Modernisierung

Modernisierung; Isolierglasfenstereinbau; Modernisierungszuschlag; Instandsetzungskostenabzug

1. Der Einbau eines Isolierglasfensters statt eines Kastendoppelfensters ist eine Modernisierung.

2. Der Mieter ist für den Abzug von fälligen Instandsetzungskosten beweispflichtig.

Soweit der Kl. neue Fenster eingebaut hat, hat er einen Anspruch gegen die Bekl. aus Mieterhöhung nach Modernisierung der Fenster. Eine Erhöhung des Mietzinses bei baulichen Änderungen ist gemäß § 3 MHG dann möglich, wenn sich die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, sich der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder nachhaltig Energie eingespart wird. Energie wird durch den Ersatz der Kastendoppelfenster nicht eingespart. Dies ist allgemein anerkannt, und es hat auch in der Rechtsprechung seinen Niederschlag gefunden, daß Kastendoppelfenster im neuwertigem Zustand gleiche und bessere Wärme- bzw. Schallschutzwerte aufweisen als isolierverglaste Fenster (z.B. GE 1983, 131), wie es auch die DIN 4108 vorsieht. Bei dem Vergleich der Eigenschaften der ausgetauschten Fenster kommt es desweiteren nicht auf den Zustand der zu ersetzenden Fenster an, sondern auf den ursprünglichen Zustand. Es ist nämlich nicht Absicht des Gesetzgebers, den Mieter durch Umlage von Kosten zu "bestrafen", nur weil der Vermieter seinen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nicht ausreichend nachgekommen ist. Eine Energieeeinsparung ist nur hinsichtlich des Küchen- und Badfensters festzustellen. Der Gebrauchswert der Wohnung hat sich jedoch nachhaltig erhöht. Die neuen Fenster sind mit Dreh-/Kippbeschlägen ausgestattet und sind in der Handhabung vielseitiger und einfacher. Es haben sich die Lüftungsmöglichkeiten erhöht. Die Reinigung und Pflege ist einfacher geworden. Bei den Kastendoppelfenstern waren zwei Flügel zu öffnen, jetzt ist mit einem Handgriff das Fenster zu öffnen. Es sind deshalb die Kosten des Einbaus für alle Fenster der Wohnung der Bekl. als Modernisierung umlegbar. Davon abzusetzen ist lediglich nach § 3 MHG der ersparte Instandsetzungsaufwand. Der Kl. hat diesen mit DM 150,- angegeben. Soweit die Bekl. einen höheren Aufwand behaupten, sind sie dafür beweisführungspflichtig. Ein solcher Beweisantritt fehlt. Jedoch ist der vom Kl. behauptete Betrag offensichtlich zu niedrig angesetzt. Unwidersprochen sind die Verkittungen und der Anstrich der Fenster mehrere Jahre alt und erneuerungswürdig. Diese material- und arbeitsintensiven Arbeiten sind im zugrunde gelegten Kostenvoranschlag nicht enthalten. Das Gericht schätzt die Gesamtkosten der Instandsetzungsarbeiten unter Berücksichtigung der Anzahl der Fenster, der notwendigen Arbeitsstunden, des erforderlichen Materials und des vorliegenden Kostenvoranschlags gemäß § 287 Abs. 1 ZPO auf DM 800,-.

Nach wohl einhelliger Rechtsprechung in Berlin stellt ein Austausch von Kastendoppelfenstern durch isolierverglaste Fenster keine Modernisierung dar, da es sich nicht um eine Wertverbesserung im Sinne des § 3 MHG handelt.

Das AG Rostock war in seinem Urteil vom 31. Januar 1996 anderer Meinung, weil die Handhabung der modernen Fenster mit Dreh-/Kippbeschlägen einfacher sei, ebenso das Fensterputzen.

Ob das für die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts ausreicht, wie es in § 3 MHG ausdrücklich heißt, möchten wir bezweifeln. Zweifelhaft sind auch die Ausführungen des Gerichts dazu, daß der Mieter verpflichtet sei, die fälligen Instandsetzungskosten, die bekanntlich von der Modernisierung abzuziehen sind, beweisen zu müssen. Die herrschende Meinung ist mit Recht da anderer Auffassung (Barthelmess Rn. 42 zu § 3 MHG).