Modernisierung

Modernisierung; Duldungspflicht des Mieters; Umbau eines Balkons zum Wintergarten

Der Umbau eines Balkons zu einem Wintergarten ist keine Modernisierung

Die Klage ist nicht begründet. Dem Kl. steht ein Anspruch auf Duldung der Umbauarbeiten aus § 541 b BGB nicht zu, denn der geplante Umbau des Balkons zu einem Wintergarten ist nicht als Verbesserungsmaßnahme im Sinne des § 541 b BGB anzusehen. Als Verbesserungsmaßnahme gilt jede bauliche Änderung, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöht und eine bessere Nutzung ermöglicht. Insbesondere Maßnahmen zur Einsparung von Heizungsenergie werden ausdrücklich als zu duldende Maßnahmen in § 541 b BGB beschrieben; trotzdem kann der Kl. dies nicht zur Grundlage eines Duldungsanspruchs machen.

Die vom Kl. geplanten Umbauten sollen nach seinen Angaben vor allen Dingen zur Einsparung von Heizungsenergie beitragen, indem wärmedämmende Fenster und Balkonbrüstungen eingebaut werden. Diese Maßnahmen wären jedoch auch ohne die Umgestaltung des Balkons möglich und könnten an den jetzt vorhandenen Fenstern und Außenwänden des Gebäudes durchgeführt werden. Ob Schallschutzmaßnahmen überhaupt erforderlich sind, ist nach dem Vortrag der Bekl., daß ihre Wohnung nicht an der N. Str., sondern Am H. an einer Einbahnstr. und Tempo-30-Zone liegt, bereits zweifelhaft. Auch hier würde im übrigen das Vorstehende gelten, denn auch diese Schallschutzmaßnahmen könnten ohne weiteres direkt an den jetzt vorhandenen Fenstern und Außenwänden vorgenommen werden. Den Bekl. ist darin zuzustimmen, daß durch den geplanten Umbau des Balkons in einen Wintergarten die Mietsache gänzlich verändert wird, denn die Nutzungsmöglichkeiten eines offenen Balkons unterscheiden sich von denen eines Wintergartens doch erheblich. Der Balkon ermöglicht es dem Mieter, einen ganz unmittelbaren, direkten Kontakt zur Außenwelt an der frischen Luft zu genießen; dies ist bei einem Wintergarten nicht in vergleichbarem Maße gegeben, wie sich vor allem daran zeigt, daß die vom Kl. geplanten Fenster niemals in der Weise geöffnet werden können, daß ein vollkommen offener Raum entsteht. Ausweislich der vom Kl. eingereichten Zeichnung versperrt jedes der mittleren drei Fensterelemente des geplanten Wintergartens bei seiner Öffnung das danebenliegende Fenster. Lediglich die beiden äußeren Fensterelemente können so geöffnet werden, daß sie nach innen zur Wand hin um 90 ° weggeklappt werden und somit weder die Sicht beeinträchtigen noch in den Nutzraum des Balkons/Wintergartens hineinragen. Die übrigen drei Fenster können nicht gleichzeitig in der Weise geöffnet werden, daß keine Sichtbeeinträchtigungen entstehen und keine Fensterflügel in den zu nutzenden Raum hineinragen und diesen damit verringern. Damit erreicht der Wintergarten keine vergleichbare Nutzungsqualität in den Monaten von Frühjahr bis Herbst wie ein vollständig offener Balkon oder eine unverglaste Loggia. Der Nutzungsverlust wird auch nicht dadurch wettgemacht, daß den Mietern des Hauses ein Garten im Hof zur Verfügung steht, der von allen Mietern genutzt werden kann, denn dort hat der Mieter nicht die Möglichkeit, einerseits an der frischen Luft zu sein, sich gleichzeitig aber doch in einer ganz privaten Atmosphäre zu befinden und ungestört von anderen Mietern oder den auf dem dort eingerichteten Spielplatz tobenden Kindern zu bleiben.

Das Argument, der Wintergarten sei auch im Winter nutzbar, kann nicht als ausschlaggebend angesehen werden, weil zum einen auch ein Balkon auch im Winter Nutzungsqualitäten aufweist (z.B. zur Kühlung von Getränken und Nahrungsmitteln), zum anderen aber der gewonnene zusätzliche Wohnraum auch zusätzlich beheizt werden muß. Ferner ist auch davon auszugehen, daß die Belichtung des dahinterliegenden Zimmers nachteilig beeinflußt wird. Die vom Kl. zitierte Entscheidung des VG Berlin vom 5.12.1983 (GE 1984, S. 727) kann seine Auffassung, es handele sich vorliegend um eine Modernisierung, ebenfalls nicht stützen, denn bei der dortigen Entscheidung ging es nicht um einen vergleichbaren Sachverhalt, vielmehr wurden im dortigen Fall bei einem vorhandenen Wintergarten Einfachfenster durch Isolierverglasung ersetzt.

Der Vermieter wollte die Balkone in Wintergärten umbauen und berief sich dabei auf Einsparung von Heizenergie und Schallschutz. Auf einen Modernisierungszuschlag hatte er verzichtet; gleichwohl verweigerte ein Mieter die Duldung der Baumaßnahmen.

Mit Urteil vom 14. Oktober 1996 wies das AG Neukölln die Duldungsklage ab und meinte, durch den Wintergarten würde die Mietsache gänzlich verändert; die Nutzungsmöglichkeiten seien mit denen eines Balkons nicht zu vergleichen.

Diese Auffassung wird u. a. von Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz Rn. 46 zu § 13 MHG geteilt; differenziert dagegen Blömeke/Blümmel, Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum (S. 98), wonach die Umwandlung in eine Loggia keine Modernisierung darstellt, während für einen Wintergarten etwas anderes gelten soll.