Modernisierung

Modernisierung; Duldungsanspruch; Indexmiete

Der Mieter hat auch dann eine Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB a.F. zu dulden, wenn eine Indexmiete gemäß § 557 b BGB vereinbart ist.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Kl. nimmt den Bekl. auf Duldung der Modernisierung der Heizungs- und Warmwasserversorgung der Wohnung in Anspruch.

2 Der Bekl. ist seit 2008 Mieter einer mit einer Ofenheizung ausgestatteten Wohnung der Kl. in Berlin. Die Mietvertragsparteien haben eine unbefristete Indexmiete vereinbart.

3 Mit Schreiben vom 15. Februar 2010 kündigte die Kl. zunächst den Einbau einer zentralen Heizungsanlage und die Umlage der Modernisierungskosten nach § 559 BGB (1,25 € je m2) sowie die Erhebung von Heizkostenvorauszahlungen (0,90 € je m2) an. Später nahm sie hiervon Abstand und teilte dem Bekl. mit Schreiben vom 18. August 2010, konkretisiert durch das Schreiben vom 22. Februar 2012 mit, dass sie nunmehr beabsichtige, die Ofenheizung durch eine Versorgung mit Fernwärme zu ersetzen. Sie kündigte die dafür erforderlichen Umbaumaßnahmen im Einzelnen an und erbat die Zustimmung des Bekl. hierzu. Bezüglich der Kosten teilte sie mit, dass eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB nicht erfolgen werde, für die Kosten der Belieferung mit Fernwärme würden allerdings monatliche Vorschüsse in Höhe von 1,96 € je m2, für die Wohnung des Bekl. insgesamt 104,59 €, erhoben werden.

4 Der Bekl. stimmte der Durchführung der von der Kl. angekündigten baulichen Maßnahmen nicht zu.

5 Das Amtsgericht hat die Klage auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht den Bekl. antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Bekl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

6 Die Revision hat keinen Erfolg.

12 Das Berufungsgericht hat der Kl. zu Recht einen Anspruch auf Duldung der Modernisierung bezüglich der Beheizung und Warmwasserversorgung der Wohnung gemäß § 554 Abs. 2 BGB a. F. gegen den Bekl. zuerkannt. Die vorgenannte Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwendbar, weil die Ankündigung der Kl. vom 22. Februar 2012 gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. dem Bekl. vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist. Dem Duldungsanspruch steht - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht der Schutzzweck des § 557 b Abs. 2 Satz 2 BGB entgegen.

13 1. Wie das Berufungsgericht - von der Revision unangegriffen - festgestellt hat, wird durch die Umstellung der Wärmeversorgung der vom Bekl. gemieteten Wohnung vom Ofenheizungsbetrieb auf den Anschluss an das Fernwärmenetz eine dauerhafte Wohnkomfortverbesserung der Mietsache im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. erreicht. Ebenso ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Modernisierungsankündigung der Kl. im Schreiben vom 22. Februar 2012 als den Anforderungen des § 554 Abs. 3 BGB a. F. genügend angesehen hat.

14 2. Entgegen der Auffassung der Revision steht es dem Duldungsanspruch der Kl. auch nicht entgegen, dass die Parteien eine Indexmiete vereinbart haben und der Kl. deshalb eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verwehrt ist. Denn einen Ausschluss der Duldungspflicht sieht § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den Mieter mit einer unzumutbaren Härte verbunden ist. Anhaltspunkte dafür, dass die von der Kl. geplanten Modernisierungsmaßnahmen mit Rücksicht darauf, dass die Kl. die Kosten der Fernwärmelieferung anschließend anteilig auf den Bekl. umlegen will und insoweit monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 104,59 € begehrt, eine unzumutbare Härte darstellen, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt. Soweit die Revision geltend macht, der Schutzzweck des § 557 b Abs. 2 BGB verbiete es, die für eine zentrale Beheizung erforderlichen Investitionen durch den Lieferanten der Fernwärme vornehmen und in die dem Mieter auferlegten Kosten der Fernwärmelieferung einfließen zu lassen, so kann dies von vornherein nicht dazu führen, dass der Bekl. die Modernisierungsmaßnahmen nicht zu dulden hätte. Denn § 557 b Abs. 2 Satz 2 BGB verwehrt dem Vermieter lediglich eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung, gibt dem Mieter aber nicht das Recht, die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme unabhängig von den Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. zu verweigern.

15 Die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Betriebskosten (der Fernwärme) auf den Bekl. umgelegt werden können, sind im Rahmen des hier allein zu entscheidenden Duldungsanspruchs nicht streitgegenständlich.

Der Mieter hat auch dann eine Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB – alte Fassung (a. F.) – zu dulden, wenn eine Indexmiete vereinbart ist.

Die Vermieterin nimmt den Mieter auf Duldung der Modernisierung der Heizungs- und Warmwasserversorgung der Wohnung, für die eine unbefristete Indexmiete vereinbart ist, in Anspruch. Im Zusammenhang damit hat sie dem Mieter mit Schreiben vom 18. August 2010, konkretisiert durch das Schreiben vom 22. Februar 2012, die für die beabsichtigte Ersetzung der Ofenheizung durch eine Versorgung mit Fernwärme erforderlichen Umbaumaßnahmen im Einzelnen angekündigt und seine Zustimmung hierzu erbeten. Bezüglich der Kosten teilte sie mit, dass eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB nicht erfolgen werde, für die Kosten der Belieferung mit Fernwärme würden allerdings monatliche Vorschüsse in Höhe von 1,96 €/m2, für die Wohnung des Mieters insgesamt 104,59 €, erhoben werden. Der Mieter stimmte der Durchführung der angekündigten baulichen Maßnahmen nicht zu. Das Landgericht Berlin verurteilte ihn zur Duldung, dagegen die zugelassene, aber erfolglose Revision.

Nach Ansicht des BGH hat das Berufungsgericht der Vermieterin zu Recht einen Anspruch auf Duldung der Modernisierung bezüglich der Beheizung und Warmwasserversorgung der Wohnung gemäß § 554 Abs. 2 BGB a. F. zuerkannt. Diese Vorschrift sei gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwendbar, weil die Ankündigung der Vermieterin vom 22. Februar 2012 gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. dem Beklagten vor dem 1. Mai 2013 zugegangen war. Dem Duldungsanspruch stehe auch nicht entgegen, dass die Parteien eine Indexmiete vereinbart haben und der Klägerin deshalb eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verwehrt ist. Denn einen Ausschluss der Duldungspflicht sehe § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den Mieter mit einer unzumutbaren Härte verbunden ist. Anhaltspunkte dafür, dass die von der Vermieterin geplanten Modernisierungsmaßnahmen mit Rücksicht darauf, dass die Klägerin die Kosten der Fernwärmelieferung anschließend anteilig auf den Beklagten umlegen wolle und insoweit monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 104,59 € begehre, eine unzumutbare Härte darstellten, seien vom Berufungsgericht nicht festgestellt worden. § 557 b Abs. 2 Satz 2 BGB verwehre dem Vermieter lediglich eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung, gebe dem Mieter aber nicht das Recht, die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme unabhängig von den Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. zu verweigern.

Der BGH unterscheidet zu Recht zwischen den Voraussetzungen für die Duldung der Modernisierungsmaßnahme – hier nach dem noch anwendbaren § 554 Abs. 2 BGB a. F. – und einer möglicherweise daraus resultierenden Mieterhöhung. Letztere ist nach § 557 b Abs. 2 Satz 2 BGB grundsätzlich (bis auf vom Vermieter nicht zu vertretende bauliche Maßnahmen) ausgeschlossen, aber nicht die Modernisierung an sich. Im Rahmen des § 554 Abs. 2 BGB ist nur zu berücksichtigen, ob eine aus der Modernisierung resultierende Mieterhöhung eine Härte ist.