Modernisierung

Modernisierung; Duldungsklage; Rechtsschutzbedürfnis bei Mieterwiderspruch gegen Außenmaßnahme

Auch wenn nach dem Rechtsentscheid des KG (GE 1988, S. 993, 995) für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen, die außerhalb der Wohnung vorgenommen werden, eine vorherige Zustimmung des Mieters nicht notwendig ist, ist ein Rechtsschutzbedürfnis für die Duldungsklage anzuerkennen, wenn der Mieter der Duldung widersprochen hat.

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist ein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage anzuerkennen. Zutreffend ist allerdings, daß nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts (GE 1988, Seite 993, 995) für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen, die außerhalb der Wohnungen vorgenommen werden, eine vorherige Zustimmung des Mieters nicht notwendig ist. Das bedeutet aber nur, daß der Vermieter einen Modernisierungszuschlag für derartige Maßnahmen, für die Arbeiten in der Wohnung nicht notwendig sind, unter bestimmten Voraussetzungen auch dann begehren kann, wenn der Mieter die Zustimmung verweigert hat und er kein Urteil auf Duldung der Maßnahmen erwirkt hat. Damit ist aber nichts zu der Frage gesagt, ob nicht doch gleich wohl ein Rechtsschutzbedürfnis für eine derartige Duldungsklage besteht.

Das Rechtsschutzbedürfnis muß entgegen der Ansicht der Bekl. im vorliegenden Falle bejaht werden. Es muß nämlich ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Klärung der Frage bereits vor Fertigstellung der Arbeiten anerkannt werden, ob der Mieter zur Duldung verpflichtet ist oder nicht. Schließlich hängt von der Klärung dieser Frage ab, wie der Vermieter die Kosten der Modernisierung finanzieren will. Es macht einen erheblichen Unterschied aus, ob der Vermieter wenigstens dem Grunde nach da mit rechnen kann, daß er nach Fertigstellung der Arbeiten einen Modernisierungszuschlag von seiner Mieterin erhält oder nicht. Zudem hat die Bekl. der Modernisierung vorprozessual nicht zugestimmt und im Prozeß ausdrücklich erklärt, daß sie zur Zustimmung nicht verpflichtet sei, also auch einen Modernisierungszuschlag nicht zahlen müsse. Eine Zahlungsklage könnte der Kl. erst nach Abgabe einer konkreten Mieterhöhungserklärung einreichen. Voraussetzung dafür ist, daß die tatsächlichen Kosten exakt abgerechnet werden. Gerade bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird sich diese Abrechnung längere Zeit hinziehen.

Schließlich kann nicht übersehen werden, daß in dem Fall, daß der Duldungsklage stattgegeben wird, die Streitigkeiten in einem eventuellen weiteren Prozeß, der durch ein stattgebendes Urteil auf die Duldungsklage eventuell sogar vermieden wird, sich lediglich auf die Berechnung der Höhe des Modernisierungszuschlages beschränken. Aus allen diesen Gesichtspunkten muß das Rechtsschutzbedürfnis für die Duldungsklage auch im vorliegenden Fall bejaht werden.

Bekanntlich ist die Zustimmung des Mieters zu geplanten Modernisierungsmaßnahmen nicht Voraussetzung für eine spätere Mieterhöhung. Voraussetzung dafür ist lediglich, daß der Mieter zur Duldung verpflichtet wäre.

Bei Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters ergibt sich aber für den Vermieter oft die Notwendigkeit, schon vorher zu wissen, ob er denn tatsächlich mit der Zahlung eines Modernisierungszuschlages rechnen kann.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat in einer Entscheidung vom 15. Juli 1992 die Auffassung vertreten, daß jedenfalls in den Fällen, in denen bei Arbeiten im Außenbereich der Mieter den Arbeiten vorher widersprochen hat, ein Rechtsschutzbedürfnis für den Vermieter besteht, den Mieter auf Duldung zu verklagen, um Gewißheit zu erlangen.