Modernisierung

Modernisierung; Mieterhöhung; Einsparung; Kosten; Energie

Für die Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung gilt eine Grenze von 300 % für das Verhältnis der Kosten zur Einsparung.

[Es] ergäben sich bei der Größe der Wohnung des Bekl. von 84 qm 135,76 DM jährlicher Einsparung an reinen Energiekosten. Soweit die Kl. vom Bekl. eine monatliche Heraufsetzung der Miete um 168,80 DM verlangt, übersteigt dieser Betrag auf das Jahr umgelegt die vermutlichen Einsparungen um weit mehr als das 12fache. Daraus folgt zwingend, daß die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme insgesamt nicht wirtschaftlich gewesen ist - wenn sie auch im Interesse der Umwelt durchaus Sinn macht. Nach der ganz herrschenden Rechtsprechung ist in diesen Fällen die Höhe der Mieterhöhung, die nach § 3 MHG durchgesetzt werden kann, in Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit zu begrenzen. Der Mieter kann nur mit Kosten belastet werden, die in einem Verhältnis zu den Einsparungen stehen, von denen er profitiert. Das OLG Karlsruhe und ihm folgend eine ganze Reihe von Landgerichten gehen davon aus, daß diese Grenze bei 200 % liegt. Demgegenüber schließt sich das erkennende Gericht den überzeugenden Ausführungen des LG Berlin an (LG Berlin MM 1994, 397), wonach die Begrenzung erst bei 300 % anzusetzen ist. Dieses beruht zum einen darauf, daß (wie es sich bereits in den vergangenen Jahren gezeigt hat) mit einer stetigen erheblichen Verteuerung von Energie zu rechnen ist, zum anderen auch mit der gesamtgesellschaftlich wünschenswerten Einsparung von Energie, die nur erreicht werden kann, wenn solche Maßnahmen zur Einsparung gefördert und von den Mietern mitgetragen werden. Geht man von einer jährlichen Einsparung reiner Kosten (Grundlage 1996, dem Jahr der Mieterhöhung) von 135,76 DM aus, ergibt der dreifache Betrag 407,28 DM, d. h. eine monatlich zulässige Mieterhöhung von 33,94 DM, d. h. gerundet von 34 DM.