarmachen der vorhandenen Innentüren einschließlich malermäßiger Überarbeitung der Innentüren;

• Erneuerung der vorhandenen Kaltwasserleitungen und Verlegung der Kaltwasserleitun­gen unter Putz.

Der lnstandsetzungsbedarf wurde nicht konkret in Abrede gestellt.

i) Schornstein: Die Kl. hat gegen den Bekl. ferner einen Anspruch auf Gewährung des Zutritts für Handwerker zur Ausführung der zu duldenden Arbeiten.

Nichtzulassungsbeschwerde ist von den Bekl. eingelegt worden. Für drei weitere Fälle aus der Wohnanlage wortgleich LG Berlin 63 S 30/20, 63 S 104/20 und 63 S 399/20.

Wenn Modernisierungsmaßnahmen geplant werden, sind diese nicht darauf beschränkt, die Wohnungsausstattung auf einen nur durchschnittlichen Standard anzuheben; der Vermieter kann vielmehr auch Duldung von Maßnahmen zur Herstellung eines überdurchschnittlichen Standards verlangen. Die Grenze liegt bei besonders aufwendigen Maßnahmen, der sog. Luxusmodernisierung, die der Mieter nicht hinnehmen muss. Hiermit befasst sich die Entscheidung des Landgerichts Berlin, in der es um eine Wohnung in einer unter Denkmalschutz stehenden Wohnanlage geht.

Die Klägerin erwarb durch notarielle Kaufverträge im Dezember 2009 eine denkmalgeschützte Wohnanlage, über die es auf der Webseite von „denkmalimmobilien.info“ u. a. wie folgt heißt:

„Bei der um 1920 errichteten Siedlung handelt es sich um Reihenend- oder Reihenmittelhäuser, die mit einem großzügigen Garten ausgestattet sind. Das Gesamtensemble steht unter Denkmalschutz. Die Siedlung als Ganzes ist ein architektonisches Meisterwerk, welches aufgrund des hohen Gartenanteils der Häuser eine grüne Oase in der Großstadt bildet. Umgeben von einer idyllischen Natur (nahe dem Nordgraben und dem Tegeler See) mit hohem Freizeitwert und nur 19 Fahrminuten bis zur Innenstadt (Flaniermeile Kurfürstendamm), sind die Häuser ein idealer Standort für anspruchsvolles Wohnen.“

In dem Kaufvertrag über das Grundstück betreffend ein Einfamilien-Reihenhaus, das die Beklagten im März 1988 angemietet hatten, befindet sich unter § 8 Ziff. 4 u. a. folgende Regelung:

„Der Erwerber übernimmt folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich … zur Vermeidung von Luxussanierungen, sich an dem für Modernisierungsmaßnahmen maßgeblichen Standard bei geförderten Baumaßnahmen zu orientieren.“

Im November 2018 kündigte die Klägerin umfangreichste Modernisierungsarbeiten an, in deren Folge sich die damalige Nettokaltmiete von 506,78 € monatlich um 1.360,19 € auf monatlich 1.916,29 € erhöhen sollte. Wegen der Details der umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen und ihrer Einstufung als zu duldende bzw. nicht zu duldende Modernisierungs- und/oder Instandhaltungsmaßnahme sei auf die im Wortlaut abgedruckte Entscheidung des Landgerichts Berlin verwiesen.

Das Amtsgericht wies die Klage auf Duldung mit der Begründung ab, dass es sich um eine nicht zu duldende umfassende Umgestaltung der Mietsache handele und zudem eine Luxusmodernisierung beabsichtigt sei, die gegen die drittschützen­de Klausel im Kaufvertrag verstieße. Auf die Berufung der Klägerin änderte das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil teilweise ab und verurteilte die Beklagten zur Duldung u. a. der Herstellung einer Wärmedämmung, einer Biberschwanzziegeleindeckung des Daches und der Herstellung einer modernen Heizungsanlage sowie zur Duldung verschiedener Instandsetzungsmaßnahmen. Soweit eine Verurteilung erfolgt sei, handele es sich nicht um Luxusmodernisierungen; soweit die Berufung zurückgewiesen worden sei, handele es sich – wie bei dem geltend gemachten Anspruch auf Duldung des Dachbodenausbaus – um „etwas völlig Neues“ und somit keine Wohnwertverbesserung. Unter Berücksichtigung der im Ankündigungsschreiben genannten monatlichen modernisierungsbedingten Mehrkosten und eines fiktiven Instandsetzungsanteils von 50 % der Modernisierungskosten belaufe sich der Verlustanteil der Beklagten auf 175,31 €, woraus sich eine prozessuale Kostenquote zu Lasten der Beklagten in Höhe von 13 % ergebe.

Nichtzulassungsbeschwerde ist von den Beklagten eingelegt worden.