Modernisierung

Modernisierung; Gas-Etagenheizung; unzumutbare Härte; allgemein üblicher Standard

Die Installation einer Gas-Etagenheizung anstelle vorhandener Gas-Einzelöfen ist eine Modernisierungsmaßnahme, die der Herbeiführung eines allgemein üblichen Standards der Mietwohnung dient. Die mit der Maßnahme verbundenen Arbeiten der Handwerker sind nicht deshalb eine unzumutbare Härte für den Mieter, weil er ausschließlich nachts arbeitet.

Der Kl. hat gegen den Bekl. Anspruch auf Duldung der geplanten Modernisierungsmaßnahme aus § 541 b Abs. 1 BGB.

Das Schreiben des Kl. v. 19.3.1997 genügt den Anforderungen an die Mitteilungspflicht des Vermieters nach § 541 b Abs. 2 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter zwei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen von diesen zu unterrichten. Dabei hat er die Maßnahmen konkret zu beschreiben und den voraussichtlichen Beginn anzugeben. Darüber hinaus muß der Vermieter den Umfang der mit der Modernisierung verbundenen Mieterhöhung mitteilen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 332; Palandt/Putzo, 56. Aufl., § 541 b Rn. 21).

Dieser Mitteilungspflicht ist der Kl. durch das Schreiben v. 19.3.1997 nachgekommen. Darin sind sowohl hinreichende Angaben dazu enthalten, welche Arbeiten mit dem Austausch der Heizungsanlage verbunden sind, als auch der voraussichtliche Arbeitsbeginn angegeben. Die Angabe eines genauen Datums ist nicht erforderlich. Die zu erwartende Mieterhöhung hat der Kl. mit einem bestimmten DM-Betrag (rd. 100 DM) angegeben. Die zweimonatige Ankündigungsfrist ist ebenfalls gewahrt.

Der vom Kl. beabsichtigte Austausch der Gas-Einzelöfen gegen eine Gas-Etagenheizung stellt auch eine Verbesserungsmaßnahme im Sinne des § 541 b Abs. 1 BGB dar.

Darunter ist jede vom Vermieter ausgehende bauliche Veränderung der Mieträume zu verstehen, die deren Gebrauchswert erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht. Das ist bei dem Austausch der Gas-Einzelöfen durch eine Gas-Etagenheizung der Fall.

Dabei kommt es nicht notwendig darauf an, ob die alten Gas-Einzelöfen noch intakt sind oder von der Etagenheizung eine bessere Heizwirkung zu erwarten ist. Eine Verbesserung des Gebrauchswertes der Wohnung liegt jedenfalls bereits darin, daß - wie dem Gericht aus eigener Erfahrung bekannt ist - der Einbau einer Etagenheizung anstelle von Gas-Einzelöfen zu einem wesentlich verbesserten Bedienungskomfort führt (vgl. zu Etagenheizungen auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 310, m. w. N.; Palandt/Putzo, 56. Aufl., § 541 b Rn. 7). Ob eine Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung darüber hinaus daraus folgt, daß - wie der Kl. im nachgelassenen Schriftsatz v. 20.5.1998 dargelegt hat - im Rahmen der geplanten Modernisierung erstmals auch im Schlafzimmer ein Heizkörper installiert werden soll, mag dahingestellt bleiben.

Die beabsichtigte Modernisierung ist dem Bekl. auch zumutbar. Der Bekl. hat keine Umstände dargelegt, aufgrund derer die Maßnahme für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte begründet.

Die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses bleibt bei der gebotenen Interessenabwägung gemäß § 541 b Abs. 1 S. 3 BGB außer Betracht, weil der Einbau der Gas-Etagenheizung lediglich der Herbeiführung eines allgemein üblichen Standards dient. Im übrigen hat der Bekl. auch nicht konkret dargelegt, daß die zu erwartende Mieterhöhung um 100 DM für ihn unter Berücksichtigung seines Einkommens eine Härte bedeutet.

Der beabsichtigte Auszug des Bekl. aus der Wohnung im Frühjahr 1999 begründet ebenfalls keine unzumutbare Härte. Zwar kann der bevorstehende Auszug des Mieters bei Abwägung der beiderseitigen Interessen dazu führen, daß der Vermieter die geplante Modernisierung bis zum Auszug des Mieters zurückstellen muß (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 319). Voraussetzung dafür ist allerdings, daß die Beendigung des Mietverhältnisses feststeht oder sich der Auszug des Mieters jedenfalls konkret abzeichnet. Die bloße Absicht des Mieters, nach Auslaufen eines Bausparvertrages eine Eigentumswohnung zu erwerben, genügt dagegen nicht.

Der Umstand, daß der Bekl. ausschließlich nachts arbeitet, steht der vom Kl. beabsichtigten Modernisierung ebenfalls nicht entgegen. Das Gericht verkennt nicht, daß die beabsichtigten Arbeiten für den Bekl. aufgrund seiner Nachtarbeit eine stärkere Beeinträchtigung darstellen als für andere Mieter. Eine unzumutbare Härte liegt gleichwohl nicht vor. Der Bekl. hat nicht konkret dargelegt, wann er jeweils arbeitet und welchen Zeitraum des Tages er zum Schlaf benötigt. Das Gericht vermag deshalb nicht nachzuvollziehen, daß dem Bekl., der sicherlich nicht während des gesamten Tages schläft, keine ausreichende Schlafmöglichkeit verbleibt. Im übrigen kann dem Schlafbedürfnis des Bekl. ohne weiteres dadurch Rechnung getragen werden, daß die mit den Arbeiten beauftragten Handwerker nach Absprache mit dem Bekl. an bestimmten Zeiten des Tages nicht in seiner Wohnung arbeiten. Die dann noch verbleibende Beeinträchtigung des Bekl. tritt angesichts der kurzen Dauer der Umbaumaßnahmen hinter den berechtigten Interessen des Kl. an der Modernisierung zurück.