Modernisierung

Modernisierung; Härtegründe; Einwand finanzieller Härte; Haushaltseinkommen; künftige Miete; allgemein üblicher Zustand; Duldung

Bei der Prüfung, ob der Mieter gegenüber den beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters eine finanzielle Härte einwenden kann, ist eine schematische Bestimmung in Form der Bildung einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen nicht möglich; es ist stets eine Einzelfallprüfung vorzunehmen (vorliegend bejaht bei einer über eine Monatsmiete nach Modernisierung von 620,22 € hinausgehenden Miete bei einer alleinerziehenden Mieterin mit einem Haushaltseinkommen von 2.392,78 € mit zwei im Haushalt lebenden Kindern und einer im Ausland studierenden, BAföG beziehenden und auf finanzielle Zuwendungen angewiesenen älteren Tochter).

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe vor. Ob vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen mit Rücksicht auf die für den Mieter damit verbundenen - insbesondere finanziellen - Belastungen eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. bedeuten, ist unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Generalisierende Aussagen - etwa dazu, welche finanziellen Belastungen einem Mieter mit mittlerem Einkommen noch zuzumuten sind - verbieten sich daher.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts hat die Bekl. nur einen Teil der Modernisierungsmaßnahmen (unter anderem Einbau einer Zentralheizung und Durchführung von Maßnahmen zur Wärmedämmung) zu dulden, durch die sich ihre bisherige Miete von 408,45 € auf 620,22 € erhöhen wird. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die darüber hinaus von der Kl. beabsichtigten Maßnahmen (Einbau neuer Fenster sowie Umbaumaßnahmen im Bad) wegen der damit für die Bekl. verbundenen finanziellen Belastungen und angesichts einer nur geringen Komfortverbesserung durch den Umbau des Bades eine unzumutbare Härte bedeuten und deshalb von ihr nicht zu dulden sind, weist keinen Rechtsfehler auf.

3 a) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die unzumutbare Härte nicht schematisch mit einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen begründet, sondern das Verhältnis von Miete und Einkommen lediglich ergänzend in seine Überlegungen einbezogen; dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

4 b) Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung von einem zu niedrigen Einkommen der Bekl. ausgegangen sei. Die Bekl. hat über ihre finanziellen Verhältnisse auch keine widersprüchlichen Angaben gemacht, sondern ihr berufliches Einkommen durch Vorlage einer Gehaltsbescheinigung belegt. Soweit die Bekl. ihren Verdienst zunächst mit netto 2.024,78 € angegeben hatte, ist dies - wie aus der Gehaltsbescheinigung ersichtlich - ein bloßes Versehen, weil von diesem Betrag noch Rentenversicherungsbeiträge in Höhe von 258,70 € (Arbeitnehmeranteil) abgezogen wurden. Im Übrigen hat die Bekl. dargelegt, dass ihre beiden Kinder Kindergeld erhalten, der Vater aber keinen Unterhalt zahlt und sie einen Unterhaltsvorschuss vom Jugendamt nicht mehr bekommen kann, weil ihre Kinder das 12. Lebensjahr bereits vollendet haben. Diese Angaben durfte das Berufungsgericht bei seiner Abwägung ebenso zugrunde legen wie eine monatliche Zahlung der Bekl. zur Unterstützung der im Ausland studierenden und im Übrigen auf BAföG-Zahlungen angewiesenen älteren Tochter.

5 c) Soweit die Revision beanstandet, das Berufungsgericht habe nicht geprüft, ob durch den geplanten Einbau von Isolierglasfenstern mit einem K-Wert von unter 1,5 und durch die Erneuerung des Bades nur ein allgemein üblicher Standard erreicht würde (§ 554 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F.), zeigt sie entsprechenden Sachvortrag der Kl. hierzu in den Tatsacheninstanzen nicht auf. Bezüglich der Erneuerung des Bades hat das Berufungsgericht die Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB im Übrigen ausdrücklich verneint. Den Einbau der Heizungsanlage hat die Bekl. nach dem Berufungsurteil ohnehin zu dulden, so dass es auf das Vorliegen des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. insoweit nicht ankommt.

6 d) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht den Umstand, dass die Bekl. infolge des Einbaus der Zentralheizung die bisherigen Ausgaben (von jährlich 500 €) für Kohle spart und sich dadurch die zusätzliche Belastung mit Heizkostenvorauszahlungen (93,81 € monatlich) etwas relativiert, nicht übergangen, sondern in seine Wertung einbezogen.

7 e) Soweit die Revision geltend macht, die Wohnung der Bekl. sei - was bei der Härteabwägung zu berücksichtigen sei - unangemessen groß, setzt sie lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf.

Anmerkung: Revisionsverfahren durch Revisionsrücknahme erledigt.

Eine schematische Bestimmung der finanziellen Härte in Form der Bildung einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen ist nicht möglich; es ist stets eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Im vorliegenden Einzelfall bejaht der BGH eine finanzielle Härte: Bei einer Monatsmiete von über 620,22 € bei einer alleinerziehenden Mieterin, die mit ihren beiden im Haushalt lebenden Kindern über ein Haushaltsnettoeinkommen von 2.392,78 € verfügt, sind jedenfalls weitergehende Maßnahmen nicht zu dulden.

Der Vermieter plante umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, u. a. wollte er die in der Wohnung befindlichen Kohleöfen durch eine Zentralheizung ersetzen, eine Wärmedämmung anbringen, das Bad erneuern und Isolierglasfenster mit einem K-Wert von 1,5 einsetzen. Die monatliche Miete von 408,45 € sollte sich durch diese Maßnahmen ungefähr verdoppeln. Die Mieterin widersprach und berief sich auf eine finanzielle Härte: Das Haushaltseinkommen betrage insgesamt 2.392,78 € (Nettoeinkommen 2.024,78 € plus Kindergeld für die zwei mit im Haushalt lebenden Kinder von 368 €). Zudem unterstütze sie ihre im Ausland studierende und BAföG beziehende Tochter durch monatliche finanzielle Zuwendungen. Das Berufungsgericht (LG Berlin, 65 S 257/12) verurteilte die Mieterin lediglich zur Duldung der Wärmedämmung und des Einbaus der Zentralheizung. Der Einbau der Isolierglasfenster und die Erneuerung des Bads stellten wegen der damit verbundenen finanziellen Belastungen und angesichts einer nur geringen Komfortverbesserung durch die Baderneuerung eine unzumutbare Härte dar, so dass die Mieterin diese Maßnahmen nicht zu dulden habe. Das Landgericht ließ die Revision zu der Frage zu, unter welchen Voraussetzungen eine finanzielle Härte anzunehmen ist.

Entgegen der Auffassung des LG Berlin sah der BGH keinen Grund für die Zulassung der Revision. Ob vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen mit Rücksicht auf die für den Mieter damit verbundenen finanziellen Belastungen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten, sei unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Generalisierende Aussagen – etwa dazu, welche finanziellen Belastungen einem Mieter mit mittlerem Einkommen noch zuzumuten seien – verböten sich. Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg. Denn zu Recht habe die Mieterin lediglich den Einbau der Zentralheizung und die Wärmedämmung zu dulden, durch die sich ihre bisherige Miete von 408,45 € auf 620,22 € erhöhen wird. Durch den Einbau der Zentralheizung werde die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt, wie er allgemein üblich ist, so dass der Härteeinwand hierfür entfalle, § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. Weitere Maßnahmen habe die Mieterin nicht zu dulden, weil sie zu einer finanziellen Härte führen würden. Die vom Landgericht vorgenommene Einzelprüfung sei nicht zu beanstanden: Die Mieterin lebe allein mit ihren beiden Kindern in der Wohnung und verfüge über ein monatliches Nettoeinkommen von 2.024,78 € sowie Kindergeld für die beiden Kinder (368 €). Sie erhalte keine Unterhaltszahlungen vom Vater der Kinder und auch keinen Unterhaltsvorschuss vom Jugendamt und unterstütze ihre im Ausland studierende und im Übrigen auf BAföG-Zahlungen angewiesene ältere Tochter. Zudem führe die Baderneuerung im Verhältnis zur finanziellen Belastung nur zu einer geringen Komfortverbesserung.

• Finanzielle Härte: Bereits mit Urteil vom 15. Mai 1991 hatte der BGH entschieden, dass beim Härteeinwand stets eine Einzelfallprüfung vorzunehmen ist und generelle Aussagen nicht möglich sind (BGH - VIII ZR 38/90 - GE 1991, 615). In den unteren Instanzen hat sich dennoch die 20- bis 30-%-Regel festgesetzt: Eine zu erwartende Miete, die 20 bis 30 % des Nettoeinkommens übersteigt, soll in der Regel zu einer finanziellen Härte führen; nach den Umständen des Einzelfalls könne hiervon abgewichen werden, LG Berlin, 63 S 239/01, GE 2002, 930; 65 S 285/09, GE 2010, 912. Auch diese Entscheidung hält sich in diesem Rahmen: Die Mieterin musste von ihrem Haushaltseinkommen 17 % für die alte Miete und 26 % für die neue Miete einsetzen. Den Entscheidungsgründen ist leider nicht zu entnehmen, nach welchen Kriterien die Auswahl der zu duldenden Maßnahmen vorgenommen wird, wenn – wie hier – aufgrund des Härteeinwands nur ein Teil der Baumaßnahmen zu dulden war. Wieso musste die Mieterin die Wärmedämmung dulden, den Einbau der Isolierfenster jedoch nicht?

• Allgemein üblicher Zustand: Der Vermieter hatte zudem eingewandt, auch der Einbau von Isolierglasfenstern mit einem K-Wert von 1,5 sowie die Erneuerung des Bads stellten einen allgemein üblichen Standard dar, so dass der Härteeinwand entfalle (§ 554 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F.). Das Landgericht hatte dies nur hinsichtlich der Zentralheizung angenommen und für die Erneuerung des Bads ausdrücklich abgelehnt. Nach dem RE des BGH vom 19. Februar 1991 - VIII ARZ 5/91, GE 1992, 375 werden Mieträume in den allgemein üblichen Zustand versetzt, wenn dieser Zustand bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen – mindestens zwei Drittel – in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird. Hierfür hatte der Vermieter nicht ausreichend vorgetragen.

• MietRÄndG 2013: Der Fall war noch nach altem Recht zu entscheiden. Nach § 559 Abs. 4 BGB n.F. kann der Einwand der finanziellen Härte nicht mehr dem Duldungsanspruch des Vermieters, sondern nur noch dessen späteren Mieterhöhungsbegehren entgegengesetzt werden; jedoch nur dann, wenn der Mieter den Härtegrund innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung mitgeteilt hat, § 555 d Abs. 3 BGB.